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1. Generelles zur Tagesordnung einer Eigentümerversammlung
Um gültige Beschlüsse durch eine Eigentümerversammlung zu erzielen, muss gemäß § 23 Abs. 2 WEG „der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet“ werden. Dafür kommt die Tagesordnung ins Spiel. Sie listet alle Themen auf, über die die WEG in einer Eigentümerversammlung abstimmen soll.
Doch es erfolgt nicht nur eine Auflistung! Damit alle Eigentümer verstehen, worum es geht, müssen alle Beschlussanträge verständlich erklärt werden.
Da die Tagesordnung einer Einladung zur Eigentümerversammlung beigefügt werden muss, hat sie auch die Aufgabe vorab alle Teilnehmer zu informieren. Zudem soll sie verhindern, dass Eigentümer spontan Themen einbringen und die Abstimmung behindern.
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2. Wie müssen die Tagesordnungspunkte formuliert werden?
Die korrekte Formulierung der Tagesordnungspunkte spielt eine besondere Rolle, da hieraus vor der Eigentümerversammlung die genaue Bedeutung der Beschlussanträge für alle Beteiligten hervorgeht.
Grundsätzlich gilt: Lieber etwas mehr als zu wenig! Besonders bei komplexen Themen sollten so viele Informationen, wie nur möglich, bereitgestellt werden. Nur so kann sich jeder Teilnehmer vorab ein genaues Bild vom Beschlussantrag machen. Dennoch können die Tagesordnungspunkte stichwortartig verfasst werden. Falls jedoch aus einzelnen Anträgen kein Kontext hervorgeht, muss eine Anpassung vorgenommen werden.
Sie fragen sich, wie Tagesordnungspunkt formuliert werden müssen? Das ist verständlich und deshalb haben für Sie einige Beispiele zusammengestellt:
- „Abberufung des Hausverwalters und außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags“
- „Bestellung von Jens Müller zum internen Verwalter“
- „Beschluss zur Entlastung des Hausverwalters“
- „Beschluss über die Wahl des Verwaltungsbeirates“
- „Genehmigung der Jahresabrechnung 2022“
Es gibt jedoch Fällen, bei denen oftmals Fehler gemacht werden. Nicht hinreichend bestimmt sind etwa:
- „Änderung der Hausordnung“ – Wieso ist diese Formulierung nicht in Ordnung? Sie ist zu unkorrekt, da die Hausordnung mehrere Regelungen beinhaltet. So wäre es besser: „Beschluss zur Änderung der Ruhezeiten (Hausordnung, Punkt 2)“
- „Sanierung“ – Wieso ist diese Formulierung nicht in Ordnung? Sie ist zu allgemein und es ist nicht ersichtlich, welcher Teil der Wohnanlage saniert werden soll. So wäre es besser: „Sanierung des Treppenhauses.“
In einigen Tagesordnungen findet sich auch der Punkt „Sonstiges“. Auch hieraus ist nicht erkennbar, über welche Themen abgestimmt werden sollen. Um Unklarheiten und Streitigkeiten im Nachhinein zu vermeiden, sollten alle Themen einzeln aufgeführt werden. Eine Bündelung unter dem Punkt „Sonstiges“ empfiehlt sich nicht.
3. Wer erstellt die Tagesordnung für eine Eigentümerversammlung?
Für die Erstellung der Tagesordnung ist in der Regel der Verwalter zuständig und muss bei der Auflistung aller Themen auf die korrekte Formulierung achten, um Unklarheiten aufseiten der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden. Außerdem verantwortet er auch die Reihenfolge und damit die Priorisierung der Tagesordnungspunkte.
Die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen wiederum dafür Sorge tragen, dass ihre Beschlussanträge rechtzeitig beim Verwalter eingehen. Dabei muss zu jedem Tagesordnungspunkt eine kurze sachliche Begründung erfolgen.
Deshalb sollten Sie als Wohnungseigentümer möglichst früh an Ihren Verwalter herantreten, da die Einladung mitsamt der Tagesordnung spätestens 3 Wochen vor dem Versammlungstermin verschickt werden muss. Rechtliche Grundlage für diese Frist bildet § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Bis zur Versendung der Einladung können Sie als WEG-Mitglied jederzeit neue Anträge auf die Tagesordnung setzen lassen, vorausgesetzt Sie kümmern sich frühzeitig darum (LG München I, Urteil vom 16.05.2011 - 1 S 5166/11).
Sie haben die Einladungsfrist verpasst und wollen dennoch einen Tagesordnungspunkt noch aufnehmen lassen? In diesem Fall kann der Verwalter Ihren Antrag zurückweisen.
Sollte der Verwalter die Einladung inkl. Tagesordnung sehr früh an die Eigentümer zugestellt haben (bspw. 6 Wochen vor Versammlungstermin), können Sie weitere Beschlussanträge problemlos einreichen und eine Modifizierung der Tagesordnung verlangen.
Sie halten sich an alle Regeln und ihr Hausverwalter beabsichtigt dennoch Ihren Antrag nicht aufzunehmen? Dann verstößt er in diesem Fall gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und liefert einen Grund für eine außerordentliche Kündigung.
4. Kostenlose Muster-Tagesordnung für eine Eigentümerversammlung
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5. FAZIT: Tagesordnung einer Eigentümerversammlung
Diese Tagesordnung bietet bei der korrekten Formulierung der Beschlussanträge einige Stolperfallen. Insbesondere WEGs in Selbstverwaltung müssen aufpassen, um Fehler bei der Erstellung zu vermeiden.
Falls Sie auf der Suche nach einer zuverlässigen Verwaltungslösung für Ihre WEG sind, sollten Sie sich auf jeden Fall Matera anschauen. Matera unterstützt WEGs mit einem erfahrenen Expertenteam vollumfänglich bei der Selbstverwaltung und kümmert sich u.a. um die komplette Übernahme und Einrichtung der Buchhaltung sowie die Umsetzung von Beschlüssen.
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