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Als rechts- und parteifähiges Organ sollte jede WEG Entscheidungen auf konstruktiver Basis fällen. Ein Querulant in der Eigentümergemeinschaft kann für eine WEG viel Ärger bedeuten und sie sogar handlungsunfähig machen. Erfahren Sie hier, welche Möglichkeiten bestehen, um mit schwierigen Eigentümern umzugehen.
Definition - was ist ein Querulant?
Die Bezeichnung entstand bereits im Jahr 1793 in Preußen, gemeint war damit eine Person, die aus geringfügigen Anlässen Klagen anstrebt oder Beschwerde bei Behörden und ähnlichen Organisationen einreicht. In der Wohneigentümergemeinschaft kann eine solche Person eine Menge Ärger auslösen. Bekämpft oder verhindert ein Mitglied der WEG immer wieder Mehrheitsentscheidungen, löst Streitigkeiten aus oder erschwert generell die Verwaltungsarbeit der Gemeinschaft, verzögert ein solches Verhalten nicht nur wichtige Entscheidungen, es verursacht auch Kosten. Auch Miteigentümer, die das Hausgeld nicht entrichten oder Ihr Eigentum nicht ordnungsgemäß pflegen, können in diese Kategorie fallen.
Schicksalsgemeinschaft WEG: Harmonie von hoher Bedeutung
Wenn Wohnhäuser mehrere Eigentümer aufweisen, ist eine Wohneigentümergemeinschaft, kurz WEG, für die Verwaltung und das Treffen aller wichtigen Entscheidungen in Bezug auf die Immobilie verantwortlich. Um das harmonische Zusammenleben und -arbeiten der Gemeinschaft sicherzustellen, entstand das Wohnungseigentumsgesetz. Es regelt alle Rechte und Pflichten und bildet die Grundlage für das gemeinsame Handeln. Im Alltag der Gemeinschaft ist das konstruktive Miteinander entscheidend. Die Gemeinschaft pflegt ein gemeinsames Konto, aus dem alle Ausgaben für die Bewirtschaftung und die Bildung von Rücklagen entrichtet werden. Die WEG schließt Lieferverträge für die Strom-, Gas- und Wasserversorgung ab und ist für die gesamte Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. In einer funktionierenden WEG müssen sich nicht immer alle Mitglieder einig sein, denn kritische Stimmen sollen Gehör finden und Diskussionen konstruktiv und sachlich möglich sein. Jedoch sollte es möglich sein, Mehrheitsentscheidungen zu treffen und diese müssen dann auch von allen akzeptiert werden.
Streit vorprogrammiert: Der Querulant im WEG-Alltag
Wenn von einer Person immer wieder Streitigkeiten ausgehen und Entscheidungen verhindert werden, ist der Umgang damit schwierig. Schließlich möchte die Gemeinschaft in erster Linie, dass das gemeinsame Wohl gesichert ist und die optimale Entscheidung für die Immobilie getroffen wird. Nörgler und Querulanten fallen dadurch auf, dass sie jede Entscheidung verhindern oder sie immer wieder gerichtlich bekämpfen oder Streit mit anderen Eigentümern suchen. Auch wenn es schwerfällt, sollte hier erst einmal immer der Weg des sachlichen Gesprächs gesucht werden. Manche Unstimmigkeit beruht auf Missverständnissen und lässt sich durch einen sachlichen Austausch aus der Welt schaffen. Wenn ein Eigentümer jedoch immer wieder durch querulantisches Verhalten auffällt und keine einvernehmliche Lösung gefunden wird, gibt es im äußersten Fall auch rechtliche Möglichkeiten, mit der die Eigentümergemeinschaft gegen den Quertreiber vorgehen kann.
Von Mediation bis Entziehungsklage: Rechtliche Möglichkeiten
Es gibt verschiedene Methoden, mit denen sich Eigentümergemeinschaften gegen schwierige Mitglieder wehren können. Ein erster sinnvoller Weg kann der Einsatz eines Mediatoren sein. Ihre Aufgabe ist es, Streit zu schlichten, Diskussionen zu moderieren und Lösungen zu suchen. Wenn auch diese Maßnahme nicht von Erfolg gekrönt ist, bleibt meistens nur der förmliche Weg der Abmahnung mit anschließender Klage. Das kann eine Verpflichtungsklage sein, wenn schwere Pflichtverletzungen vorliegen, eine Unterlassungsklage oder im äußersten Fall die Klage auf Entziehung des Wohneigentums gemäß § 18 des Wohnungseigentümergesetzes. Für die Abmahnung ist ein Beschluss der Eigentümer notwendig, der auch eine Begründung enthalten muss. Für einen Entziehungsbeschluss und die entsprechende Klage ist die vorherige Abmahnung unerlässlich, denn ansonsten ist es nicht möglich, diese rechtswirksam auszusprechen, es sei denn, es liegen schwerwiegende Gründe vor, etwa Tätlichkeiten gegen Miteigentümer, Drohungen und Beleidigungen oder schwere Sachbeschädigung des Gemeinschaftseigentums. Auch wenn der Querulant erkennen lässt, dass die Abmahnung nicht zu einer Änderung seines Verhaltens führen wird, ist der Ausspruch einer solchen entbehrlich.
Häufig gestellte Fragen
Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft unauflöslich?
Laut § 11 Abs. 1 WEG ist die Eigentümergemeinschaft unauflöslich. Es besteht jedoch die Möglichkeit der einvernehmlichen Auflösung, auch kann sie in eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft umgewandelt werden. Darüber hinaus ist die Auflösung eine denkbare Option, wenn die Immobilie zu mehr als 50 % zerstört wurde und keine Pflicht zum Wiederaufbau besteht.
Wann ist eine Abmahnung des Querulanten gerechtfertigt?
Die Abmahnung von Querulanten in der Eigentümergemeinschaft dient als formale Warnung. Sie kann bei wiederholtem Fehlverhalten eines einzelnen Eigentümers eingesetzt werden, zum Beispiel bei dauerhafter Pflichtverletzung. Strebt die Gemeinschaft eine Entziehungsklage an, ist die Abmahnung sogar zwingend erforderlich. Lediglich, wenn zu erkennen ist, dass die Abmahnung zu keiner Verhaltensänderung seitens des Eigentümers führt oder sonstige schwerwiegende Verhaltensweisen vorliegen, kann auf die Abmahnung verzichtet werden. Vor der Abmahnung folgt ein Beschluss der Gemeinschaft. Dort legt sie den Inhalt fest. Anzugeben ist dort, welche Person abgemahnt wird und welche Gründe hierfür vorliegen. Diese sind möglichst konkret auszuführen, damit dem Störenfried klar wird, welches Verhalten zur Abmahnung geführt hat.
Welche Möglichkeiten existieren um schwierigen Eigentümern das Handwerk zu legen?
Um gegen einen Querulanten vorzugehen, gibt es verschiedene Wege. Das oberste Gebot sollte immer die Konfliktlösung sein, weshalb sich als erster Schritt das sachliche Gespräch unter Anwesenheit eines Mediators anbietet. Eine Problemanalyse kann zur Lösung beitragen und allen Beteiligten Zeit und Geld einsparen. Wird keine Einigung erzielt, kann eine Abmahnung nach vorherigem WEG-Beschluss ausgesprochen und im nächsten Schritt geklagt werden. Aussprechen kann diese Abmahnung der Verwalter, der Verwaltungsbeirat oder ein bevollmächtigter Eigentümer. Dies kann eine Unterlassungs- oder eine Verpflichtungsklage sowie die Eigentumsentziehung sein.
Wann kann eine Veräußerung des Eigentums durch den Querulanten erzwungen werden?
Die Entziehung des Eigentums ist laut § 18 Wohnungseigentumsgesetz bei schwerer Pflichtverletzung gegenüber den anderen Eigentümern, wiederholten groben Verstößen gegen die in § 14 WEG festgelegten Pflichten oder beim Rückstand der Hausgeldzahlungen von über drei Prozent des Einheitswertes der Wohnung für einen Zeitraum von mehr als drei Monaten möglich.
Welches Verhalten stellt eine Destabilisierung der Wohnungseigentümergemeinschaft dar?
Die Verhaltensweisen, mit denen eine Eigentümergemeinschaft durch einen Einzelnen unterwandert werden können, sind vielfältig. Wenn Beschlüsse nicht oder nur nach langen Diskussionen mit einem Mitglied möglich sind, zählt dies ebenfalls dazu wie Streitigkeiten, das Vertreiben von Verwaltern oder Pflichtverletzungen. Dies können etwa Lärm- oder Geruchsbelästigungen sein, die fehlende Pflege des eigenen Eigentums (dazu zählt zum Beispiel auch das sogenannte Messie-Syndrom) oder sogar Sachbeschädigungen am gemeinsamen Eigentum. Auch Beleidigungen sowie Drohungen gegenüber Miteigentümern, Verwaltung oder Mietern sind störende Verhaltensweisen. Darüber hinaus gilt auch die Verweigerung, das Hausgeld zu zahlen, als destabilisierendes Verhalten in Eigentümergemeinschaften.
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