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Der Verwaltungsbeirat einer Eigentümergemeinschaft ist für eine Vielzahl von wichtigen Aufgaben zuständig, weshalb seine Mitglieder bestimmte fachliche und persönliche Voraussetzungen erfüllen sollten. Doch können eigentlich nur Eigentümer der WEG Mitglied des Verwaltungsbeirats werden oder steht dies auch Nichteigentümern zu?
1. Darf ein Nichteigentümer in den Verwaltungsbeirat einer WEG gewählt werden?
Grundsätzlich: Nein. Werfen wir zur Erläuterung dieser Frage einen Blick in das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz), welches neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die primäre Rechtsquelle für Eigentümergemeinschaften ist.
In § 29 Abs. 1 WEG ist von “Wohnungseigentümern” die Rede, welche durch Beschluss zu Mitgliedern des WEG-Beirats bestellt werden können. Diese Formulierung bildet den gesetzlichen Grundsatz und lässt erkennen, dass eben nur Eigentümer der WEG auch Verwaltungsbeiräte werden dürfen; Nichteigentümer wiederum nicht.
Allerdings ist es möglich, innerhalb der WEG unter bestimmten Voraussetzungen von diesem Grundsatz abzuweichen:
Wurde in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass auch Nichteigentümer zu Mitgliedern des WEG-Beirats bestellt werden können, so bildet dies eine zulässige Ausnahme.
Es kann aber auch nachträglich unter den Eigentümern vereinbart werden, Nichteigentümern einen Posten im WEG-Beirat zu ermöglichen: Für diese Vereinbarung braucht es die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer.
Darf ein Nichteigentümer, der aber Teil des Verwaltungsbeirats ist, eigentlich in vollem Umfang an der Eigentümerversammlung teilnehmen? Die Rechtsprechung verneint dies:
In der Anwesenheit eines Nichteigentümers während der Eigentümerversammlung liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit (vgl. § 24 Abs. 1 WEG, "Versammlung der Wohnungseigentümer”).
Sinn dieses Grundsatzes ist, die Willensbildung und -äußerung der Eigentümer insbesondere vom Einfluss Dritter zu bewahren. Dieser Grundsatz gilt auch unabhängig davon, ob es sich bei dem Nichteigentümer - also dem fremden Dritten - um ein Mitglied des Verwaltungsbeirats handelt. Dieser darf nur an der Versammlung teilnehmen, soweit sein spezifischer Aufgabenbereich betroffen ist, etwa wenn er über die Ergebnisse seiner Jahresabrechnungsprüfung berichtet. Liegt eine solche spezifische Aufgabe nicht vor, muss der Nichteigentümer die Versammlung verlassen.
2. Wieso sollte ein Nichteigentümer kein Mitglied im WEG-Beirat werden?
Der Verwaltungsbeirat übernimmt wichtige Aufgaben innerhalb eines WEG-Gefüges; das Gesetz versteht den WEG-Beirat als Kontroll- und Hilfsinstanz hinsichtlich des internen oder externen Verwalters, aber auch den Eigentümern selbst.
Die enge Beziehung des Beirats zu dem Verwalter und den anderen Eigentümern ist eine Kernvoraussetzung der Tätigkeit, die Mitglieder des WEG-Beirats sollten die Eigentümergemeinschaft und ihre individuellen Herausforderungen und “Eigenheiten” genau kennen.
Gerade da der Beirat mit vielen sensiblen Daten und wichtigen Fragestellungen innerhalb der WEG konfrontiert wird, sollte ein echtes Interesse an der Ausübung der Tätigkeit bestehen - die im Übrigen regelmäßig unentgeltlich und nebenberuflich geschieht.
Die persönliche Betroffenheit und das faktische, finanzielle sowie emotionale Involviertsein von Eigentümern, die auch Mitglied des Verwaltungsbeirats sind, stellt sich unter den genannten Punkten als erheblicher Vorteil dar, der Nichteigentümern schlichtweg fehlt.
Das Vermögen vieler Eigentümer steckt in ihren Wohnungen und aufgrund der Miteigentumsanteile auch in der gesamten WEG.
Sie sind unmittelbar von dem Ergebnis und der Sorgfalt der Gegenprüfung des Beirats betroffen, wenn sich dieser etwa mit der Jahresabrechnung oder dem Wirtschaftsplan auseinandersetzt. Diese Verbindung besteht bei Nichteigentümern nun einmal nicht.
Ein anderer Gedanke: Nehmen wir an, der Partner oder die Ehefrau eines Eigentümers ist als Nichteigentümer Mitglied im WEG-Beirat. Nun spielt das Leben nicht immer nach Plan und es kommt zum Äußersten - einem mehr oder minder tiefen Zerwürfnis.
Durch die Abnabelung der einzigen persönlichen Verbindung zur WEG in Form einer Trennung vom Eigentümer kann die Frage aufkommen, ob das wirtschaftliche und zwischenmenschliche Interesse am Wohlergehen der WEG nach einer Scheidung o.ä. weiterhin gleichermaßen besteht, auch wenn der Nichteigentümer mit dieser gar nichts mehr zu tun hat.
Diese Überlegung ist zugegebenermaßen eher spekulativer Natur, kann aber durchaus Realität werden und zu Problemen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft führen.
3. FAZIT: Nichteigentümer im Verwaltungsbeirat
Zusammengefasst können nach § 29 Abs. 1 WEG grundsätzlich nur Eigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Ausnahmen zu diesem Grundsatz finden sich entweder in einer Vereinbarung der Eigentümer oder in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. Liegt keine dieser Ausnahmen, die eine Abweichung vom gesetzlichen Grundsatz gewähren, vor und wird ein Nichteigentümer dennoch per Beschluss zum Verwaltungsbeirat gewählt, so ist dieser Beschluss unter Wahrung der einmonatigen Frist anfechtbar.
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