1. Was ist eine Mietausfallversicherung?
Ein Mietausfall oder Mietrückstand kann schneller eintreten, als man denkt. Eine unerwartete Krankheit, ein plötzlicher Jobverlust oder andere finanzielle Engpässe – die Gründe können vielfältig sein. Trotz sorgfältiger Mieterauswahl gibt es keine absolute Sicherheit und es kann nicht ausgeschlossen werden, dass selbst Ihr langjähriger und zuverlässiger Mieter nicht eines Tages unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Besonders problematisch wird es, wenn man an Mietnomaden gerät. Diese zahlungsunwilligen Mietbetrüger fälschen Unterlagen und täuschen eine gute Bonität vor. Sie treten selbstbewusst auf, wirken seriös und hinterlassen einen positiven ersten Eindruck. Oft scheinen sie sogar besonders zuverlässig oder gar sympathisch zu sein. Doch sobald sie eingezogen sind, bleiben die Mietzahlungen aus – eine Miete überweisen sie nie.
Genau aus diesem Grund wird die Mietausfallversicherung, umgangssprachlich auch Mietnomadenversicherung genannt, angeboten: Sie schützt Vermieter vor finanziellen Problemen, indem sie unvorhergesehene Zahlungsausfälle kompensiert. Dabei muss sich der von der Versicherung abgedeckte Schutz vor finanziellen Risiken nicht nur auf die ausbleibenden Mietzahlungen beschränken. Die tatsächlichen Kosten sind im Falle von Mietnomaden meist weitaus höher:
- Verlorene Mieteinnahmen – da der Mieter nicht zahlt und erst nach Monaten geräumt werden kann.
- Gerichtliche Kosten für eine Räumungsklage, die sich schnell auf mehrere tausend Euro summieren können.
- Sachschäden an der Wohnung, von zerstörten Türen über kaputte Böden und defekte Sanitäranlagen bis hin zu massiven Hygienemängeln wie Schimmel- oder Ungezieferbefall.
- Weiterer Mietausfall, weil die Wohnung nach einer Räumung erst aufwändig saniert werden muss.
Für Vermieter kann dies eine finanzielle Katastrophe bedeuten – vor allem, wenn die Immobilie bislang nicht abbezahlt ist und die Mieteinnahmen zur Finanzierung dienen. Ein solcher Fall kann sich über viele Monate hinziehen. Bevor eine Wohnung geräumt werden kann, muss zunächst ein Mietrückstand von mindestens zwei Monaten bestehen. Erst dann kann der Vermieter fristlos kündigen und rechtliche Schritte einleiten – ein Prozess, der in der Praxis häufig nicht so schnell und reibungslos vonstatten geht, wie man es sich wünschen würde. Die Kosten summieren sich und die hinterlegte Kaution reicht in solchen Fällen fast nie aus, um den entstandenen Schaden zu begleichen
2. Was ist im Leistungsumfang enthalten?
Der genaue Leistungsumfang einer Mietausfallversicherung für Vermieter variiert je nach Anbieter und gewähltem Tarif. Die wichtigsten Bestandteile sind jedoch:
- Übernahme der Miete einschließlich Nebenkosten für X Monate: Zahlt der Mieter seine Miete nicht, übernimmt die Versicherung die ausstehenden Beträge (Bruttomiete) für eine bestimmte Dauer (oft begrenzt auf 6 oder 12 Monate).
- Rechtsschutz für Vermieter: Falls ein Mieter die Wohnung trotz Kündigung nicht räumt und eine Räumungsklage notwendig ist, übernimmt die Mietausfallversicherung die Kosten für Rechtsexperten, Anwälte, Gerichtsvollzieher und Gerichtsverfahren.
- Schutz vor Sachschäden: Mutwillige Schäden an der Wohnung, verursacht durch den Mieter, können durch die Versicherung gedeckt werden.
- Entrümpelung und ggf. Einlagerung: Falls ein Mieter seine Sachen nicht aus der Wohnung entfernt, übernimmt die Versicherung die Entrümpelung bzw. Einlagerung.
- Desinfektion: Auch die Kosten für eine Desinfektion sind oftmals abgesichert. Sie kann notwendig sein, wenn die Wohnräume vermüllt und verwahrlost hinterlassen werden und mit Ungeziefer befallen sind.
- Kosten für Instandsetzung: Falls die Wohnung nach dem Auszug des Mieters renovierungs- oder gar sanierungsbedürftig ist, können die Kosten für die Renovierung bzw. Sanierung übernommen werden.
Da nicht jede Versicherung für Vermieter alle Leistungen bietet, lohnt es sich, vorab genau zu prüfen, welche Risiken abgedeckt werden können. Meist können Sie wählen, ob Sie nur den reinen Mietausfall versichern oder sich zusätzlich gegen Sachschäden, Gerichtskosten, Entrümpelung etc. absichern möchten.
3. So funktioniert eine Mietausfallversicherung:
Eine Mietausfallversicherung greift unter bestimmten Bedingungen. Es gibt klare Regelungen dazu, wann die Versicherung leistet und wann nicht.
3.1. Wann greift die Mietausfallversicherung?
Die Versicherung kann sowohl für bestehende als auch für neue Mietverhältnisse abgeschlossen werden, sofern der Vermieter nachweisen kann, dass er vorab die Bonität des Mieters geprüft hat (etwa durch Schufa- oder Selbstauskunft). Die Versicherung übernimmt den Mietausfall, wenn der Mieter seine Miete über mindestens zwei Monate hinweg nicht zahlt oder nur anteilig zahlt und sich so ein Betrag summiert, der zwei Monatsmieten entspricht, und der Vermieter infolgedessen eine fristlose Kündigung ausspricht. Entscheidend ist, dass die Versicherung rechtzeitig abgeschlossen wurde und alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind.
3.2. Wann greift sie nicht?
Es gibt verschiedene Fälle, in denen die Mietausfallversicherung nicht zahlt. Dazu gehört ein Versicherungsabschluss nach Schadenseintritt, wenn der Mieter also bereits mit Zahlungen im Rückstand war, bevor die Police abgeschlossen wurde. Zudem gilt häufig eine Wartezeit nach Vertragsbeginn, die meist drei Monate beträgt.
Auch eine nicht rechtmäßige Kündigung kann den Versicherungsschutz ausschließen. Gleiches gilt für Schäden, die die einbehaltene Kaution zzgl. des eventuell vereinbarten Selbstbeteiligungsbetrags nicht überschreiten. Normale Abnutzungserscheinungen an der Wohnung sind ebenfalls nicht durch die Versicherung abgedeckt.
Da die genauen Bedingungen vom jeweiligen Anbieter abhängen, ist es ratsam, den Vertrag sorgfältig durchzugehen und das Kleingedruckte nicht außer Acht zu lassen.
4. Wer sollte eine Mietausfallversicherung abschließen?
Grundsätzlich ist eine Mietausfallversicherung für alle Vermieter wichtig, die nicht auf den Kosten von Mietrückständen, Sachschäden oder nicht gezahlten Nebenkosten sitzen bleiben wollen oder können.
Doch während man bei einer abbezahlten Immobilie und ausreichendem weiteren Einkommen noch abwägen kann, ob eine solche Versicherung notwendig ist, sieht es anders aus, wenn die Mieteinnahmen fest eingeplant sind. Wer monatliche Kreditraten für die vermietete Wohnung zahlt oder die Mieteinnahmen für den eigenen Lebensunterhalt benötigt, trägt ein erhebliches finanzielles Risiko. Bleibt die Miete aus, laufen die Verpflichtungen weiter – die Bank verlangt ihre Raten, Nebenkosten müssen gedeckt und Rechnungen bezahlt werden.
Überlegen Sie, ob Sie all diese Kosten über einen längeren Zeitraum hinweg allein tragen könnten – und vor allem, ob Sie das möchten. Neben den ausbleibenden Mietzahlungen kommen – wie bereits aufgeführt – oft noch weitere Ausgaben hinzu. Die Kosten summieren sich und ein Mietausfall kann rasch zur Belastung werden.
Fragen Sie doch mal in Ihrem Bekanntenkreis nach: Unter langjährigen Vermietern wird sich sicher jemand finden, der bereits mit Mietausfällen konfrontiert wurde. Was hat es ihn gekostet? War er versichert – oder musste er die Verluste selbst tragen? Vielleicht bekommen Sie sogar eine Empfehlung für eine gute Versicherung.
5. Was kostet eine Mietausfallversicherung?
Die Kosten für eine Mietausfallversicherung sind abhängig von verschiedenen Einflussfaktoren. Zum einen hängen sie natürlich von der Höhe der abgesicherten Miete ab, zum anderen vom Leistungsumfang. Senken lassen sich die Kosten durch die Vereinbarung einer Selbstbeteiligung.
Typischerweise bewegen sich die Kosten für eine Mietausfallversicherung im niedrigen dreistelligen Bereich pro Jahr. Basis-Tarife, die wirklich nur den Mietausfall ersetzen, können günstiger sein. Manche Versicherer bieten Rabatte an, wenn Sie gleich für mehrere vermietete Wohneinheiten eine Mietausfallversicherung abschließen oder wenn Sie bereits Kunde sind, etwa weil Ihre Vermieter-Rechtsschutzversicherung oder Ihre Gebäudeversicherung über den jeweiligen Versicherungsanbieter läuft.
Bei der Berechnung der Versicherungskosten spielt auch die Lage der Immobilie eine Rolle. Wie auch bei anderen Versicherungen üblich, führen die Versicherungsanbieter eine Risikoeinschätzung durch. In Regionen mit hoher Arbeitslosenquote oder vielen Zahlungsausfällen können Versicherer höhere Beiträge verlangen, da das Risiko für Mietausfälle dort statistisch gesehen größer ist. In wirtschaftlich stabilen Gegenden mit niedriger Mietausfallquote sind die Versicherungsprämien oft günstiger.
6. Vergleich verschiedener Anbieter
Es gibt zahlreiche Anbieter von Mietausfallversicherungen mit unterschiedlichen Tarifmodellen und Leistungsumfängen. Bei der Auswahl sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Deckungssumme: Wie viele Monate Mietverlust werden übernommen?
- Zusätzliche Leistungen: Sind Kosten für Sachschäden gedeckt? Ist eine Rechtsschutzversicherung für eine eventuell notwendige Räumungsklage enthalten?
- Selbstbeteiligung: Müssen Vermieter einen Teil des Schadens selbst tragen?
- Ausschlüsse: Wann greift die Versicherung nicht?
Ein ausführlicher Vergleich der Tarife ist sinnvoll, um eine Versicherung zu finden, die den individuellen Bedürfnissen entspricht. Viele Anbieter ermöglichen es, die Versicherung direkt online abzuschließen. Dies ist mit wenigen Mausklicks erledigt, trotzdem sollte man sich die Zeit nehmen und die Vertragsbedingungen genau prüfen.
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7. Fazit
Zwischen ausreichendem Schutz und teurer Überversicherung liegt manchmal nur ein schmaler Grat – hier die richtige Balance zu finden, ist nicht immer einfach. Doch bevor man Versicherungen für Smartphone, Fernseher oder andere Wertgegenstände abschließt, sollte man an Absicherungen denken, die wirklich existenzielle Risiken abwenden. Ein kaputtes Smartphone ist ärgerlich – ein langwieriger Mietausfall kann dagegen existenzbedrohend sein.
Mit einer Mietausfallversicherung ist es ähnlich wie mit einer Elementarversicherung: Solange man sie nie gebraucht hat, denkt man kaum darüber nach. Man geht davon aus, dass es einen schon nicht treffen wird. Doch wenn es doch passiert, ist der Schaden oft enorm – sowohl finanziell als auch am Eigentum selbst. Während man nach einer Naturkatastrophe möglicherweise auf Spenden oder staatliche Hilfen hoffen kann, bleibt man bei einem Mietausfall oder einer verwüsteten Wohnung durch Mietnomaden komplett auf den Kosten sitzen. Besonders kritisch wird es, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Kann der Eigentümer die monatlichen Raten nicht mehr zahlen, droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung.
Selbst wenn man eine Durststrecke überbrücken kann, fehlt oft das Geld, um die Wohnung wieder instand zu setzen und erneut zu vermieten. In solchen Fällen bleibt oft nur der Verkauf – meist weit unter Wert.Zugegeben, dies sind die Worst-Case-Szenarien. Aber sie kommen vor. Wer finanziell auf der sicheren Seite sein will, sollte sich daher nicht nur die allgemeine Frage stellen, ob eine Mietausfallversicherung für Vermieter sinnvoll ist, sondern auch die persönlichen Umstände einbeziehen.Falls Sie sich nicht nur gegen Mietausfälle absichern, sondern auch Ihre Immobilie professionell verwalten lassen möchten, lohnt es sich, auf eine Hausverwaltung zu setzen, die Ihnen Arbeit abnimmt und für reibungslose Abläufe sorgt. Erfahren Sie mehr über unsere Leistungen und wie wir Sie bei der Verwaltung Ihrer Immobilie unterstützen können.
