1. Was ist ein Sonderhonorar?

Ein Sonderhonorar ist eine zusätzliche Vergütung, die eine Hausverwaltung für außergewöhnliche, über die regelmäßigen Verwaltungsaufgaben hinausgehende Leistungen erhält. Solche Honorare decken den Mehraufwand ab, den umfangreiche Projekte wie Sanierungen oder Modernisierungen erfordern. Sonderhonorarvergütungen müssen klar im Verwaltervertrag definiert sein oder durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden. Ohne eine solche Vereinbarung ist das Erheben eines Sonderhonorars nicht zulässig. 

2. Für welche Baumaßnahmen kann die Hausverwaltung eine Sondervergütung beantragen?

Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH, 06.05.1993, Az.: V B 9/92) sind „Leistungen, die über die üblichen Tätigkeiten der Hausverwaltung hinausgehen“ solche, die über die vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse hinausgehen und nicht grundsätzlich mit der im Verwaltervertrag vorgesehenen Vergütung abgegolten sind. Demnach werden etwa für die Verwaltung und Überwachung umfassender Sanierungsprojekte Sonderhonorare erhoben.

Während einfache Instandhaltungssanierungen bis zu einer Investitionssumme von etwa 5000 EUR in der Regel kein Sonderhonorar rechtfertigen, da sie als Teil der normalen Verwaltungsaufgaben betrachtet werden, bedürfen größere Sanierungsmaßnahmen, die nicht nur die Erhaltung, sondern oft eine erhebliche Verbesserung der Bausubstanz beinhalten, eines erweiterten Managements. Solche Projekte beanspruchen eine detaillierte Planung, die Einholung von behördlichen Genehmigungen und eine akribische Überwachung der Baufortschritte. Hier müssen Hausverwalter intensiv mit Architekten, Ingenieuren, Fachfirmen und Behörden zusammenarbeiten, was eine regelmäßige Kommunikation und umfangreiche Koordinationsaufgaben mit sich bringt. Durch diesen Mehraufwand im Zusammenhang mit der Betreuung und Überwachung des Baus kann ein entsprechendes Sonderhonorar angemessen sein.

Ein Sonderhonorar ist auch dann vertretbar, wenn unvorhergesehene Umstände oder Probleme den Arbeitsaufwand des Verwalters signifikant erhöhen. Ein Beispiel hierfür ist die Entdeckung von Schimmel während routinemäßiger Malerarbeiten, die dann umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich machen. Die Höhe des Sonderhonorars kann pauschal (zum Beispiel als Prozentsatz der Gesamtkosten der Maßnahme) im Verwaltervertrag festgelegt sein.

Ein weiterer häufiger Grund für Sondervergütungen sind Baumaßnahmen, die spezielle rechtliche Beratung erfordern. Dies trifft beispielsweise auf denkmalgeschützte Gebäude zu oder auf Projekte, die besondere Umweltauflagen erfüllen müssen. Die rechtliche Komplexität, die aus anspruchsvollen Genehmigungsverfahren entstehen kann, erfordert umfassende rechtliche Unterstützung und Expertise. Diese erhöhten Anforderungen sind zeitintensiv und gehen über die Routinetätigkeiten des Verwalters hinaus. Sie rechtfertigen daher das Erheben eines Sonderhonorars.

3. Wann darf der Verwalter kein Sonderhonorar verlangen?

Ein Hausverwalter darf keine Sondervergütung für Tätigkeiten verlangen, die bereits durch den laufenden Verwaltungsvertrag abgedeckt sind oder die zu den regulären Aufgaben der ordnungsmäßigen Verwaltung zählen. Dies schließt alltägliche Verwaltungsaufgaben und routinemäßige Instandhaltungsmaßnahmen ein, wie das Austauschen von Leuchtmitteln oder kleinere Wartungs- oder Reparaturarbeiten.

Zudem fallen die Aufrechterhaltung der Gebäudesicherheit, die Pflege der Außenanlagen und die Überwachung der Einhaltung von Hausordnungen in den Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung. Weitere typische Verwaltungsaufgaben umfassen das Führen der Buchhaltung für die Wohneinheiten und die Bearbeitung von alltäglichen Anfragen und Beschwerden der Bewohner. All diese Tätigkeiten sind grundlegende Bestandteile des Verwaltervertrags und berechtigen nicht zur Erhebung zusätzlicher Gebühren. Eigentümer sollten prüfen, ob der Verwaltervertrag klar definiert, welche Tätigkeiten als normale Verwaltung gelten und wann Sonderhonorare angebracht sind, um einerseits vor finanziellen Überraschungen geschützt zu sein und andererseits nur für tatsächliche, außerordentliche Leistungen Sonderhonorare zu zahlen.

4. Wie hoch fällt das Sonderhonorar in der Regel aus?

Ein angemessenes Sonderhonorar sollte in einem ausgewogenen Verhältnis zu dem zusätzlichen Arbeits- und Zeitaufwand stehen, den ein spezielles Projekt, wie etwa eine Baumaßnahme, mit sich bringt. Es wird oft als prozentualer Zuschlag zu den Gesamtkosten der Maßnahme berechnet, dann sind 1,5 - 5 % üblich. In anderen Fällen wird ein angemessener Stundensatz oder eine vereinbarte Pauschale festgelegt, wobei der Stundensatz eines Hausverwalters oft zwischen 50 und 80 Euro pro Stunde liegt.

Um eine transparente Vergütung sicherzustellen, ist es unabdingbar, vor Projektbeginn klare Vereinbarungen zu treffen. Eigentümer profitieren zudem davon, wenn sie im Vorfeld Hausverwaltungen vergleichen. Mehrere Angebote einzuholen und zu bewerten, gibt die Sicherheit, faire und marktgerechte Honorare für Routine-, aber auch für Sonderleistungen zu erhalten. Dabei sollte beachtet werden, dass ein scheinbar günstigerer Hausverwalter, der viele Leistungen separat berechnet, letztendlich teurer sein kann als ein anfangs teurer erscheinender Verwalter, der ein umfassenderes Leistungspaket bietet.

Ein gründlicher Vergleich kann offenlegen, welche Kosten wirklich abgedeckt sind und welche zusätzlich anfallen könnten. Haben Sie sich für einen Hausverwalter entschieden, wird dieser im Falle einer anstehenden Baumaßnahme idealerweise ebenso mehrere Angebote anfragen und diese sorgfältig vergleichen. Mehrere Angebote tragen stets dazu bei, die besten Konditionen für die Eigentümergemeinschaft zu erzielen.

5. Fazit zu Sonderhonoraren bei Sanierungsarbeiten in einer WEG

Das Verständnis der Bedingungen und Umstände, unter denen ein Sonderhonorar von der Hausverwaltung gefordert werden kann, ist für Sie als Eigentümer wichtig, um beurteilen zu können, ob eine Sondervergütung angemessen ist. Wenn spezielle Sanierungsprojekte einen Mehraufwand darstellen, der ein solches Honorar rechtfertigt, ist es ebenso notwendig, dass die damit verbundenen Vereinbarungen transparent sind und den rechtlichen Rahmenbedingungen entsprechen. Als Eigentümer dürfen und sollten Sie aktiv an der Überprüfung und Genehmigung solcher Kosten beteiligt sein und sicherstellen, dass Sie nur für tatsächlich notwendige und außergewöhnliche Leistungen zahlen. Bei Matera konzentrieren wir uns darauf, die Verwaltung Ihrer Immobilie genau an Ihre Bedürfnisse anzupassen. Unser Expertenteam steht bereit, um Ihnen praktische Lösungen und echten Mehrwert zu bieten. Erfahren Sie mehr über unsere Hausverwalter Angebote und starten Sie mit uns in eine effektive Immobilienverwaltung. Kontaktieren Sie uns noch heute und lassen Sie uns persönlich besprechen, wie wir Ihnen zur Seite stehen können.