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Die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer WEG zu kennen ist für die Eigentümer sowie potenzielle Käufer von zentraler Bedeutung. Jedoch ist die Zuordnung von Fenstern, ähnlich wie beim Balkon, nicht so offensichtlich, wie man zunächst annehmen könnte. Daher haben wir in diesem Beitrag die wichtigsten Informationen hierzu für Sie aufbereitet.
1. Gehören Fenster zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Die Antwort auf die Frage nach der Eigentumszuordnung von Fenstern ist nicht ganz so eindeutig:
Denn Fenster gehören sowohl zum Sonder-, also auch zum Gemeinschaftseigentum. Entscheidend ist hier, um welchen Teil der Fenster es sich genau handelt.
Doch zunächst ein kleiner Blick auf die Eigentumsverhältnisse einer WEG:
- Das Sondereigentum ist in § 3 Abs. 1 WEG geregelt und meint alle Teile des Gebäudes, die im alleinigen Eigentum eines WEG-Mitglieds stehen. Hierzu zählen etwa die Wohnung des Eigentümers sowie der hierzu gehörende Keller. Grundsätzlich kann jeder Eigentümer über sein Sondereigentum frei verfügen (im gesetzlichen Rahmen, versteht sich).
- Das Gegenstück zum Sondereigentum bildet das Gemeinschaftseigentum: Unter das Eigentum der Gemeinschaft fällt prinzipiell alles, was nicht im Alleineigentum - also Sondereigentum - einzelner Eigentümer oder Dritter steht. Geregelt ist das Gemeinschaftseigentum in § 1 Abs. 5 WEG; jeder Eigentümer ist zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt und zur gemeinschaftlichen Verwaltung verpflichtet. Zum Gemeinschaftseigentum einer WEG gehören etwa das Treppenhaus, Fahrstühle, Innenhöfe sowie die Außenwände.
Fenster liegen sowohl innerhalb als auch außerhalb der Wohnung: Genau hierdurch wird auch differenziert, welcher Teil zum Sonder- und welcher zum Gemeinschaftseigentum gehört.
- Äußere Teil der Fenster: Der äußere Teil der Fenster ist zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Die Außenfenster bestehen beispielsweise aus den Fensterrahmen, der Verglasung und den Rollläden. Mehr hierzu unter Punkt 3. Das bedeutet für den Eigentümer der Wohnung, in der die Fenster liegen, dass er selbst „einfach so“ nichts an den Außenfenstern verändern darf, sondern hierfür die Genehmigung der anderen Eigentümer per Beschluss benötigt.
- Innere Teil der Fenster: Wohnungseigentümer haben allein im inneren Bereich freie Handhabe, so auch bei der Innenseite der Fenster. Hier sind etwa die inneren Fensterbänke oder die inneren Griffe zu nennen, diese zählen zum Sondereigentum.
Doch was, wenn in der Teilungserklärung explizit steht, dass Fenster als Sondereigentum zu behandeln sind? Das wäre für viele WEG-Mitglieder wünschenswert, da es deutlich mehr Gestaltungsfreiheit bedeuten würde.
Allerdings ist eine solche Vereinbarung in der Teilungserklärung unzulässig, dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 14. Juni 2019 (Az. V ZR 254/17).
Dennoch kann diese Vereinbarung der Teilungserklärung durch Gerichte dahingehend umgedeutet werden, dass hier eine Vereinbarung über die Kostenverteilung für die Instandhaltung und -setzung bezüglich der Fenster festgelegt wurde.
Explizit bedeutet das, dass derjenige Eigentümer, in dessen Wohnung das Fenster liegt, dessen Austausch oder Reparatur selbst zahlen muss. Dies weicht von der „Grundregel“ ab, nach welcher das Gemeinschaftseigentum auch finanziell gemeinschaftlich getragen werden muss. Die Umdeutung kann jedoch nur unter der Voraussetzung geschehen, dass in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ebenfalls festgelegt wurde, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums allein aufkommen muss.
Diese Auslegung der Vereinbarung durch die Gerichte bedeutet jedoch nicht, dass Eigentümer frei über die Außenfenster verfügen und diese nach ihren Wünschen gestalten können. Hierzu wird weiterhin die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft per Beschluss benötigt, da die Außenfenster unumstößlich zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Unabhängig von der eben genannten Vereinbarung, die unzulässigerweise die Fenster als Sondereigentum deklariert, kann auf „normalem“ Wege in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung geregelt werden, dass die Kosten der Erhaltungsmaßnahmen an den Außenfenstern auch von dem Eigentümer getragen werden, zu dessen Wohneinheit die Fenster gehören.
Unser Tipp: Um stets auf Nummer sicher zu gehen, sollte sich ein Eigentümer an die anderen Wohnungseigentümer bzw. die Verwaltung wenden, bevor er Veränderungen an „seinen“ Fenstern vornimmt, um so Missverständnisse zu umgehen und Kostenfragen zu klären.
2. Was wird beim Fenster zum Sondereigentum gezählt?
Das Sondereigentum an Fenstern fällt ziemlich mager aus, da es sich auf die Innengriffe sowie die inneren Fensterbänke/- simse beschränkt.
Auch der innere Fensteranstrich sowie innen liegende Fensterrahmen können zum Sondereigentum gehören. Hierüber kann der Eigentümer frei verfügen.
3. Was gehört beim Fenster zum Gemeinschaftseigentum?
Der größte Anteil der Fenster wird dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet. Hierzu zählen insbesondere:
- Die Fensterläden
- Die Verglasung
- Die äußeren Fensterrahmen
- Der äußere Fenstersims
- Die äußeren Fensterbänke
- Außenjalousien, Rollläden, Markisen
Wer hier bauliche Veränderungen vornehmen möchte, muss vorher die Genehmigung der anderen Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss einholen.
Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an diesen Teilen des Fensters trägt grundsätzlich die WEG, wenn nichts Anderweitiges vereinbart wurde.
4. Neue Fenster: Wer zahlt für den Austausch?
Wenn ein Fenster ausgetauscht werden muss, so wird über dahingehende Details hierzu zunächst innerhalb der WEG abgestimmt.
Der Austausch betrifft regelmäßig das Fenster als solches, welches zum Gemeinschaftseigentum zählt. Daher wird die Kostentragung auch grundsätzlich von der WEG gemeinschaftlich übernommen: Alle Eigentümer zahlen.
Durch die WEG-Reform im Jahr 2020 besteht jedoch nun die Möglichkeit, per einfachem Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung festzulegen, dass nur die Eigentümer die Kosten für den Austausch zahlen, in deren Wohnungen die betroffenen Fenster liegen. Grundlage hierfür bildet § 16 Abs. 2 WEG.
5. FAZIT: Fenster in der WEG
Fenster gehören zum größten Teil zwingend zum Gemeinschaftseigentum, nur die innen gelegenen Elemente stehen im Sondereigentum des entsprechenden WEG-Mitglieds.
Für Eigentümer in einer WEG oder Kaufinteressenten ist es wichtig zu wissen, was genau zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum Ihrer WEG gehört.
Diese Zuweisung bestimmt neben der Gestaltungsfreiheit nicht zuletzt auch die Kostentragung innerhalb der WEG für den Fall, dass Erhaltungsmaßnahmen anstehen.
Außerdem lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Die WEG kann beschließen, von der gesetzlich geregelten Kostenverteilung abzuweichen und etwa auch die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Außenfenstern, die zum Gemeinschaftseigentum zählen, dem Eigentümer zu übertragen, zu dessen Wohnung die Fenster gehören.
Es gilt jedoch: Über das Gemeinschaftseigentum darf kein Eigentümer allein und ohne die Zustimmung der anderen verfügen und dies äußerlich verändern.
Im Zweifel sollte vor der Vornahme von baulichen Veränderungen an Fenstern die WEG konsultiert werden, um so auf der sicheren Seite zu sein.
Wir hoffen, Ihnen mit diesem Beitrag die Eigentumsverhältnisse von Fenstern innerhalb einer WEG nähergebracht zu haben.
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