Erfolgreich vermieten leicht gemacht: Überlegen Sie, eine Immobilie zu vermieten? Dieser Artikel bietet Ihnen eine praxisnahe Einführung in die Welt der Vermietung. Erfahren Sie, was es braucht, um Ihre erste Immobilie auf den Mietmarkt zu bringen und langfristig von Ihrer Investition zu profitieren.
Immobilie vermieten: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Die Vermietung einer Immobilie stellt eine wunderbare Gelegenheit dar, aus Ihrem Eigentum ein stetiges Einkommen zu generieren. Nachfolgend möchten wir Ihnen eine einfache Anleitung an die Hand geben, die Ihnen hilft, Ihre Immobilie effizient und profitabel zu vermieten.
- Marktwert ermitteln: Bevor Sie Ihre Immobilie auf dem Markt anbieten, ist es wichtig, ihren Wert zu kennen. Prüfen Sie, ob in Ihrem Ort ein Mietspiegel existiert, um gesetzliche Bestimmungen einzuhalten. Falls kein Mietspiegel vorhanden ist, sollten Sie sich über die Vergleichsmiete informieren und auch Angebote für ähnliche Immobilien in Ihrer Umgebung ansehen, um einen wettbewerbsfähigen Mietpreis festzulegen.
- Anzeige erstellen: Ihr Inserat sollte alle wesentlichen Informationen enthalten und attraktiv gestaltet sein. Hochwertige Fotos und eine detaillierte Beschreibung wecken das Interesse potenzieller Mieter. Um Ihre Zielgruppe effektiv zu erreichen, sollten Sie die Anzeige auf den richtigen Kanälen inserieren (Social Media, Online-Portale, Zeitung, Aushang in Papierform, etc.).
- Mietvertrag aufsetzen: Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt und klare Vereinbarungen zu den Verantwortlichkeiten und Rechten beider Parteien enthält. Dies schützt Ihre Rechte als Vermieter, denn bei Unklarheiten in Vertragsklauseln greifen die Standardregelungen des BGB, die oft zugunsten des Mieters ausgelegt sind. Ein präzise formulierter Vertrag, der Raum für individuelle Absprachen lässt und gleichzeitig die gesetzlichen Rahmenbedingungen beachtet, hilft, mögliche Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
- Besichtigungen und Mieterauswahl: Planen Sie Einzel- oder Sammelbesichtigungen, je nach Interessentenanzahl und eigener Präferenz. Bei hoher Nachfrage empfiehlt es sich, Interessenten vorab telefonisch zu selektieren, damit die Zahl der Besichtigungen nicht ausartet. Wählen Sie Ihre Mieter gewissenhaft aus und nutzen Sie die Gelegenheit, während der Besichtigungen nicht nur Fragen zu beantworten, sondern auch selbst aktiv Fragen zu stellen. Auf diese Weise können Sie die finanzielle Zuverlässigkeit und Eignung der Interessenten besser einschätzen. Sichern Sie sich zusätzlich ab, indem Sie Unterlagen einfordern und eine angemessene Kaution festlegen, die bis zu drei Nettokaltmieten betragen darf. Diese dient als Sicherheit für eventuelle Schäden oder ausstehende Zahlungen und muss auf einem separaten Mietkautionskonto angelegt werden.
- Wohnungsübergabe: Bei der Schlüsselübergabe sollten Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll anfertigen, das die aktuellen Zählerstände sowie den Zustand der Immobilie dokumentiert. Dies hilft, spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.
- Verwaltung: Sobald Sie einen Mieter gefunden haben, beginnt die Phase der fortlaufenden Verwaltung. Dazu gehören die regelmäßige Instandhaltung, die Abwicklung von Nebenkosten und die Kommunikation mit den Mietern.
2. Wo lohnt sich die Immobilienvermietung?
Abhängig von den individuellen Renditeerwartungen bieten verschiedene deutsche Regionen und Städte attraktive Vermietungsmöglichkeiten. Besonders Berlin und Köln heben sich hervor: In Köln beträgt die Mietrendite bei Bestandswohnungen aktuell etwa 4 Prozent, während in Berlin Neubauwohnungen eine Rendite von 3,6 Prozent erzielen.
Zusätzlich bieten sich weitere Großstädte wie Hamburg, München, Stuttgart und Frankfurt an. Trotz der hohen Immobilienpreise in Hamburg und München sorgt die starke Wirtschaft und hohe Lebensqualität dort für eine kontinuierliche Nachfrage. Stuttgart, als Herz der deutschen Automobilindustrie, und Frankfurt, als bedeutsamer Finanzstandort, ziehen ebenfalls viele Mieter an.
Allerdings zeigen Analysen, dass die Mietrenditen in kleineren Städten und insbesondere in Ostdeutschland oft höher ausfallen. Städte wie Dessau-Roßlau, Görlitz und Hoyerswerda bieten potenziell bis zu 6-7 Prozent Mietrendite und könnten somit lukrativere Möglichkeiten darstellen als die großen Metropolen.
Es kann sich auch lohnen, zwischen verschiedenen Immobilienarten zu vergleichen, ob es nun um Wohnungen verschiedener Größen, eine Doppelhaushälfte oder ein großes Grundstück für den Bau eines Mehrfamilienhauses geht. Letztlich überwiegt die Mietnachfrage häufig das Angebot. Gleichzeitig finden sich überall sowohl attraktive als auch weniger reizvolle Angebote. Daher sind nicht nur Markt-, sondern auch Ortskenntnisse entscheidend, wenn Sie eine Kapitalanlage kaufen möchten. Überlegen Sie außerdem, ob es für Sie wichtig ist, selbst persönlich und kurzfristig vor Ort sein zu können, um sich um Ihre Investition kümmern zu können.
3. Drei Dinge, die Sie bei der Immobilienvermietung beachten sollten
Für Vermieter sind vor allem drei Dinge ausschlaggebend: ein marktgerechter Mietpreis, einwandfreie Mietverträge und eine umsichtige Mieterwahl.
- Richtige Preisgestaltung: Der Mietzins sollte an den aktuellen Markt angepasst sein und dabei die Lage, Größe, Ausstattung und den baulichen Zustand der Immobilie berücksichtigen. In Deutschland müssen Vermieter zudem gesetzliche Vorgaben beachten, wie den örtlichen Mietspiegel oder die Mietpreisbremse, die in manchen Regionen gilt. Diese Regulierungen begrenzen die Höhe der Miete, die Sie verlangen können:
- Mietspiegel: Dieser spiegelt die ortsübliche Vergleichsmiete wider und dient als Richtlinie für die Festsetzung der Mieten. Üblicherweise darf die Mietforderung nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietungen höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Achten Sie darauf, ob solche Regelungen in Ihrer Region gelten, um rechtliche Probleme zu vermeiden und den Mietpreis entsprechend anzupassen.
Gut zu wissen:
Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden, und Wohnungen, die nach umfassenden Modernisierungen erstmals wieder vermietet werden, sind für die ersten drei Jahre von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Regelungen fördern Investitionen in Neubauten und Modernisierungen. Ferienwohnungen, die über Plattformen wie Airbnb vermietet werden, sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen, da sie aufgrund ihrer temporären Nutzung nicht unter diese Regelung fallen.
- Rechtskonformer Mietvertrag: Nutzen Sie immer aktuelle und rechtlich geprüfte Mietverträge, um sich vor rechtlichen Problemen zu schützen. Veraltete oder fehlerhafte Verträge können später zu Konflikten und finanziellen Verlusten führen. Lassen Sie den Vertrag im Zweifelsfall von einem Anwalt für Mietrecht prüfen. Achten Sie auf die Vollständigkeit und Korrektheit aller im Vertrag angegebenen Daten. Fehlerhafte Angaben, wie zum Beispiel eine zu 100 Prozent eingerechnete Terrassenfläche, können juristische Folgen haben.
So ist die Wohnfläche gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03) nicht nur eine unverbindliche Information, sondern Teil der vertraglich zugesicherten Sollbeschaffenheit der Mietsache. Eine Abweichung von mehr als 10 Prozent der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche kann als Mangel der Mietsache angesehen werden und zu Mietminderungen führen.
- Mieterauswahl: Einer der grundlegendsten Schritte bei der Vermietung ist die sorgfältige Auswahl der Mieter. Üblicherweise verlangen Vermieter eine Schufa-Auskunft und die Einkommensnachweise der letzten drei Monate. Zusätzliche Sicherheit bietet eine Mietausfallversicherung, die besonders wichtig ist, wenn die Immobilie bislang nicht vollständig abbezahlt ist und der Vermieter durch Mietausfälle in finanzielle Schwierigkeiten geraten könnte. Im Falle von Mietnomaden werden neben dem Mietausfall nicht selten auch erhebliche Sachschäden hinterlassen, und eine Räumungsklage kann durchschnittlich etwa 12 Monate dauern.
Zur weiteren Absicherung empfiehlt es sich, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anzufordern und einen Fragenkatalog zu verwenden, in dem die Mieter die Richtigkeit ihrer Angaben schriftlich bestätigen. Falsche Angaben zur Selbstauskunft können als arglistige Täuschung gewertet werden. Ein Urteil des Landgerichts München I (Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08) bestätigt, dass eine falsche Selbstauskunft eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.
4. Verwaltungsaufwand und Kosten von Immobilienverwaltung
Das Verwalten einer vermieteten Immobilie erfordert viel Einsatz und kann schnell zu einer Herausforderung werden, wenn Sie mehrere Objekte besitzen oder berufstätig sind. Als Vermieter kümmern Sie sich um alles: von der Instandhaltung der Immobilie bis hin zur Abwicklung der Nebenkostenabrechnungen. Auch die Überwachung der Mieteingänge sowie das Management der Mietverhältnisse gehören zu Ihren Aufgaben. Sie sollten zudem über Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter informiert sein, wie beispielsweise die Möglichkeit zur Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen.
Je nach Zustand und Alter Ihrer Immobilien können auch immer wieder einmal unerwartete Reparaturen anfallen, die Ihre schnelle Reaktion erfordern. Die Verwaltungskosten sind variabel, stellen aber eine kontinuierliche Investition in den Wert und die Attraktivität Ihrer Immobilie dar. Wenn Sie sich mehr auf Ihre Haupttätigkeiten konzentrieren möchten, lohnt es sich, einen kompetenten Partner an Ihrer Seite zu haben, der diese relevanten Aufgaben für Sie übernimmt.
Wir von Matera bieten Ihnen professionelle Unterstützung in allen Bereichen der WEG-Hausverwaltung und halten Ihnen den Rücken frei, damit Sie sich keine Sorgen um die täglichen Anforderungen der Immobilienverwaltung machen müssen. Wohnungseigentümergemeinschaften können bei uns zwischen der Selbstverwaltung, bei der wir beratend zur Seite stehen, und unserem Rundum-sorglos-Paket wählen, das eine vollständige Übernahme aller Verwaltungsaufgaben umfasst. Dies spart Ihnen nicht nur Zeit, sondern auch Nerven. Beide Optionen zielen darauf ab, Ihre Immobilienvermietung so rentabel und stressfrei wie möglich zu gestalten.
5. Fazit
Wer Immobilien vermieten möchte, sieht sich einer Vielzahl von Aufgaben gegenüber, beginnend mit der korrekten Festlegung der Miete, um die Einnahmen zu maximieren, ohne gesetzliche Grenzen zu überschreiten. Es folgt die Auswahl der Mieter: Wer schon einmal einen passenden Nachmieter für seine Wohnung gesucht hat, weiß, wie hoch die Nachfrage sein kann. Hier gilt es, zu selektieren. Da man den Menschen nur vor die Stirn schauen kann, sollte man einige Unterlagen anfordern, die die Bonität der Mieter bestätigen. Und auch wenn dies geschafft ist, ist der Job eines Vermieters noch lange nicht erledigt. Vermieter sind für die Instandhaltung der Immobilie und die Einhaltung der vertraglichen Pflichten, wie dem Erstellen von Nebenkostenabrechnungen, verantwortlich.
Glücklicherweise gibt es Unterstützungsmöglichkeiten, die das Vermieten auch mehrerer Wohnungen gleichzeitig ermöglichen, ohne dass der Vermieter all seine Zeit investieren muss. Makler können dabei eine große Hilfe sein. Sie unterstützen nicht nur bei der Suche nach der passenden Kapitalanlage, sondern können auch als Mietmakler unterstützen, wie beispielsweise die BTI Immobilien GmbH im Raum Frankfurt.
Bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern kommen zahlreiche weitere Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft hinzu. Für die laufende WEG-Verwaltung Ihrer Eigentumswohnungen bieten wir Ihnen gerne maßgeschneiderte Lösungen.
Häufig gestellte Fragen zur Vermietung von Immobilien
Ist die Vermietung von Immobilien steuerfrei?
Nein, Einnahmen aus Vermietung müssen versteuert werden. Es gilt der persönliche Einkommensteuersatz. Allerdings gibt es die Möglichkeit, bestimmte Kosten abzusetzen und so die Steuerlast zu senken. Es empfiehlt sich, einen Steuerberater zu konsultieren, um Ihre individuelle Situation genau zu besprechen und alle steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.
Wann ist Vermietung rentabel?
Eine Vermietung ist rentabel, wenn die Mieteinnahmen die Ausgaben für Instandhaltung, Verwaltung, Finanzierung und Steuern übertreffen. Die Rentabilität kann zusätzlich durch Wertsteigerungen der Immobilie im Laufe der Zeit erhöht werden.
Wie viel bleibt mir als Vermieter von der Miete?
Wenn Sie Immobilien vermieten, verbleibt Ihnen der Nettoertrag nach Abzug von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, nicht umlagefähigen Nebenkosten und Steuern. Eine genaue Berechnung unter Berücksichtigung aller Kosten gibt Aufschluss über den tatsächlichen Überschuss.