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1. Gehören Garagen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?  ‍

Was Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist, richtet sich nach § 5 Abs. 2 WEG. 

Demnach gehören zum Gemeinschaftseigentum alle “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”. 

Überträgt man diese Definition auf Garagen, so ist festzustellen, dass Garagen in aller Regel nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen: Stattdessen kommt regelmäßig nur ein einziger Wohnungseigentümer in den Genuss, die Garage für sich zu nutzen. 

In diesen Fällen ist die Garage nicht als Gemeinschafts-, sondern als Sondereigentum einzustufen, sofern dies so in der Teilungserklärung festgesetzt wurde. 

Aber Achtung: Wie sich aus § 5 Abs. 2 WEG ergibt, können tragende Teile eines Gebäudes nicht Sondereigentum sein. 

Hierunter fällt damit auch die Dachkonstruktion einer Garage, selbst wenn diese im Sondereigentum steht (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 28.07.2014 – 1 BvR 1925/13). Nach diesen Grundsätzen sind ebenso nicht sondereigentumsfähig die tragenden Außenmauern und die übrigen konstruktiven Teile der Garage. 

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2. Bauliche Veränderungen bei einer Garage: Wer trägt die Kosten?  ‍

Genau wie bei der Wohnanlage als solche können bauliche Veränderungen auch bei einer Garage gewünscht bzw. notwendig sein. 

Die Frage, wer die Kosten hierfür zu tragen hat, richtet sich danach, ob die Garage zum Sondereigentum eines einzelnen Mitglieds der WEG oder zum Gemeinschaftseigentum aller gehört. 

Ist die Garage dem Sondereigentum zuzuordnen, so fallen Sanierungs- und Instandhaltungskosten dem jeweiligen Eigentümer zur Last. 

Doch Achtung: Wie bereits erwähnt, ist nicht die gesamte Garage dem Sondereigentum zuzuordnen. Daher hat der betreffende Eigentümer nur die Kosten zu tragen, die sich auf Teile der Garage beziehen, die nicht im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. 

Namentlich fallen hierunter alle Arbeiten am Innenraum der Garage, etwa das Verlegen von Estrich, das Anbringen eines frischen Putzes oder die Instandsetzung von Elektroanlagen wie etwa einem automatischen Garagentor. 

Daneben besteht stets die Möglichkeit, die Kosten in der Teilungserklärung oder durch eine spätere gesonderte Vereinbarung abweichend zu verteilen. Bevor eine bauliche Veränderung in Auftrag gegeben wird, sollte also unbedingt ein Blick in die Teilungserklärung geworfen werden.

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3. Sonderfall PKW-Stellplatz: Was gilt hier?‍

Auch bei PKW-Stellplätzen stellt sich die Frage, ob diese dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.

Vergegenwärtigt man sich, dass nach deutschem Recht im Grundsatz Sondereigentum nur an in sich abgeschlossenen Räumen bestehen kann, liegt es zunächst nahe, eine Sondereigentumsfähigkeit von PKW-Stellplätzen zu verneinen.

Dies war bis zum Inkrafttreten des WEMoG auch der Fall. Mit Inkrafttreten wurde allerdings die Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen in § 3 Abs. 1 S. WEG begründet, wonach Stellplätze als Räume fingiert werden (‘Raumfiktion’). Hierbei ist unerheblich, um welche Art Stellplatz es sich handelt und ob sich dieser in einem Gebäude oder im Freien befindet. Hiermit wurde ermöglicht, alle Rechten und Pflichten des Sondereigentums an einem Stellplatz zu begründen.

Erforderlich ist hierbei allerdings die Zustimmung aller Miteigentümer, ein entsprechender Termin beim Notar zur Änderung der Teilungserklärung und zum Kaufvertragsschluss über den Stellplatz. Ebenfalls erforderlich ist eine entsprechende Änderung im Grundbuch.

Diese Möglichkeit schließt den früher üblichen Weg, ein alleiniges Nutzungsrecht für einen bestimmten Stellplatz beispielsweise durch ein Sondernutzungsrecht zu sichern, natürlich nicht aus. Hierdurch wird der betreffende Stellplatz einem einzelnen Mitglied der WEG zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen: Ab diesem Zeitpunkt ist es den übrigen Wohnungseigentümern untersagt, ihr Fahrzeug auf diesem Stellplatz abzustellen.

In diesem Fall können auch Kostentragungsvereinbarungen getroffen werden: Denn wenn nur eine Partei in den Genuss des Stellplatzes kommt, erscheint es unfair, der Gesamtheit die Kosten für etwaig notwendige Instandhaltungen (beispielsweise eine Erneuerung der Fahrbahnmarkierung) aufzuerlegen.

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4. FAZIT: Garagen & PKW-Stellplätze in der WEG

Garagen weisen die Besonderheit auf, dass sie meist teilweise dem Gemeinschaftseigentum, teilweise dem Sondereigentum zuzuordnen sind. So gehören die tragenden Teile des Garagengebäudes wie

• Fundamente,
• Dach 
• und tragende Mauern 

stets zum Gemeinschaftseigentum, während die Innenräume dem Sondereigentum zuzuordnen sind (sofern dies so in der Teilungserklärung festgelegt ist). 

Durch die WEG-Reform 2020 wurde zudem die Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen in § 3 Abs. 1 S. WEG begründet.

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