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1. Was ist ein Umlaufbeschluss?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft können Beschlüsse 

• in einer Eigentümerversammlung
• oder durch einen Umlaufbeschluss im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG

erzielt werden! Falls Entscheidungen in Ihrer WEG schnell getroffen werden sollen, ist ein Umlaufbeschlussverfahren die deutlich bessere Wahl! 

Es muss lediglich ein Antrag in Textform (z. B. per E-Mail, Post oder WhatsApp-Textnachricht) an alle Miteigentümer geschickt werden. Wenn alle WEG-Mitglieder zugestimmt haben, ist ein Beschluss im Umlaufverfahren erfolgreich.

Der hohe Organisationsaufwand einer Eigentümerversammlung entfällt komplett und macht diese Art der Entscheidungsfindung deutlich einfacher und schneller.

Es gibt jedoch ein paar Dinge zu beachten! Aber keine Sorge. Auf alle Ausnahmen und Formalitäten gehen wir jetzt für Sie ein.

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2. Wie funktioniert ein Umlaufverfahren? 

Ein Umlaufverfahren ist recht unkompliziert gestaltet. Eingeleitet werden kann der Prozess auf zwei verschiedenen Wegen: 

• An alle Eigentümer der WEG wird zeitgleich der Beschlussantrag verschickt und die Zustimmung eingeholt. Das ist ein Umlaufbeschluss im weiteren Sinne. 
• Die Alternative ist ein Umlaufverfahren im engeren Sinne. In diesem Fall wird ein Schreiben zunächst an einen Eigentümer aus der WEG geschickt. Nachdem eine schriftliche Entscheidung von dieser Person getroffen wurde, wird genau dieses Schreiben reihum durch die ganze WEG gereicht, bis jeder Eigentümer seine Stimme abgegeben hat. 

Die Durchführung des Umlaufverfahrens muss dank des neuen WEG-Gesetzes nur noch in Textform erfolgen. Dementsprechend können Sie folgende Kommunikationsmittel zur Abstimmung nutzen: 

• E-Mail
• Post
• WhatsApp (als Textnachricht)
• andere Messenger-Dienste (z. B. Facebook Messenger, Telegram)  

Dadurch ist das Umlaufverfahren deutlich schneller und einfacher als in der Vergangenheit und eignet sich (besser denn je) für WEGs, bei denen ein Teil der Eigentümergemeinschaft nicht vor Ort ist. In solchen Fällen mussten die Umlaufbeschlüsse postalisch hin und her geschickt werden. Außerdem waren die Unterschriften von allen Wohnungseigentümern notwendig! 

Heutzutage kann ein Umlaufbeschlussverfahren problemlos per Chat (oder E-Mail) mit allen Mitgliedern der WEG durchgeführt werden. Alles mit wenigen Klicks und komplett papierlos.

Jedoch müssen Sie noch eine wichtige Sache beachten: Bei einem Umlaufverfahren ist die sogenannte Allstimmigkeit notwendig, damit ein Beschluss zum Erfolg führt. Das bedeutet, dass alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen.

Falls es eine einzige Enthaltung oder Gegenstimme gibt, scheitert das Vorhaben und eine Abstimmung muss in einer Eigentümerversammlung durchgeführt werden. Sie können jedoch das Abstimmungsverfahren für eine bestimmte Angelegenheit ändern. Dadurch würde auch eine einfache Mehrheit bei einem Umlaufverfahren reichen. Mehr dazu in diesem Abschnitt.

Gut zu wissen :

Der Beschlussantrag sollte inhaltlich so aufgebaut sein, dass allen Eigentümern sofort ersichtlich ist, worüber abgestimmt wird. Deshalb sollten Sie so gut wie möglich erklären, worum es geht (z.B. Verwalterwechsel). 

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3. Ab wann ist ein Umlaufbeschluss wirksam? 

Erst durch die Veröffentlichung des Ergebnisses wird ein Umlaufbeschluss wirksam. Dafür kann der Initiator des Umlaufverfahrens (bspw. ein Eigentümer aus der WEG) verschiedene Wege nutzen. In den meisten Fällen wird das Ergebnis schriftlich per E-Mail oder Post allen Eigentümer mitgeteilt. Auch ein Aushang im Treppenhaus kann zur Verkündung genutzt werden.

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4. Kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden? 

Die Bekanntgabe ist erfolgt und Sie möchten Ihre Entscheidung beim Umlaufverfahren revidieren? In diesem Fall können Sie wie bei einer Eigentümerversammlung eine Beschlussanfechtung in die Wege leiten.

Es gibt jedoch einige Punkte, die Sie als Eigentümer beachten müssen: 

• Laut § 46 WEG muss innerhalb von einem Monat die Beschlussanfechtung erfolgen. Berücksichtigen Sie dabei, dass die Frist an dem Tag beginnt, an dem der Beschluss bekannt gegeben wurde. 
• Ihre Beschlussanfechtung müssen Sie als Klageschrift beim Amtsgericht einreichen. Falls Sie diesen Weg wählen, sollten Sie sich auf jeden Fall juristische Unterstützung von einem Anwalt einholen, der mit dem WEG-Gesetz gut vertraut ist. 
• Für Ihren Fall ist laut § 43 Abs. 1 WEG das Amtsgericht zuständig, „in dessen Bezirk das Grundstück liegt“. Falls sich das Gebäude bspw. in Berlin-Charlottenburg befindet, müssen Sie sich an das Amtsgericht Charlottenburg wenden.

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5. Was ist ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit?

Für ein Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit ist ein vorangegangener Beschluss (sog. "Absenkungsbeschluss") erforderlich, in dem die WEG beschließt, eine Entscheidung zum TOP im Umlaufverfahren mit Mehrheitsentscheidung zu treffen.

Folgendes Beispiel verdeutlicht diesen Sachverhalt für Sie:‍

• In einer Eigentümerversammlung soll über die Beauftragung eines Handwerkers abgestimmt werden. Jedoch liegen noch keine Angebote vor. Deshalb beschließt die WEG, dass per einfacher Mehrheit in einem Umlaufverfahren die Entscheidung getroffen werden soll, sobald der Verwalter die Angebote eingeholt hat. Die WEG fasst daraufhin diesen Beschluss.
• 2 Wochen später hat der Verwalter alle Angebot eingeholt. Nun erfolgt die Abstimmung im Umlaufverfahren - mit einfacher Mehrheit!

Bitte beachten Sie: Die Aufhebung der Allstimmigkeit ist nur für dieses konkrete Vorhaben wirksam - hier die Beauftragung von Handwerkern. Eine dauerhafte Absenkung der erforderlichen Mehrheit ist nicht möglich!

Um die einfache Mehrheit für ein Umlaufverfahren zu beschließen, könnte ein Tagesordnungspunkt für eine Eigentümerversammlung wie folgt lauten:

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TOP X: Beauftragung eines Handwerkers

[Sachverhaltsdarstellung]*

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erfolgt. Der Verwalter wird insoweit beauftragt, nach Möglichkeit mindestens 3 Vergleichsangebote geeigneter Unternehmen einzuholen und diese den Wohnungseigentümern mit der Beschlussvorlage zu übersenden. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern des Weiteren einen Termin mitzuteilen, bis zu dem der Abstimmungsvorgang abgeschlossen sein wird. Der Verwalter weist abschließend darauf hin, dass der Umlaufbeschluss nicht der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf. Für eine Beschlussfassung ist vielmehr die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend.

_{*In diesem Punkt beschreiben Sie so detailliert wie nur möglich den Sachverhalt.}

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6. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Umlaufbeschluss

Was passiert, wenn ein Eigentümer den Umlaufbeschluss ignoriert? 

Leider kann es vorkommen, dass ein Eigentümer auf einen Umlaufbeschluss nicht reagiert. In diesem Fall kann die WEG wenig machen. Eine verpflichtende Teilnahme an einem Umlaufverfahren ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. 

Falls Allstimmigkeit besteht, führt der Umlaufbeschluss in dieser Situation zu keinem Ergebnis. Damit wäre der Beschluss nicht wirksam und eine Eigentümerversammlung zur Beschlussfindung notwendig.

Jedoch gibt es eine Ausnahme: Dafür muss in einer Eigentümerversammlung vorab beschlossen werden, dass für ein Umlaufverfahren auch eine einfache Mehrheit ausreichend ist. Sollte es diese Vereinbarung geben, ist ein Umlaufbeschluss auch dann gültig, wenn einzelne Eigentümer nicht teilnehmen und ihre Stimme abgeben.

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Kann ein Umlaufbeschluss mit WhatsApp realisiert werden?

Ja, ein Umlaufbeschlussverfahren ist auch über WhatsApp möglich. Sowohl die Durchführung als auch die Verkündung können seit der WEG-Reform 2020 über den beliebten Messenger realisiert werden.

Gut zu wissen :

Stimmen sind nur gültig, wenn Sie in Textform eingereicht wurden! Sprachnachrichten oder Videobotschaften werden nicht akzeptiert. 

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Kann ein Wohnungseigentümer einen Umlaufbeschluss einleiten?

Ja, jeder Wohnungseigentümer kann einen Umlaufbeschluss einleiten. Auch Verwaltungsbeiräte sind dazu berechtigt. 

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7. Kostenlose Vorlagen für Umlaufverfahren

Sie suchen nach einer Vorlage für ein Umlaufverfahren in Ihre WEG? Dann werden Sie hier fündig. Unsere Gratis-Muster umfassen folgende Themen:

• Wahl des Verwaltungsbeirats
• Teilnahme an Eigentümerversammlungen in elektronischer Form
• Abbestellung des Hausverwalters

Als Bonus haben wir auch für die Verkündung des Beschlussergebnisses eine Vorlage für Sie bereitgestellt. Sie sind interessiert? 

Dann klicken Sie einfach auf das Banner, um die kostenlosen Vorlagen herunterzuladen: 

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8. FAZIT: Umlaufbeschluss in einer WEG

Der Umlaufbeschluss bietet sich in vielen WEGs als hervorragende Alternative zur Eigentümerversammlung an. So können Sie in Ihrer Eigentümergemeinschaft schnell und unkompliziert über Themen abstimmen.

Auch ein Verwalterwechsel kann durch ein Umlaufverfahren in die Wege geleitet werden. 

Sind Sie aktuell auf der Suche nach einer neuen Verwaltung für Ihre WEG? Und finden keinen passenden Hausverwalter? Dann könnte Matera die richtige Verwaltungslösung für Sie sein! 

Bei Matera werden Sie durch ein Expertenteam vollumfänglich bei der Selbstverwaltung Ihrer WEG unterstützt - von der Erstellung der Jahresabrechnungen bis zur Vorbereitung von Eigentümerversammlungen. 

Sollten Sie Fragen - z.B. zu einem Umlaufbeschlussverfahren - können Sie sich jederzeit an Ihren persönlichen Ansprechpartner wenden, der sich innerhalb von 24 Stunden um Ihr Anliegen kümmert. 

Darüber hinaus behalten Sie durch ein modernes Online-Portal alle Ein- und Auszahlungen der WEG immer im Blick und können sich in Echtzeit mit Ihren Miteigentümern über aktuelle WEG-Themen austauschen. 

Mehr als 7000 zufriedene WEGs in Deutschland und Frankreich vertrauen bereits auf Matera. So sagt Patrick H. über uns: “​Das Portal bietet volle Transparenz und das Expertenteam hilft an allen Ecken. Endlich eine Verwaltungslösung, die funktioniert!”

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