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Wie läuft der Verkauf einer Hausverwaltung ab und welche Schritte sind zu beachten? Erhalten Sie einen Überblick über den Verkaufsprozess, die Wertermittlung und die Gründe, eine Hausverwaltung zu verkaufen.
1. Kann man eine Hausverwaltung verkaufen?
Kurz gesagt: Ja, Hausverwaltungen können wie jedes Unternehmen verkauft werden.
Der genaue Verkaufsvorgang hängt dabei von ihrer Rechtsform ab. Handelt es sich beispielsweise um eine Kapitalgesellschaft wie eine GmbH, erfolgt der Verkauf zumeist durch Übereignung der GmbH-Anteile, den sogenannten Share Deal. Bei Einzelunternehmen empfiehlt sich die Einbringung in eine GmbH, welche anschließend veräußert wird.
Oft ist die Übernahme von Mitarbeitern möglich und auch die Verkäufer oder Geschäftsführer der Hausverwaltung - soweit sie das wollen - können im “neuen” Unternehmen unterkommen.
Zwar lässt sich in der Theorie jede Immobilienverwaltung verkaufen, aber nicht jede ist für potenzielle Käufer interessant. Diese achten besonders auf die vorhandenen Strukturen, den Standort (die Stadt oder die Region), interne Prozesse sowie den Bestand an Kunden und Immobilien.
Hausverwaltungen, deren Bestehen hauptsächlich von der Person des Inhabers abhängen, sind schwerer zu übernehmen als solche, bei denen die anfallenden Aufgaben auf mehrere Mitarbeiter aus unterschiedlichen Fachrichtungen (Verwalter, Immobilienmakler, Buchhalter…) aufgeteilt werden.
2. An wen kann man eine Hausverwaltung verkaufen?
In der Regel sind es große Hausverwaltungen, die sich für den Erwerb kleinerer Verwaltungen interessieren. Auf dem Markt haben sich daher bestimmte Immobilienunternehmen etabliert, die sich neben ihrer Tätigkeit als Verwaltung auch auf den Aufkauf anderer spezialisieren. Sie sind oftmals digitalisiert und betreuen bereits umfangreiche Objekte, sodass sie allein hierdurch einen wirtschaftlichen Vorteil gegenüber kleineren, womöglich weniger modernen Verwaltungen haben.
Matera verwaltet bereits über 5000 Wohneinheiten in ganz Deutschland und kommt damit vielleicht als Käufer für Ihr Unternehmen in Frage.
3. Warum Ihre Hausverwaltung an Matera verkaufen: 7 Gründe
Engagierte Nachfolge für Ihr Hausverwaltungsunternehmen gesucht? Matera Deutschland GmbH hat sich auf die Fahnen geschrieben einen neuen Standard für WEG-Verwaltung zu schaffen. Sowohl für Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen als auch für unsere Mitarbeiter.
Hier sind 7 Gründe, warum Matera Hausverwaltung ein passender Nachfolger für Ihre Verwaltungsfirma sein könnte.
1. Ein fairer Preis für Ihre Firma:
Wir bewerten Ihr Hausverwaltungsunternehmen transparent und nach marktüblichen Standards.
2. Kundennähe und Erreichbarkeit
Wir bieten maßgeschneiderte Angebote für Eigentümergemeinschaften. Unsere WEGs werden von persönlichen Ansprechpartner:innen betreut und erhalten innerhalb von 24 Stunden eine Antwort.
3. Ihre Mitarbeiter werden übernommen und erhalten eine umfangreiche Einarbeitung
Unser Team nimmt Neuankömmlinge herzlich auf und arbeitet sie strukturiert ein. Zahlreiche Materialien, Video-Tutorials und Fragerunden helfen beim Einarbeiten.
4. Automatisierte Prozesse und Digitalisierung
Unser bewährtes Online-Portal bietet nicht nur für unsere Kunden transparente Einblicke und einfache Kommunikation. Automatisierungen erleichtern das Leben der Hausverwalter:innen, sodass diese sich besser auf die persönliche Betreuung Kunden fokussieren können.
5. Matera Deutschland GmbH ist Top Arbeitgeber auf Kununu
Als Arbeitgeber stellen wir regelmäßig die Frage: “Was können wir besser machen?” Anonyme Umfragen und eine offene Feedback-Kultur helfen uns dabei, auf die Bedürfnisse unserer Mitarbeiter:innen einzugehen.
6. Festangestellte Experten für kompetente Verwaltung:
Ein Team aus Juristen, Bausachverständigen und Buchhaltern unterstützt unsere Hausverwalter:innen und Kundenbetreuer:innen bei komplexen Sachverhalten.
7. Ein großes Team:
Mit über 40 Mitarbeiter:innen und transparentem Kundenbeziehungsmanagement sind wir auch in der Urlaubszeit oder bei eventuellen Ausfällen weiter für unsere WEGs da. Wir arbeiten als Team und unterstützen uns gegenseitig.
4. So läuft der Verkauf an Matera ab: in 6 Schritten
Schritt 1: Erstgespräch
In einem ersten Gespräch lernen sich beide Seiten erstmal kennen, können sich über ihre jeweiligen Vorstellungen austauschen und mehr über die Unternehmen erfahren.
Schritt 2: Vertraulichkeitsvereinbarung
Bevor konkrete Zahlen und Daten ausgetauscht werden, wird eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterzeichnet.
Schritt 3: Bewertung und Angebot
Wir gehen alle Details und Informationen durch und arbeiten an einer Bewertung, danach wird ein Angebot gemacht.
Schritt 5: Kaufvertrag aufsetzen
Im Kaufvertrag werden alle Konditionen (Kaufpreis, Übergabezeit, etc.), denen beide Seiten zustimmen
Schritt 6: Beurkundung und Übergabe
Nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, wird der Kaufpreis überwiesen und die Übergabe in die Wege geleitet.
5. Weshalb wird ein Nachfolger für eine Verwaltung gesucht?
Es gibt verschiedene Gründe, weshalb sich Verwalter auf die Suche nach einer Unternehmensnachfolge machen. Hausverwaltungen rechnen grundsätzlich nach der Anzahl der Einheiten ab, die sie betreuen. Verwalten sie nur wenige oder kleine Immobilien, lohnt sich daher ihre Tätigkeit finanziell oft nicht mehr.
Daneben verlangt die Arbeit als Immobilien- bzw. als Hausverwaltung auch ständige Weiterbildung. Sei es nun im WEG-Recht, das sich zuletzt 2020 mit der WEG-Reform maßgeblich geändert hat, oder auch die zunehmende Digitalisierung in der Immobilienbranche. Während einige Verwaltungen ihre Prozesse in den letzten Jahren zunehmend digitalisierten, besteht bei vielen anderen hier noch ein Defizit, das nur durch entsprechende Ressourcen und Investitionen gedeckt werden kann. Dies können - oder wollen - sich vor allem kleine Hausverwaltungen nicht leisten. Dahingegen sind die aufkaufenden Unternehmen in der Regel voll digitalisiert und die Integration der Verwaltung in ihre bestehenden Prozesse ist einfacher, als wenn diese erst neu etabliert werden müssen.
Geht der Verwalter in Rente und hat keinen Nachfolger, kann ein Verkauf ebenfalls in Frage kommen, um eine Unternehmensnachfolge zu finden und keine Immobilie im Stich zu lassen.
6. Wie viel ist eine Hausverwaltung wert?
Der Verkaufspreis ist dem Verkäufer besonders wichtig. Der finanzielle Wert eines Unternehmens hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehört zum Beispiel der Standort (ein Hausverwaltungsunternehmen in einer großen Stadt, wie wie Berlin, Hamburg, Köln oder München, erzielt einen besseren Verkaufspreis, da dort ein höherer Preis pro Wohneinheit verlangt werden kann) und die Dienstleistungen, die das Hausverwaltungsunternehmen anbietet (reine WEG-Verwaltung oder auch Mietverwaltung.
Der Unternehmenswert wird in der Regel durch eines der folgenden Verfahren ermittelt: Durch das Ertragswertverfahren, ein Substanzwertverfahren oder auf Grundlage von Umsatz- und Gewinn-Multiples.
Das Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die zukünftigen Erträge, die ein Unternehmen generieren wird. Bei der Bewertung einer Hausverwaltung mit diesem Verfahren wird der zukünftige Ertrag, den die Hausverwaltung erwirtschaften kann, auf den heutigen Wert abgezinst. Zunächst werden die zukünftigen Erträge ermittelt, indem vergangene Erträge analysiert und zukünftige Einnahmen prognostiziert werden. Nach Abzug aller anfallenden Kosten wird der Nettogewinn berechnet. Dieser wird anschließend mit einem angemessenen Zinssatz, dem sogenannten Kapitalisierungszins, auf den heutigen Wert abgezinst. Das Ergebnis ist der Ertragswert, der den Unternehmenswert auf Basis ihrer zukünftigen Ertragskraft darstellt.
Das Substanzwertverfahren bewertet eine Hausverwaltung anhand ihres materiellen und immateriellen Vermögens. Es wird insbesondere verwendet, wenn das Unternehmen liquidiert werden soll oder wenn es überwiegend aus materiellen Vermögenswerten besteht. Hierbei werden alle Vermögenswerte der Hausverwaltung, wie Büroausstattung und Fahrzeuge, inventarisiert und deren aktueller Marktwert ermittelt. Nach Abzug aller Verbindlichkeiten und Schulden vom Gesamtwert der Vermögenswerte ergibt sich der Substanzwert, der den Wert des Unternehmens basierend auf ihrem Vermögen darstellt.
Die Methode der Umsatz- und Gewinn-Multiples verwendet Multiplikatoren, um den Unternehmenswert einer Hausverwaltung auf Basis ihres Umsatzes oder Gewinns zu ermitteln. Zunächst werden relevante Kennzahlen wie Umsatz und Gewinn der Hausverwaltung ermittelt. Anschließend wird ein passender Multiplikator ausgewählt, der auf Marktvergleichen und Branchenbenchmarks basiert. Dieser Multiplikator reflektiert, wie viel Käufer bereit sind, für einen Euro Umsatz oder Gewinn zu zahlen. Der Wert der Hausverwaltung wird dann durch Multiplikation des Umsatzes oder Gewinns mit dem ausgewählten Multiplikator berechnet. Diese Methode ist besonders nützlich, wenn vergleichbare Daten aus der Branche verfügbar sind.
Weniger Aussagekraft als gedacht hat der Jahresumsatz, wohingegen der übrigbleibende Gewinn, die Strukturen und Prozesse der Hausverwaltung sowie die Größe und Anzahl der Einheiten den Preis maßgeblich beeinflussen.
7. Fazit
Als Besitzer eines Hausverwaltungsunternehmens können Sie verschiedene Gründe haben, dieses zu verkaufen. Für Viele ist es ein Lebenswerk, Mitarbeiter und Kunden sollen in gute Hände übergeben werden. Bereiten Sie diesen wichtigen Schritt also gut vor und informieren Sie sich umfangreich über die Hausverwaltung, an die Sie Ihre Firma abgeben wollen.
Sie suchen aktiv einen Käufer für Ihre Hausverwaltung?
Treten Sie gerne mit unserer Geschäftsführung in Kontakt. Sie erreichen Herrn Moritz Himmelreich unter moritz.himmelreich@matera.eu
Häufige Fragen zum Verkauf einer Hausverwaltung
Wie läuft der Verkauf einer Hausverwaltung ab?
Wie bereits festgestellt, gibt es verschiedene Unternehmen, die sich auf den Kauf von Hausverwaltungen spezialisiert haben. Grundsätzlich läuft dieser wie folgt ab:
- Der Verkauf ist eine wichtige Entscheidung, die gut überlegt sein muss. Steht der Entschluss fest, sollten Geschäftsführer oder Inhaber der Verwaltung zur Vorbereitung die finanziellen und operativen Kennzahlen aufarbeiten: Hierzu zählen etwa der letzte Jahresabschluss oder die BWAs der vergangenen Monate sowie die Sichtung und Aufwertung bestehender Verträge und ihre Laufzeit. Diese Übersicht soll nicht nur die monatlichen Kosten, Ausgaben und Einnahmen berücksichtigen, sondern fortlaufende Verpflichtungen und damit Kosten ausweisen, die auch nach dem Verkauf noch bestehen. Daneben ist es hilfreich, eine Liste der Mitarbeiter, ihrer Gehälter und ihrer Aufgaben zu erstellen, welche Kaufinteressenten anonymisiert übergeben werden kann.
- Wurde sich ein Überblick verschafft, begibt sich die Geschäftsführung der Hausverwaltung auf die Suche nach potenziellen Käufern.
- Mit diesen vereinbaren Geschäftsführer zunächst ein Erstgespräch, indem sich sowohl das Unternehmen als auch die Immobilienverwaltung vorstellen.
- Noch bevor es zum Austausch geschäftlicher Interna geht, wird in der Regel eine Vertraulichkeitsvereinbarung unterzeichnet, die beide Seiten, aber insbesondere der Verkäufer, hinsichtlich ihrer sensiblen Daten absichert.
- Im Rahmen einer Unternehmensübersicht werden nun alle relevanten Informationen ausgetauscht, sodass sich der potenzielle Käufer ein Bild von der Hausverwaltung und ihren Strukturen und Zahlen machen kann. Konkret werden hier die BWA bzw. Bilanz, eine Mitarbeiterliste sowie die Objektliste benötigt.
- Der Kaufinteressent führt jetzt eine Bewertung und Überprüfung basierend auf den ausgetauschten Daten vor und erstellt dann ein Angebot. Dieses beinhaltet den Kaufpreis, den weiteren Ablauf sowie die Übergabemodalitäten.
- Ist der Verkäufer mit dem Angebot grundsätzlich zufrieden, werden nun die vorliegenden Daten und Informationen vom Käufer im Detail geprüft. Fehlt es noch an Unterlagen oder Informationen, reicht die Verwaltung diese nach. Anschließend wird ein Kaufvertrag aufgesetzt.
- Sind beide Seiten mit dem Kaufvertrag einverstanden, wird dieser unterzeichnet. Der Kaufpreis wird gezahlt und das Hausverwaltungsunternehmen übergeben. Die Übergabeperiode kann - je nach Größe und Komplexität des Unternehmens - länger oder kürzer verlaufen. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet.
Wie lange dauert es, eine Hausverwaltung zu verkaufen?
Der Verkauf einer Hausverwaltung kann unterschiedlich lange dauern, aber als grober Richtwert kann ein Zeitraum von 6 bis 12 Monaten genannt werden.
Die Dauer wird unter anderem von folgenden drei Faktoren beeinflusst:
- Größe des Hausverwaltungsunternehmens: Größere Unternehmen mit vielen verwalteten Objekten können länger brauchen als kleinere, überschaubare Hausverwaltungen.
- Nachfrage: In Regionen mit hoher Marktnachfrage nach Hausverwaltungsdiensten kann der Verkauf schneller ablaufen.
- Vorbereitung des Verkaufs und Verhandlungen: Das Erstellen der Verkaufsstrategie sowie die Verhandlungen mit potenziellen Käufern dauern je nach Komplexität und Ansprüchen mal kürzer und mal länger.
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