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Auf der Eigentümerversammlung diskutieren und beschließen die Miteigentümer über wichtige Themen. Die Einberufung einer solchen Versammlung obliegt dem Hausverwalter. Doch was können die Eigentümer tun, wenn sich der Verwalter weigert, die Versammlung durchzuführen? Hier gibt's die Lösung.
1. Generelles zur Durchführung einer Eigentümerversammlung durch den Hausverwalter
Eigentümerversammlungen werden auch als das Herzstück der WEG-Verwaltung bezeichnet: Hier werden alle wichtigen Themen besprochen und Entscheidungen in Form von Beschlüssen gefällt.
Wer Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist, der ist - gemeinsam mit den anderen Eigentümern - automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG). Mit dem Gemeinschaftseigentum darf nur im Verband umgegangen werden, daher hat jeder Eigentümer ein Stimmrecht - ob es nun um bauliche Veränderungen, die Wahl des Verwaltungsbeirats oder etwa die Hausordnung geht.
Die Eigentümerversammlung bietet den Rahmen, in dem dieser wichtige Austausch stattfinden soll. Sie wird gemäß § 24 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) mindestens einmal jährlich durch den Verwalter einberufen.
Der Hausverwalter ist auch für die Einladung der Eigentümer verantwortlich.
Die Ladung der Wohnungseigentümer ist an einige Formalien gebunden, die - soweit sie missachtet werden - schlimmstenfalls zur Unwirksamkeit der getroffenen Beschlüsse führen können.
Grundsätzlich besteht eine Ladungsfrist von drei Wochen. Der Einladung muss außerdem eine Tagesordnung beigefügt werden, die alle zu besprechenden Themen enthält. Wichtig ist, dass die Tagesordnungspunkte (abgekürzt TOP) so ausführlich bezeichnet werden, dass die Eigentümer verstehen, was hiermit tatsächlich und rechtlich gemeint ist, also was genau beschlossen werden soll. Eine detaillierte Ausformulierung der Beschlussanträge wird jedoch nicht benötigt; die stichpunktartige Bezeichnung der TOP reicht völlig aus.
Den Wohnungseigentümern soll genügend Zeit eingeräumt werden, sich über die Punkte Gedanken zu machen und Stellung zu beziehen.
Sie sehen also, wie wichtig die Durchführung von Eigentümerversammlungen für das Zusammenleben und Bestehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist - und welche wichtige Rolle der Verwalter dabei spielt.
2. Was tun, wenn die Hausverwaltung keine Eigentümerversammlung einberuft?
Der Hausverwalter ist für die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen zuständig und darüber hinaus auch nach § 24 Abs. 1 WEG hierzu gesetzlich verpflichtet:
Im ersten Absatz ist verankert, dass der Verwalter mindestens eine jährliche Versammlung einberufen und durchführen muss.
Doch was, wenn er seiner Pflicht nicht nachkommt und die Einberufung der Eigentümerversammlung sogar verweigert?
Wie wir bereits festgestellt haben, ist die Eigentümerversammlung ein zentrales Element der Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft. Entsprechend belastend ist die Situation, in der die Wohnungseigentümer vergeblich auf die Einladung zur Versammlung warten.
2.1. Hausverwalter zur Einberufung einer Versammlung auffordern
Die WEG sollte den Verwalter zunächst kontaktieren und ihn auffordern - auch mit Verweis auf die Dringlichkeit - die Eigentümerversammlung unter Nennung einer Frist einzuberufen. Versäumt er diese, befindet er sich im Verzug.
2.2. Verwaltungsbeirat kontaktieren
Weigert sich der Verwalter weiterhin, sollte im ersten Schritt der Verwaltungsbeirat kontaktiert werden. Dieser kann die Eigentümerversammlung ersatzweise einberufen.
2.3. Als Eigentümer eine Versammlung einberufen
Wenn auch der Beirat untätig bleibt, kommt die Ermächtigung eines Eigentümers in Betracht, der dann die Versammlung einberuft. Dazu gleich mehr im Punkt: Kann eine ETV auch ohne Hausverwalter durchgeführt werden?
Die Belange, die im Rahmen der Eigentümerversammlung geklärt und beschlossen werden sollen, sind in der Regel nicht nur wichtig, sondern auch dringlich. Ist im konkreten Fall Eile geboten, können die Wohnungseigentümer auf eine einstweilige Verfügung zurückgreifen. Diese richtet sich gegen die Eigentümergemeinschaft als solche, nicht gegen den Verwalter.
Es hängt vom Einzelfall ab, wann eine Eigentümerversammlung dringend durchgeführt werden muss. Generell kann dies aber vor allem zum Jahresende hin der Fall sein, zum Beispiel, wenn das Fehlen des Jahresabschlusses zu Problemen für die Eigentümer führt.
3. Kann eine Eigentümerversammlung auch ohne Hausverwalter durchgeführt werden?
Ja, Eigentümer können Ihre Eigentümerversammlung ohne Verwalter durchführen.
Dank § 24 Abs. 3 WEG kann die Eigentümerversammlung auch ohne einen Verwalter einberufen und auch durchgeführt werden.
An dessen Stelle tritt zunächst der Verwaltungsbeirat oder sein Vertreter. Diese sind daher zuerst zu kontaktieren. Gibt es keinen Verwaltungsbeirat oder wird dieser ebenfalls nicht tätig, kann die Aufgabe einem Wohnungseigentümer übertragen werden:
Durch einen entsprechenden Beschluss kann ein WEG-Mitglied zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt werden - ganz ohne Verwalter.
Diese Ermächtigung kann durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung erfolgen oder - da diese eben ausbleibt - die Einberufungsermächtigung in Form eines schriftlichen Umlaufbeschlusses ergehen. Hierzu braucht es die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer (sog. Allstimmigkeit), vgl. § 23 Abs. 3 WEG.
Verweigert der Verwalter also die Einberufung pflichtwidrig, kann der ermächtigte Wohnungseigentümer jederzeit zur Versammlung laden. Dies kommt insbesondere kleineren und/oder selbstverwaltenden WEGs zu Gute, welche keinen Verwaltungsbeirat oder Verwalter haben.
Wenn ein solcher Ermächtigungsbeschluss nicht zustande kommt, weil etwa nur ein WEG-Mitglied die Dringlichkeit der Versammlung sieht und sich die restlichen Wohnungseigentümer (sowie der Verwalter und der Beirat) weigern, eine solche durchzuführen, besteht die Möglichkeit der Einberufungsklage.
Jeder Eigentümer ist hierzu berechtigt, wenn er nachweisen kann, dass die Durchführung der Eigentümerversammlung keinen Aufschub erlaubt.
Wichtig: Die Klage richtet sich nicht gegen den Verwalter selbst, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.
4. FAZIT: Hausverwaltung führt keine Versammlung durch
Verweigert der Hausverwalter die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung, können sich die Eigentümer hiergegen wehren.
Zunächst wenden Sie sich an den Verwaltungsbeirat oder dessen Vertreter. Bleibt dies jedoch ohne Erfolg, kann sich ein Wohnungseigentümer durch einen Umlaufbeschluss zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigen lassen. Denn die Durchführung einer Eigentümerversammlung trägt zum (wirtschaftlichen) Bestehen der WEG maßgeblich bei, ihr Ausbleiben führt zu einer Handvoll negativer Konsequenzen. Es kann etwa zu Problemen bei der Jahresabrechnung kommen, wenn der Wirtschaftsplan oder Jahresabschluss liegenbleiben.
Die WEG, mindestens aber ein Miteigentümer, sollte sich daher selbst um die Einberufung der Versammlung kümmern. Darüber hinaus kann sich der Verwalter im Innenverhältnis schadenersatzpflichtig machen oder durch Klage zur Einberufung der Versammlung gerichtlich gezwungen werden.
Dieses Thema macht deutlich, dass eine WEG nicht nur mit einer klassischen Hausverwaltung, sondern auch wunderbar in Selbstverwaltung funktionieren kann.
Weitere Unterstützung bekommen Eigentümergemeinschaften in Selbstverwaltung, außerdem von Matera - der neuen und effizienten Art der Verwaltung.
Wir bieten Wohnungseigentümern eine Vielzahl von Tools und Hilfen an:
Auf der eigenen digitalen Plattform können alle wichtigen Dokumente sowie das WEG-Eigenkonto für alle Eigentümer bereitgestellt und transparent verwaltet werden. Außerdem steht den WEG-Mitgliedern ein hochspezialisiertes Team aus WEG-Experten bei allen Fragen rund um rechtliche, bautechnische oder wirtschaftliche Themen zur Seite.
Diese übernehmen auch die gesamte Buchhaltung Ihrer WEG, wodurch die Selbstverwaltung zur echten Alternative zum externen Verwalter wird.
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