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1. Generelles zu Hausgeldrückständen (inkl. Übersicht zu möglichen Gründen)
Hausgeldrückstände sind in WEGs leider keine Seltenheit. Doch welche Gründe gibt’s für einen Verzug bei der Hausgeldzahlung?
Um Ihnen einen guten Überblick zu verschaffen, haben wir die wichtigsten Gründe für Sie zusammengestellt:
- Hausgeldzahlung vergessen: Bei Gesprächen mit Eigentümern, die sich mit ihren Hausgeldzahlung im Verzug befinden, werden Sie häufig damit konfrontiert, man habe lediglich vergessen, die Überweisung zu tätigen. Solche Aussagen sind nur dann glaubhaft, wenn das Hausgeld nicht per Lastschriftverfahren eingezogen wird. Erfolgt die Zahlung tatsächlich nicht im Lastschriftverfahren, sollte dies zukünftig so vereinbart werden.
- Keine ausreichende Deckung des Kontos/Änderung des Bankkontos: Ein weiterer häufig vorkommender Einwand: Das Konto sei nicht gedeckt gewesen oder der Eigentümer habe sein Bankkonto geändert. Hier sollten Sie ggf. die nächste fällige Hausgeldforderung abwarten. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, bei der kontoführenden Bank des betreffenden Eigentümers nachzufragen.
- Insolvenz des Eigentümers: Seltener kommt es vor, dass Eigentümer eine Insolvenz als Grund für die Säumnis der Zahlung angeben. Hier stehen Ihnen im Wesentlichen zwei Möglichkeiten zur Verfügung: Zunächst sollten Sie das gerichtliche Aktenzeichen, das zuständige Insolvenzgericht und den Namen des Treuhänders/Insolvenzverwalters erfragen. Hat der Eigentümer hierauf keine Antwort, ist die Insolvenz in der Regel nur “vorgetäuscht”. Des Weiteren kann der Insolvenzfall auch über die Webseite “Insolvenzbekanntmachungen” überprüft werden. Ergibt dies, dass der Eigentümer tatsächlich insolvent ist, kann es sinnvoll sein, auf die Zahlung des Hausgeldes von ihm zu verzichten. Erforderlich hierfür ist ein Beschluss in der Eigentümerversammlung. Wichtig: Im Falle einer bevorstehenden Insolvenz darf kein Ratenzahlungsplan abgeschlossen werden!
- Außerplanmäßige Anschaffungen eines Eigentümers: Häufig wird auch behauptet, das Hausgeld sei aufgrund einer bloß vorübergehenden Zahlungsstockung nicht beglichen worden: Grund hierfür sind häufig außerplanmäßige Anschaffungen (z.B. Waschmaschine, Herd oder Auto kaputt). Wenn die Argumentation des Eigentümers glaubhaft ist, sollten Sie die Vereinbarung eines Ratenzahlungsplans in Erwägung ziehen.
- Keine Nutzung des Sondereigentums: Ein weiterer Einwand ist, dass der Eigentümer kein Hausgeld schulde, da er sein Sondereigentum aktuell nicht nutzen kann. Dieser Einwand greift jedoch nach Urteil des LG Berlin vom 15.06.2018, 55 S 81/17 WEG nicht durch: Denn dem Eigentümer steht wegen einer Unbenutzbarkeit der Wohnung kein “Minderungsrecht” zu. Das Risiko der Benutzbarkeit trägt allein er selbst.
2. Wie geht eine WEG vor, wenn ein Eigentümer kein Hausgeld zahlt? (Schritt-für-Schritt-Anleitung)
Hausgeldrückstände und deren “Verfolgung” sind für die WEG besonders ärgerlich und zeitaufwendig. Da es hierbei jedoch einiges zu beachten gibt, sollten Sie nicht planlos vorgehen. Nachfolgend zeigen wir Ihnen, was Sie in einem solchen Fall Schritt für Schritt tun sollten.
Klärung des Sachverhalts
Zunächst gilt es, den Sachverhalt so weit wie möglich aufzuklären: Welche(r) Eigentümer schuldet wie viel Hausgeld? Besteht tatsächlich ein Zahlungsverzug? Wenn ja, seit wann?
Suche nach einer einvernehmlichen Lösung
Bevor mit der Beauftragung eines Anwalts gedroht oder die Drohung in die Tat umgesetzt wird, sollten Sie zunächst versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden; nur so kann das gute nachbarschaftliche Verhältnis noch aufrechterhalten werden.
Tipp: Hier bietet sich vor allem eine persönliche Ansprache per Telefon oder Klingeln an der Wohnung an. Schriftliche Aufforderungen werden häufig ignoriert.
Kein Erfolg? Einleitung des Mahnverfahrens
Lässt sich eine einvernehmliche Lösung nicht erreichen, sollte die WEG das sog. Mahnverfahren einleiten. Das in §§ 688 ff. ZPO geregelte Mahnverfahren bietet dem Antragsteller die Möglichkeit, ohne ein Gerichtsverfahren einen Vollstreckungstitel zu erlangen. Dieser wird als Vollstreckungsbescheid bezeichnet. Der Vorteil des Mahnverfahrens gegenüber einer Klageerhebung: Der Titel ist besonders schnell und kostengünstig zu erreichen.
Anders verhält es sich, wenn zu erwarten ist, dass der Eigentümer ohnehin Widerspruch gegen den Mahnbescheid einlegt: In diesem Fall sollte direkt geklagt werden, da das Mahnverfahren nur zu einer Verfahrensverzögerung führen würde.
Säumiges Hausgeld gerichtlich geltend machen
Wie bereits erwähnt, sollten Sie nichts unversucht lassen, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Denn ein Gerichtsprozess beeinträchtigt die Beziehung innerhalb der WEG stark. Aufgrund der Überlastung der Gerichte dauert es von der Klageerhebung bis zum Urteil regelmäßig mehrere Monate oder gar Jahre.
Außerdem ist ein Gerichtsprozess enorm kostenintensiv und stellt in dieser Hinsicht ein Risiko für die WEG dar. Oft ist ein gerichtliches Vorgehen jedoch unvermeidbar. Dann sollten Sie nicht zögern, die Hausgeldrückstände einzuklagen.
In Ausnahmefällen: Versorgungssperre durchführen und Zwangsversteigerung des Wohneigentums
Ein besonders hartes Mittel: Ist der Wohnungseigentümer mit mindestens sechs laufenden monatlichen Hausgeldzahlungen im Rückstand und war die Zwangsvollstreckung der Rückstände erfolglos, darf die WEG beschließen, den Eigentümer von der Versorgung mit Wasser, Strom und Heizung auszuschließen. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.06.2005, V ZR 235/04.
3. Was sollten WEGs bei Hausgeldrückständen beachten?
Bei der Geltendmachung von Hausgeldrückständen sollten einige Dinge beachtet werden:
Verzugszinsen fordern
Neben dem Geldbetrag als solchem kann die WEG zusätzlich noch Verzugszinsen fordern. Je Höher der Geldbetrag und je länger sich der Eigentümer schon im Verzug befindet, desto höher ist der Verzugszinsbetrag. Verzugszinsen betragen seit der Anhebung des Basiszinssatzes auf 1,62% vom 01.01.2023 nun 6,62%. Die Berechnung des konkreten Betrages ist über Online-Zinssrechner möglich.
Offene Hausgelder gebündelt einklagen
Sofern sich die WEG tatsächlich für eine gerichtliche Geltendmachung der Hausgeldrückstände entschieden hat, ist Folgendes besonders relevant: Die offenen Zahlungen sollten gebündelt eingeklagt werden. Denn es ist aus Kostengründen nicht zu empfehlen, die Rückstände eines jeden Monats isoliert einzuklagen. Es bietet sich an, einen Eigentümerbeschluss zu fassen, in dem sich die WEG hierzu verpflichtet.
Bei Liquiditätsproblemen: Sonderumlage beschließen
Sind mehrere Mitglieder der WEG zeitgleich säumig oder wird das Hausgeld über einen längeren Zeitraum nicht bezahlt, sollten Sie eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Dort sollten die übrigen Eigentümer umfassend über die ergriffenen Maßnahmen informiert werden und es sollte über eine Sonderumlage abgestimmt werden. Eine solche kann gewährleisten, dass die WEG trotz der Zahlungsausfälle weiterhin zahlungs- und handlungsfähig bleibt.
Interessant: Wird Wohneigentum erworben, so haftet der neue Eigentümer für eine Sonderumlage, die vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde, aber nach dem Wechsel fällig wurde. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16.
4. FAZIT: Hausgeldrückstände in einer WEG
Hausgeldrückstände in einer WEG sind ein leidiges Thema. Dennoch sollten Sie sich als Wohnungseigentümer darüber bewusst sein, wie Sie hiergegen am Besten vorgehen. Wie mit allen Problemen innerhalb der WEG sollte zunächst eine einvernehmliche Lösung angestrebt werden. Stellt sich der betreffende Wohnungseigentümer quer, ist die Einleitung eines Mahnverfahrens oder eine Klageerhebung geboten.
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