Fußboden in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Jakob Haddad
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Fußboden in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

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Ob Änderungen am Wohnungseigentum in Eigenregie geplant und umgesetzt werden dürfen, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich bei den betreffenden Räumlichkeiten bzw. (Gebäude-)Bestandteilen um Sonder- oder um Gemeinschaftseigentum handelt. Dies ist bei einigen Kategorien wie etwa der einzelnen Wohnung als solcher (Sondereigentum) oder dem Treppenhaus (Gemeinschaftseigentum) noch einfach zu beurteilen. Wie sieht es aber bei dem Fußboden der Wohnung aus? Diese und mehr Fragen im Zusammenhang mit dem Fußboden innerhalb der WEG werden in diesem Beitrag beantwortet.

1. Was gehört bei einem Fußboden zum Sondereigentum?

Die Einordnung des Fußbodens innerhalb der WEG in Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum ist nicht ganz unproblematisch. Es ist zwischen dem eigentlichen Fußbodenbelag, dem darunterliegenden Estrich, der Trittschalldämmung sowie der Bodenplatte zu differenzieren. 

Für den Fußbodenbelag als solchen, der sich innerhalb einer Wohnung befindet, gilt: 

Unabhängig von seiner konkreten Ausgestaltung, sprich ob es sich beispielsweise um Laminat, Kork, PVC, Fliesen oder Naturstein handelt, ist er dem Sondereigentum zuzuordnen. Das Sondereigentum erstreckt sich dabei auch auf die unter dem Fußboden liegende Folie zur Trittschalldämmung. 

2. Was ist Teil vom Gemeinschaftseigentum?

Anders verhält es sich mit den anderen genannten Bestandteilen. Denn gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind als Gemeinschaftseigentum alle “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”, anzusehen. 

Der unter dem Fußboden liegende Estrich ist zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Selbiges gilt auch für die Trittschalldämmung als solche sowie die Dämmschichten, da diese dem Temperatur- und Schallschutz und damit dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen. 

Als konstruktive Bestandteile der Immobilie sind ebenso die Bodenplatte sowie etwaige Unterbodenkonstruktionen zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. 

3. Austausch des Bodenbelags: Was muss beachtet werden?

Möchten Sie den Fußboden Ihrer Wohnung austauschen, müssen Sie einiges beachten. In rechtlicher Hinsicht gilt, dass sie grundsätzlich ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einer entsprechenden Maßnahme berechtigt sind. Dies folgt aus § 13 Abs. 1 WEG, der dem Wohnungseigentümer ein grundsätzlich vollumfängliches Eigentumsrecht einräumt. 

Allerdings sind auch Konstellationen denkbar, in denen Maßnahmen, die eigentlich nur das Sondereigentum betreffen, zu einer Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer führen. Denkbar ist etwa, dass der Austausch des Bodenbelags in einer Wohnung zu erheblichen Lärmbeeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer führt. 

Gemäß § 13 Abs. 2 WEG sind Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums hinausgehen, nur dann ohne Gestattung der anderen Wohnungseigentümer möglich, “soweit keinem der anderem Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst”. 

Denkbar ist dies beim Austausch des Bodenbelags insbesondere dann, wenn der Austausch zu einer geringeren Schalldämmung führt und es hierdurch zu erhöhten Lärmimmissionen kommt. 

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie also vor der Maßnahme eine Gestattung der übrigen Wohnungseigentümer gem. § 20 WEG einholen. Sofern Sie ein gutes Verhältnis zu den Miteigentümern pflegen und keinen besonders “lärmproduzierenden” Boden einbauen wollen, ist das in aller Regel kein Problem. 

Achtung: Sofern Sie den Fußboden ohne Gestattung auswechseln und es zu einer Klage eines Wohnungseigentümers gegen Sie aufgrund einer behaupteten Lärmstörung kommt, sind Sie insofern darlegungs- und beweisbelastet. Das heißt, dass sie dem Gericht beweisen müssen, dass die Maßnahme zu keiner wesentlichen Störung führt. Dies lässt sich etwa durch ein entsprechendes Sachverständigengutachten bewerkstelligen – die Kosten hierfür tragen zunächst Sie selbst. 

4. Was gilt für Estrich und Co.?

Wie bereits erwähnt sind solche Bestandteile des Gebäudes dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Der Estrich dient der Dämmung und Isolierung und ist nach vorstehender Definition dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Selbiges gilt für die Trittschalldämmung und sonstige unter dem Fußboden angebrachte Dämmschichten. 

Demgegenüber ergibt sich die Zuordnung der Bodenplatte sowie etwaiger Unterkonstruktionen zum Gemeinschaftseigentum daraus, dass diese für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. 

5. Exkurs: Was gilt bei einer Fußbodenheizung?

Im Grundsatz ist die Fußbodenheizung Teil des Gemeinschaftseigentums. Dies rührt daher, dass die verwendeten Heizschlangen im Estrichboden der Wohnanlage verlegt werden. Da dieser zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums ist, sind auch die Heizschlangen Teil des Gemeinschaftseigentums. 

Eine andere Beurteilung ist allenfalls dann möglich, sofern eine Absperrvorrichtung vorhanden ist, die es dem Sondereigentümer erlaubt, die Fußbodenheizung vollständig vom allgemeinen Heizkreislauf anzutreffen. 

In diesem Fall spricht einiges dafür, eine Zuordnung der Fußbodenheizung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung zuzulassen. Denn sofern eine solche Absperrvorrichtung vorhanden ist, gibt es keinen triftigen Grund dafür, die eingegossenen Heizschlangen anders (also zwingend als Gemeinschaftseigentum) zu behandeln als sonstige Heizungsrohre oder Heizkörper in der WEG (so auch Prof. Dr. Häublein, in: ZMR 2016, 935). 

6. FAZIT: Fußboden in der WEG (H2)

Der Fußboden innerhalb der Wohnung ist dem Sondereigentum zuzuordnen. Demgegenüber stehen der darunterliegende Estrich, die Trittschalldämmung sowie die Bodenplatte zwingend im Gemeinschaftseigentum. Auch eine Fußbodenheizung ist zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Eine andere Beurteilung ist allenfalls dann möglich, sofern die Fußbodenheizung über eine Absperrvorrichtung verfügt, durch die diese vom allgemeinen Heizkreislauf abgekoppelt werden kann. 

Auch wenn der Austausch des Fußbodens innerhalb der Wohnung gem. § 13 Abs. 1 WEG ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer möglich ist, kann die Einholung einer Gestattung durch die übrigen Mitglieder der WEG im Einzelfall ratsam sein. 

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