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‍1. Generelles zum Haftungsrisiko von WEG-Beiräten‍

Der Verwaltungsbeirat besteht regelmäßig aus Eigentümern der WEG, durch deren Zutun die Verwaltung und Organisation der Eigentümergemeinschaft an Qualität gewinnt. 

Trotz der enormen Bedeutung des WEG-Beirats ist dessen Bestellung nicht verpflichtend, bietet sich jedoch in den meisten Fällen durchaus an. 

In § 29 Abs. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) sind die Aufgaben und Pflichten des WEG-Beirat abstrakt benannt: Der Verwaltungsbeirat steht dem internen oder externen Hausverwalter unterstützend bei dessen Tätigkeit zur Seite aber überwacht ihn auch, wobei der Beirat insbesondere mit der Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung betraut ist.

Diese Aufgaben sind nicht nur umfangreich und zeitintensiv, sondern auch unbezahlt. Tatsächlich erhalten Beiratsmitglieder grundsätzlich “nur” eine Aufwandsentschädigung und kein “richtiges” Gehalt für ihre Arbeit. 

Viele WEGs haben daher zusehends Schwierigkeiten, Eigentümer für die Tätigkeit im Verwaltungsrat zu begeistern. 

Denn: Der WEG-Beirat haftet gegenüber Dritten, also außenstehenden Personen, nach den allgemeinen Vorschriften, die sich vorwiegend dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) entnehmen lassen. Aber auch gegenüber der Eigentümergemeinschaft können die Beiräte zur Haftung herangezogen werden.

Doch wann genau können die Mitglieder des Verwaltungsbeirats Gegner von Ansprüchen sein? Kurzum, immer dann, wenn ein Schaden durch eine schuldhafte Pflichtverletzung in Ausübung ihrer Tätigkeit entsteht. Dies kann also bei allen typischen Aufgaben des Beirats der Fall sein. 

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2. In welchen Fällen können Verwaltungsbeiräte haftbar gemacht werden?

Seit der Reform des WEG-Gesetzes im Jahr 2020 haftet der Verwaltungsbeirat in vermindertem Umfang, verglichen mit der vorherigen Rechtslage, nämlich nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Dies gilt jedoch nur, soweit der Beirat unentgeltlich tätig wird (vgl. § 29 Abs. 3 WEG); bekommt er für seine Arbeit eine noch so kleine finanzielle Kompensation, die über Auslagen und Aufwendungen hinausgeht, wird die Haftung wieder auf “normale”, also einfache Fahrlässigkeit erweitert. 

Um zu verstehen, in welchen konkreten Situationen der WEG-Beirat zur Haftung herangezogen wird, muss ein Blick auf die juristische Terminologie geworfen werden:

Vorsatz bedeutet das “Wissen und Wollen” der Tat, wobei es sich hier nicht um eine Tat im strafrechtlichen Sinn handelt, sondern um das Verhalten des WEG-Beirats, wodurch es erst zum Schaden kam. Diesen muss er also bewusst herbeigeführt haben. 

Grobe Fahrlässigkeit muss hier von der sog. einfachen Fahrlässigkeit abgegrenzt werden. 

Vorab: Wer nicht vorsätzlich handelt, der handelt regelmäßig fahrlässig (soweit er überhaupt handelt). Da aber nicht jedes Versehen und nicht jede Unachtsamkeit gleich schwer wiegt und gleichermaßen zum Vorwurf gemacht werden kann, wird zwischen den beiden Fahrlässigkeitsformen unterschieden. 

Einfache Fahrlässigkeit liegt dann vor, wenn jemand durch eine kleine, spontane Unachtsamkeit einen Schaden verursacht hat, nach dem Motto “Das kann ja mal passieren”. Derjenige hat also die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen. 

Ist dieses “außer Acht lassen” jedoch deutlich schwerer als ein normales "Alltagsversagen", so spricht man von grober Fahrlässigkeit. Der WEG-Beirat will das Eintreten des Schadens zwar nicht, nimmt es aber leichtfertig in Kauf.

Die Frage der Haftung muss für jeden Beirat einzeln beantwortet werden. Inwieweit kann man also jedem Mitglied den Schadenseintritt durch welches Verhalten zurechnen und welche Sorgfaltsanwendung kann und muss man von demjenigen verlangen können?

Zur Bestimmung dieses Verschuldensmaßstabs werden die persönlichen besonderen Qualifikationen und Eigenschaften des jeweiligen Beiratsmitglieds herangezogen. Gängige Bewertungskriterien sind etwa der Beruf, den ein Mitglied ausübt: Von einem Juristen oder Bauingenieur wird in seiner Tätigkeit eine ähnliche Sorgfalt verlangt, wie er sie auch in seinem Job ausübt.

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3. Was bedeutet “gesamtschuldnerische Haftung” für einen WEG-Beirat?

Tritt der Fall der Fälle ein und kommt es zur Haftung, so haftet jede einzelne Person, also jedes einzelne Beiratsmitglied, und nicht der Verwaltungsbeirat kollektiv als solches.

Die entstandenen Ansprüche auf Schadensersatz können gegenüber jedem WEG-Beiratsmitglied gesamtschuldnerisch geltend gemacht werden. Damit ist gemeint, dass jeder Beirat nicht nur für sich, sondern auch für die anderen einzustehen hat. 

Salopp gesagt: Einer für alle, alle für einen. 

Daher muss auch für jedes einzelne Mitglied separat geprüft werden, was ihm genau in welchem Ausmaß vorzuwerfen ist. 

Übrigens: Tatsächlich endet die Haftung nicht bei dem WEG-Beirat. Grundsätzlich haftet die gesamte Eigentümergemeinschaft bei Pflichtverletzungen gegenüber Außenstehenden, obwohl der Verwaltungsbeirat diese zu vertreten hat und sie sich bei Ausführung seiner Aufgaben und Pflichten ereignet haben.

Jedoch kann diese “Schieflage”, wie sie zunächst erscheint, im sog. Innenverhältnis, also zwischen der WEG und dem Beirat, "gerade gezogen" werden. Konkret bedeutet das, dass die WEG ihrerseits wieder Ansprüche gegen den Beirat hat. Im Außenverhältnis, also gegenüber Dritten wie etwa Dienstleistern, haftet die WEG immer dann nicht, wenn das schädigende Handeln des Beirats nicht Teil seiner Aufgaben war, also außerhalb seiner Tätigkeit geschah.

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‍4. Wie kann sich ein Verwaltungsbeirat gegen Haftungsrisiken absichern?

Haftungsrisiken lassen sich durchaus begrenzen. Der WEG-Beirat kann sich durch ein paar Kniffe deutlich besser absichern und die Tätigkeit für nachfolgende Eigentümer so womöglich attraktiver gestalten. 

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Vorab Haftung per Beschluss beschränken 

Bevor sich Eigentümer dazu entscheiden, für den Verwaltungsbeirat zu kandidieren, stellt die Frage der Haftung ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. 

Daher ist es grundsätzlich möglich, die Haftung der Mitglieder des WEG-Beirats vorab nur auf vorsätzliches Handeln zu beschränken und die Fahrlässigkeitshaftung insgesamt auszuschließen. 

Hierbei ist zu beachten, dass dies nur per Beschluss möglich ist und ein Haftungsausschluss für Vorsatz sinnigerweise nicht möglich ist. Außerdem muss der Beschluss den WEG-Beirat in seiner konkreten Bestellung benennen.

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Durch Beschluss für vergangenes Wirtschaftsjahr entlasten

Es besteht die Möglichkeit, den WEG-Beirat bezüglich seiner Haftung für Vorgänge aus dem vergangenen Wirtschaftsjahr zu entlasten. 

Treten nach der beschlossenen Entlastung Pflichtverletzungen eines oder mehrerer Beiratsmitglieder auf, die sich im besagten Jahr zugetragen haben, können diese nicht mehr zur Haftung herangezogen werden. 

In anderen Worten: Der WEG-Beirat kann nicht mehr in Anspruch genommen werden. 

Dies gilt jedoch nur für vergangene Jahre; ein pauschaler Haftungsausschluss für das kommende Wirtschaftsjahr ist innerhalb der Entlastung nicht möglich. Auch der Ausschluss der Inanspruchnahme für strafbares Verhalten des WEG-Beirats ist unzulässig. 

Die Entlastung erfolgt regelmäßig während der Eigentümerversammlung durch einen Mehrheitsbeschluss.

An dieser Stelle sollte die Entlastung des WEG-Beirats muss von einer nachträglichen Haftungsbefreiung abgegrenzt werden: Die Entlastung des Beirats ist nur möglich, wenn keine Kenntnis über die Entstehung konkreter Ansprüche im vergangenen Jahr besteht, also beispielsweise noch nicht geklagt wurde und kein Schaden aufgetreten ist, den ein Dritter von der WEG ersetzt verlangt. 

Was nicht geht, ist die Haftung des Verwaltungsbeirats nach Entstehen und Kenntnis von etwaigen Ansprüchen nachträglich auszuschließen. Denn so würde die Eigentümergemeinschaft auf wichtige, ihnen zustehende Rechte verzichten, was dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Diesem Dilemma kann man nur durch eine Haftungsbeschränkung per Beschluss vorab umgehen, die jedoch nur fahrlässiges Verhalten umschließt. 

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Unser Tipp: Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Mitglieder des WEG-Beirats sollten unbedingt eine Vermögenshaftpflichtversicherung abschließen. Diese umfasst nicht nur einen finanziellen rundum Schutz, sondern entspricht darüber hinaus auch der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Die Versicherungsprämie kann, aber muss nicht immer von dem betreffenden Mitglied selbst getragen werden. Es besteht die Möglichkeit, durch einen Mehrheitsbeschluss der WEG die Versicherungskosten auf die Eigentümergemeinschaft zu verteilen.

Wird sich für den Abschluss einer solchen Versicherung entschieden, so sollte in jedem Fall darauf geachtet werden, dass sich der Versicherungsschutz auf alle Tätigkeiten des Verwaltungsbeirats erstreckt und jede Aufgabe abdeckt. 

Genereller Hinweis von uns: Haftungsbeschränkungen und/oder -Ausschlüsse gelten nur zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwaltungsbeirat. Dies ist nur fair, da geschädigte Dritte nichts von den Haftungserleichterungen wussten, diesen nicht zustimmen konnten und ihnen die Freiheit nicht genommen werden darf, sich ihren Vertragspartner hinsichtlich solcher wichtigen Kriterien wie der Inanspruchnahme genauer anzuschauen und auszuwählen.

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5. BONUS: Vermögensschadenhaftpflicht für WEG-Beiräte bei Matera

An dieser Stelle wollen wir Ihnen Matera nicht vorenthalten. Bei Matera handelt es sich um ein junges Unternehmen, das durch seine innovative und moderne Plattformen WEGs in Selbstverwaltung unterstützt und die Organisation einer Eigentümergemeinschaft so effizient und transparent wie noch nie zuvor macht. 

Dies finden auch mehr als 6500 zufriedene WEGs in Frankreich und Deutschland. 

Zur Unterstützung bei fachspezifischen Fragestellungen steht Ihnen ein Team aus hochspezialisierten WEG-Experten zur Seite.

Da sich Matera bewusst ist, wie zentral die Aufgabe des WEG-Beirats ist und dass die Mitglieder ihrer Tätigkeit viel Zeit und Mühe zukommen lassen, inkludiert das Angebot auch eine Vermögenshaftpflichtversicherung für die WEG-Beiräte. So werden diese umfangreich geschützt.

Wir hoffen, dass Ihnen der Beitrag zur Haftung des WEG-Beirats gefallen hat. Falls Sie mehr über Matera erfahren möchten, können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren und sich ein kostenloses Angebot einholen. Wir freuen uns auf Sie!

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