Was genau ist die Immobilienverwaltung?
Wer als Dienstleister Immobilienverwaltung anbietet, kann sich beispielsweise auf Eigentümergemeinschaften, Mietobjekte oder gewerbliche Immobilien spezialisieren.
Grundsätzlich kümmert sich die Immobilienverwaltung darum, dass die Immobilie ihren Wert erhält, die Rendite des Objekts bestenfalls steigt, die Substanz verbessert wird und das alltägliche Geschäft uneingeschränkt funktioniert. Als Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft ist es jedoch keine Pflicht, eine externe Hausverwaltung heranzuziehen – hiervon wird aber mit Blick auf die Verantwortung und den Aufgabenumfang oftmals Gebrauch gemacht.
Wie bereits erwähnt ist die Immobilienverwaltung als Oberbegriff zu verstehen, der sich in verschiedene Spezialisierungen aufteilen lässt.
So kümmern sich Hausverwaltungen (auch WEG-Verwaltungen genannt) um das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft, während die Mietverwaltung an ein Mietobjekt gebunden ist und dort ihren entsprechenden Schwerpunkt setzt. Was das genau bedeutet, erfahren Sie weiter unten.
Immer mehr Eigentümer lassen ihre Immobilie verwalten, sei es durch klassische Dienstleister oder durch moderne Lösungen der digitalen Immobilienverwaltung. Wer eine Immobilienverwaltung finden möchte oder ein kompetenter Immobilienverwalter gesucht wird, sollte auf Spezialisierung, Erfahrung und transparente Kommunikation achten.
Arten der Immobilienverwaltung
Je nach Art der Immobilie und Eigentümerstruktur kommen unterschiedliche Formen der Immobilienverwaltung zum Einsatz. Die folgende Übersicht stellt die gängigsten Verwaltungsmodelle vor, die von der klassischen WEG-Verwaltung über die Miet- und Sondereigentumsverwaltung bis hin zur Selbstverwaltung als Alternative zur externen Hausverwaltung reichen.
WEG-Verwaltung
Die Rechte und Pflichten der Hausverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft richten sich nach § 27 Abs. 1 WEG und umfassen die Immobilienverwaltung des Gemeinschaftseigentums in der Art und Weise, dass dieses seinen Wert weiterhin erhält.
Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört grundsätzlich alles, was nicht Sondereigentum ist und an dem jedes WEG-Mitglied Miteigentumsanteile hält. Hierzu zählen also die Fassade, Gartenanlagen, das Treppenhaus, der Aufzug oder auch die Zentralheizung. Der WEG-Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen hin und ist beispielsweise auch für die Einberufung und das Protokoll der Eigentümerversammlung zuständig. Die Tätigkeiten des WEG-Verwalters lassen sich grob einteilen in Aufgaben juristischer, kaufmännischer und technischer Art.
Immer häufiger wird für die WEG-Verwaltung ein externer Dienstleister beauftragt. Dies erfolgt beispielsweise dann, wenn ein Immobilienverwalter gesucht wird oder die Eigentümergemeinschaft keine eigene Verwaltung übernehmen möchte.
Sondereigentumsverwaltung
Wir haben festgestellt, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Sache der WEG ist und diese hierzu eine externe Hausverwaltung beauftragen oder aber einen Verwalter aus den Reihen der Eigentümer auswählen kann. Um das Sondereigentum, also insbesondere die Wohnungen der WEG-Mitglieder, kümmern sich die jeweiligen Eigentümer selbst. Das Sondereigentum steht nur einem Eigentümer zu, der hiermit gem. § 13 Abs. 1 WEG nach Belieben (im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften) verfahren und andere Eigentümer auch von Einwirkungen ausschließen kann. Jeder Wohnungseigentümer ist jedoch gegenüber der Miteigentümergemeinschaft verpflichtet, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, wodurch das genannte Recht eingeschränkt wird. Der Sondereigentümer kann die Verwaltung seiner Eigentumswohnung an Dritte weitergeben, die sich dann um eine Vermietung o. ä. kümmern. Dieses Verwaltungsmodell ist aber deutlich von der WEG-Verwaltung abzugrenzen, da es ja hier genau nicht um das Gemeinschaftseigentum geht.
Mietverwaltung
Werden die Wohneinheiten einer Immobilie vermietet, so kann der bzw. die Eigentümer eine Immobilienagentur beauftragen. Alle Miet- und Mieterbelange werden exklusiv von der Verwaltung übernommen. Hier steht vor allem die Mieterkommunikation im Mittelpunkt, da die Verwaltung auch als ihr primärer Ansprechpartner dient.
Daneben kümmert sie sich aber auch um die finanzielle Weiterentwicklung des Objekts und kann den Vermieter mit Konzepten zur Verbesserung der Qualität des Objekts und der Vermietung behilflich sein. Die von der Immobilienverwaltungen übernommenen Aufgaben im Bereich der Mietverwaltung sind besonders vielfältig und reichen von rechtlichen Fragen bis zur kaufmännischen Abwicklung.
Gerade private Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, suchen gezielt nach Unterstützung und möchten ihre Immobilie verwalten lassen. Wer eine passende Lösung sucht, sollte rechtzeitig eine professionelle Immobilienverwaltung finden, die auf Mietobjekte spezialisiert ist und Erfahrung mit Mieterkommunikation, Zahlungsfluss und Instandhaltung mitbringt.
Exkurs: Die Selbstverwaltung
Die Selbstverwaltung hat in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung in Wohnungseigentümergemeinschaften gewonnen und stellt eine attraktive Alternative zur externen Hausverwaltung dar. Insbesondere für kleinere WEGs mit wenigen Wohneinheiten erweist sich dieser Ansatz als sinnvoll, da sie von klassischen Hausverwaltern aus finanziellen Gründen oft nicht in Betracht gezogen werden.
Die Vorteile der Selbstverwaltung liegen vor allem darin, bringt vor allem den Vorteil, dass die Interessen des Eigentümers als Hausverwalter in der Regel deckungsgleich mit den Zielen der WEG sind. Hierzu zählen die Minimierung der Kosten der Immobilienverwaltung, die Sicherstellung eines optimalen Zustands des Gemeinschaftseigentums und die Förderung eines harmonischen nachbarschaftlichen Verhältnisses. Lebt der verwaltende Eigentümer vor Ort, ist er über alle Geschehnisse innerhalb der Eigentümergemeinschaft informiert und kann unmittelbar handeln. Dies ist besonders vorteilhaft bei dringenden Handwerksarbeiten, da hier sofort reagiert werden und die baulichen Maßnahmen persönlich begleitet werden können.
Natürlich bedeutet die Selbstverwaltung auch zusätzliche Arbeit für den entsprechenden Eigentümer. Es besteht die Möglichkeit, dass sich kein Freiwilliger finden lässt. Außerdem muss der- oder diejenige über das entsprechende Fachwissen und die notwendige Zeit verfügen, allen Aufgaben der WEG-Hausverwaltung nachzukommen. Wer die Verwaltung der Immobilie selbst in die Hand nimmt, sollte sich unbedingt auch mit Versicherungen auseinandersetzen, um sich gegen die persönliche Haftung bei möglichen Fehlern abzusichern. Mehr dazu erfahren Sie in folgendem Artikel: Versicherungen in der WEG-Selbstverwaltung.
Immobilienverwaltung – die Aufgaben im Überblick
Die Aufgaben der Immobilienverwaltung sind ebenso vielfältig wie die Verwaltungsformen selbst. Unabhängig davon, ob es sich um eine WEG-, Miet- oder Sondereigentumsverwaltung handelt, lassen sich bestimmte Tätigkeitsfelder klar voneinander abgrenzen. Die folgenden Abschnitte geben einen strukturierten Überblick über die zentralen Aufgabenbereiche, die eine professionelle Verwaltung abdecken sollte.
Technische Verwaltung
Hierzu zählen die Beurteilung des Zustandes der Immobilie, regelmäßige Begehungen und auch das Entgegennehmen und Bearbeiten von Mängelanzeigen – insbesondere bei der Mieterverwaltung. Aber auch das Wahren der Verkehrssicherheitspflichten und die Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums sind zentrale Bestandteile der technischen Immobilienverwaltung.
Kaufmännische Verwaltung
Es ist Aufgabe des Verwalters, sich um die Buchhaltung der Eigentümer zu kümmern. Darunter fallen bei WEGs etwa das Einziehen des Hausgeldes, das Erstellen der Jahresabrechnung und die Aufstellung des Wirtschaftsplans. Im mietobjektbezogenen Modell obliegt der Verwaltung auch die fristgerechte und regelmäßige Einziehung der Mietzahlungen. Wer seine Immobilie verwalten lassen möchte, sollte darauf achten, dass diese kaufmännischen Aspekte professionell und transparent abgedeckt sind, denn sie zählen zu den wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer geeigneten Immobilienverwaltung.
Rechtliche Verwaltung
Fungiert die Verwaltung als Ansprechpartner gegenüber anderen Parteien, so hat sie es auch regelmäßig mit der Lösung von Konflikten zu tun, welche ggf. auch rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können. Des Weiteren kümmert sie sich um Verträge mit Dienstleistern und deren Einhaltung. Aber auch ein Überblick über Versicherungsfälle und ggf. entstandene andere Ansprüche sind Aspekte der Verwaltungstätigkeit. Im WEG-Kontext ist es außerdem die Pflicht des Verwalters, jährlich die Eigentümerversammlung einzuberufen. Gerade hier zeigt sich, wie umfassend für die Immobilienverwaltungen die Aufgaben ausfallen – ein Aspekt, der oft unterschätzt wird, wenn ein Immobilienverwalter gesucht wird.
Digitale Immobilienverwaltung
Die digitale Immobilienverwaltung ermöglicht es, Dokumente, Zahlungen und Kommunikation zentral über ein Online-Portal zu steuern. Die interaktive Software für die WEG-Selbstverwaltung bietet besonders für kleinere WEGs oder Selbstverwaltungen eine flexible Alternative zur klassischen Hausverwaltung. Wer eine zeitgemäße Immobilienverwaltung finden möchte, profitiert von mehr Transparenz, Effizienz und ortsunabhängiger Organisation.
All diese Aufgaben muss die Immobilienverwaltung nicht selbst übernehmen, sondern kann und sollte sie fachkundigen Dritten übergeben. Allerdings gehört es zu ihrer Pflicht, Sorge dafür zu tragen, dass die Aufgaben ordnungsgemäß erledigt werden.
Die Vor- und Nachteile von Immobilienverwaltungen
Ein Vorteil und ein wohl häufiger Grund, weshalb sich Eigentümer für ein Hausverwaltungsunternehmen entscheiden, ist die eigene Entlastung. Durch die Arbeitsteilung können die Themen, die ein spezielles Fachwissen benötigen, an Dienstleister mit dem entsprechenden Knowhow abgegeben und so die fachgerechte und effiziente Bearbeitung der Belange gewährleistet werden. Im Idealfall übernimmt die Verwaltung nicht nur administrative und technische Tätigkeiten, sondern auch die Kommunikation mit Mietern und Dienstleistern – ein entscheidender Pluspunkt für alle, die ihre Immobilie verwalten lassen möchten.
Allerdings gibt es auch Nachteile, insbesondere wenn die gewählte Verwaltung nicht den Qualitätsansprüchen genügt. Ein häufiger Kritikpunkt sind die teils hohen Kosten der Immobilienverwaltung, die durch externe Gebühren entstehen und die Eigentümergemeinschaft finanziell belasten können. Wird der Fokus zu sehr auf Gewinnmaximierung statt auf die werterhaltende Betreuung gelegt, kann dies zu einem Ungleichgewicht im Verhältnis von Aufwand und Nutzen führen.
Ein weiterer Nachteil liegt in der potenziellen räumlichen Distanz. Externe Verwalter sind nicht immer unmittelbar vor Ort ansässig und können daher nicht so schnell auf aktuelle Ereignisse oder dringende Anliegen reagieren. Dies kann zu längeren Reaktionszeiten führen und die effiziente Abwicklung von notwendigen Maßnahmen beeinträchtigen. Zudem fällt es auch der Selbstverwaltung kleiner WEGs zunehmend schwer, überhaupt kompetente Immobilienverwaltung zu finden, da sich die Betreuung solcher Objekte wirtschaftlich oft nicht lohnt. Gerade in diesen Fällen heißt es nicht selten: Immobilienverwalter gesucht – jedoch ohne Erfolg und es bleibt eine WEG ohne Verwaltung.
Kosten der Immobilienverwaltung: Was fällt an?
Die Kosten der Immobilienverwaltung bei Matera richten sich transparent nach dem tatsächlichen Verwaltungsaufwand und der Größe der Eigentümergemeinschaft. Ob WEG-Verwaltung, Mietverwaltung oder unterstützte Selbstverwaltung – Matera bietet faire, nachvollziehbare Preismodelle ohne versteckte Gebühren. Kleine wie große WEGs profitieren von individuell zugeschnittenen Lösungen, die rechtliche, technische und buchhalterische Aufgaben effizient abdecken. Dank direktem Eigentümerportal und persönlicher Ansprechpartner behalten Eigentümer jederzeit den Überblick über alle Ausgaben. So bleibt die Verwaltung Ihrer Immobilie professionell, kalkulierbar und klar strukturiert. Kontaktieren Sie uns, um schnell und unkompliziert die Hausverwaltung zu wechseln.
Immobilienverwaltung finden: Lösungen von Matera
Egal ob Selbstverwaltung oder Vollverwaltung, bei Matera finden Wohnungseigentümergemeinschaften flexible, digitale und rechtssichere Lösungen für die professionelle Immobilienverwaltung.
Für WEGs in Selbstverwaltung bietet Matera ein digitales Verwaltungsportal mit persönlicher Unterstützung durch ein erfahrenes Expertenteam. Technische, juristische und buchhalterische Aufgaben können flexibel ausgelagert und mit nur wenigen Klicks koordiniert werden. Die digitale Immobilienverwaltung erleichtert die Organisation, spart Zeit und verbessert die Transparenz für alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie verwalten lassen möchten, bietet Matera in sechs deutschen Großstädten eine zertifizierte klassische Hausverwaltung – inklusive Zugriff auf das digitale Portal. So profitieren auch WEGs in Vollverwaltung von Echtzeit-Transparenz und direkter Kommunikation.
Klassische Hausverwaltung bieten wir ebenfalls in 6 Städten an:
- Hausverwaltung Berlin
- Hausverwaltung München
- Hausverwaltung Köln
- Hausverwaltung Hamburg
- Hausverwaltung Frankfurt am Main
- Hausverwaltung Stuttgart
Die Objektverwalter sind nach § 26a WEG zertifiziert und kümmern sich professionell um Ihre Anliegen – vom wirtschaftlichen Erhalt Ihrer Immobilie bis zur transparenten Kommunikation mit allen Beteiligten.
Weiteres Wissen rund um Immobilien und Verwaltung finden Sie auf unserem Blog. Vielleicht interessieren Sie zum Beispiel folgende Artikel:
Hausverwaltervertrag: Was Eigentümer wissen sollten
Fazit: Immobilien professionell verwalten lassen
Die passende Immobilienverwaltung zu finden, ist entscheidend für den Werterhalt und die Weiterentwicklung Ihrer Immobilie. Ob digitale Unterstützung in der Selbstverwaltung oder die klassische Vollbetreuung – wer seine Immobilie verwalten lassen möchte, findet bei Matera moderne, effektive Lösungen.
