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Gehören Markisen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

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Eine Einordnung von Markisen in Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann nur dann erfolgen, wenn man sich zunächst darüber im Klaren ist, um was es sich bei diesen rechtlichen Begriffen überhaupt handelt bzw. wie diese zu unterscheiden sind. Geregelt sind beide Begriffe in § 3 Abs. 1 bzw. § 5 Abs. 2 WEG. 

§ 3 Abs. 1 folgend gehört zum Sondereigentum das Eigentum, “das an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf einem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude” besteht. 

Das Gegenstück hierzu, das Gemeinschaftseigentum, ist in § 5 Abs. 2 WEG geregelt. Hiernach zählen zum Gemeinschaftseigentum alle “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”. 

Doch unter welchen Begriff passt nun die Markise innerhalb der WEG? 

Die Kurzfassung der Antwort: Es kommt darauf an. Nämlich darauf, ob die Markise bzw. ihre Bestandteile wie etwa die Stellmotoren fest mit dem Gebäude verbunden sind. Zusätzlich ist entscheidend, ob die Markise das Außenbild der Anlage maßgeblich kennzeichnet. 

Denn in dieser Situation wird die Markise zu einem wesentlichen Bestandteil der Gebäudehülle, sodass diese dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. Hierunter fallen beispielsweise auch Sonnenschutzsegel oder sonstige bauseitig fest installierte Sonnenschutzsysteme. Gleiches gilt dann, wenn das Haus bereits durch den Bauträger mit Markisen ausgestattet wurde, OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 17.08.2006 - 20 W 205/05.

Demgegenüber gehören solche Markisen, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, zum Sondereigentum. Dies betrifft solche Markisen, die weder das Außenbild des Gebäudes maßgeblich kennzeichnen noch wesentlicher Bestandteil der Gebäudehülle sind, sich also leicht entfernen lassen. Die Markise als Sondereigentum bildet in der Praxis jedoch die Ausnahme!

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Ist das Anbringen einer Markise eine bauliche Veränderung?

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Da die Anbringung einer Markise substanziell in das Gemeinschaftseigentum eingreift, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG. Hierunter fällt jede Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. 

Sollte eine solche durchgeführt werden, ist ein formeller Beschluss im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschlussverfahren erforderlich. Durch die Reform des WEG-Rechts 2020 ist nun nicht mehr eine Zustimmung sämtlicher Eigentümer hierfür notwendig: Ausreichend ist schon ein Beschluss mit einfacher Mehrheit. Ein Beschluss ist aber zwingend vor Beginn der baulichen Maßnahme zu fassen (BGH Urt. v. 17.03.2023 - V ZR 140/22).

Wie die Kosten für die Anbringung einer Markise aufzuteilen sind, bestimmt sich grundsätzlich danach, auf wen die bauliche Veränderung zurückzuführen ist. 

Im Klartext: Derjenige, der die bauliche Veränderung durchführen lässt oder ausführt, kommt für die entsprechenden Kosten auf. 

Ausnahmsweise erfolgt die Kostenaufteilung jedoch nicht diesem Prinzip, was sich aus § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG ergibt. Wird die bauliche Veränderung nämlich mit einer Mehrheit von ⅔ beschlossen, wobei die Hälfte der Miteigentumsanteile im Rahmen der Abstimmung präsentiert waren, werden alle Wohnungseigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen für die Kosten herangezogen. Selbiges gilt auch, wenn sich nach § 21 Abs. 2 S.2 WEG die “Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren”.

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FAZIT: Markisen in der WEG

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Für die Befugnisse der WEG bzw. des einzelnen Sondereigentümers rund um die Markise ist maßgeblich, ob es sich dabei um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. 

Dies hängt maßgeblich von der Art und Anbringung der Markise ab: Prägt diese das Außenbild des Gebäudes entscheidend und ist mit der Gebäudehülle fest verbunden, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, ist Sondereigentum gegeben. 

Die Anbringung einer Markise stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung dar. 

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