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1. Wie geht eine WEG bei einer Rohrverstopfung vor?

Von Rohrverstopfungen sind am häufigsten die Abflussrohre betroffen. Dabei gibt es eine ganze Reihe an Hausmitteln, die Abhilfe schaffen (sollen): 

So schwören manche Eigentümer etwa auf Natron und Essig oder die Reinigung der Rohre mit einem Kabelbinder. Andere vertrauen auf die Verwendung einer Saugglocke (Pömpel) oder Gebissreiniger und heißem Wasser. 

Doch nicht selten führen diese Maßnahmen nicht zum gewünschten Erfolg. Für das weitere Vorgehen kommt es dann maßgeblich darauf an, ob es sich bei dem Rohr um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. 

• Gemäß § 3 Abs. 1 WEG ist Teil des Sondereigentums dasjenige Eigentum, “das an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf einem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude besteht.” 
• Hingegen zählen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum alle “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”. 

Nach diesen Grundsätzen gilt für Rohre innerhalb der WEG, dass die Rohrleitungen in der eigenen Wohnung bis zum Anschluss an das Sammelrohr für die Hausgemeinschaft zum Sondereigentum zählen. Der Rest des Rohres ist damit Teil des Gemeinschaftseigentums. 

Tritt das Problem also im Bereich des Rohres, der sich innerhalb der Wohnung befindet – und damit im Sondereigentum – auf, so liegt es in der eigenen Verantwortlichkeit des betreffenden Wohnungseigentümers, den Schaden zu beheben, § 13 WEG. 

In aller Regel lässt sich der konkrete “Verstopfungsbereich” mit dem bloßen Auge allerdings nicht feststellen. In dieser Situation sollte zunächst der Hausverwalter über die Verstopfung informiert werden. Der Grund: Normalerweise obliegt es der WEG gemeinschaftlich, für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. 

Handelt es sich hingegen um einen akuten Notfall, so ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer die Maßnahmen zu treffen, “die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind”,  § 18 Abs. 3 WEG. 

Eine solche Situation ist vor allem dann denkbar, wenn der Verwalter nicht erreichbar ist oder sich weigert, sofortige Maßnahmen zu ergreifen. 

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2. Wer muss die Kosten in der Eigentümergemeinschaft tragen?

Die Kostentragung für entsprechende Reinigungsmaßnahmen richtet sich maßgeblich danach, ob der Schaden im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum aufgetreten ist.

Ist Ersteres der Fall, so trägt der einzelne Sondereigentümer die Kosten alleine. Eine Ausnahme hiervon besteht nur für den Fall, dass etwa in der Teilungserklärung eine abweichende Kostentragung für solche Fälle geregelt ist. 

Betrifft die Verstopfung das Gemeinschaftseigentum, sind die Kosten von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Einen Sonderfall bildet dabei die oben geschilderte Situation, dass ein einzelner Eigentümer die Reparatur in Auftrag gibt, um einen unmittelbar drohenden Schaden für das Gemeinschaftseigentum abzuwenden. 

Denn in dieser Situation trägt regelmäßig der auftraggebende Eigentümer die Kosten hierfür zunächst selbst. Da er allerdings “für die Gemeinschaft” handelt, steht ihm ein entsprechender Aufwendungsersatzanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu. 

Dabei muss er sich einen eigenen Anteil an den Kosten natürlich anrechnen lassen. 

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3. FAZIT: Rohrverstopfung in einer WEG

Rohrverstopfungen in der WEG sind ein lästiges Thema. Dennoch sollten Sie als Wohnungseigentümer für den “Fall der Fälle” über Ihre Befugnisse und die Kostentragung Bescheid wissen. 

Maßgeblich hierfür ist, ob der Schaden am Sonder- oder am Gemeinschaftseigentum aufgetreten ist. Während für Schäden am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich jeder Sondereigentümer selbst aufkommen muss, sind Schäden am Gemeinschaftseigentum regelmäßig von allen Wohnungseigentümern nach Ihren entsprechenden Anteilen zu übernehmen. 

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