‍

1. Wie wird der Verwaltungsbeirat einer WEG gewählt?

‍Die Mitglieder eines WEG-Beirats werden von den Eigentümern der WEG per Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung gewählt. Hierbei ist wichtig, dass über jedes Beiratsmitglied einzeln abgestimmt wird, eine Wahl aller Mitglieder “in einem Rutsch” (sog. Blockwahl) ist hingegen unzulässig.

Der Vorsitz im Verwaltungsbeirat wird nicht von den Eigentümern selbst, sondern unter den Beiratsmitgliedern gewählt, gleiches gilt für den Stellvertreter. Diese Regel kann ihre Ausnahme - wie so häufig - in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung finden: Ist hier die Wahl des Beiratsvorsitzendes und Stellvertreters unmittelbar durch die Eigentümer vorgesehen, so hat diese Vereinbarung Vorrang,

Gut zu wissen :

Jeder Eigentümer stimmt über die zur Wahl stehenden Mitglieder ab, sich selbst zu wählen ist daher zulässig.

Wenn ein Beiratsmitglied vor Ende der (befristeten) Amtszeit ausscheidet, hat die WEG zwei Optionen, wie sie hiermit umgehen kann: 

Einerseits können Nachwahlen durchgeführt werden, andererseits kann ein Beschluss darüber gefasst werden, dass die “freie Stelle” nicht nachbesetzt wird.

‍

2. (Rechtliche) Grundlage für die Wahl des Verwaltungsbeirats einer WEG

Während die Bestellung eines WEG-Beirats zwar nicht verpflichtend ist, werden die Wahl sowie die Aufgaben des freiwilligen Verwaltungsorgans im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) jedoch genauer definiert. 

Neben der gesetzlichen Regelung gelten Inhalte der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung hinsichtlich der Wahl des Beirats grundsätzlich vorrangig und enthalten, wenn vorhanden, ebenfalls elementare Regelungen hierzu.

Regelung im WEG-Gesetz

‍Das WEG-Gesetz regelt zunächst das Bestehen und die Aufgaben eines Verwaltungsbeirats.

Im Zuge des Gesetzes zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (kurz: WEMoG) spielte auch die Stärkung des Verwaltungsbeirats eine wesentliche Rolle: 

Insbesondere Fragen der Haftung und der Größe des Beirats wurden hier (neu) geregelt. 

§ 29 Abs. 1 WEG sieht vor, dass die WEG in der Wahl, aus wie vielen Mitgliedern der Verwaltungsbeirat besteht, flexibler und freier ist. Die Anzahl der Beiratsmitglieder kann nun den Bedürfnissen der WEG angepasst werden, was insbesondere auch größeren WEGs zugute kommt und für eine stärkere “personelle” Aufstellung des Beirats sorgt. Aber auch die frühere Mindestanzahl an Mitgliedern kann unterschritten werden, was bei Eigentümergemeinschaften mit wenigen Wohnungseigentümern sinnvoll ist und die Suche nach Freiwilligen unter den Eigentümern erleichtert.

Hierbei bleibt es allerdings ratsam, sich als WEG für eine ungerade Anzahl an Verwaltungsratsmitgliedern zu entscheiden, vor allem dann, wenn die Wahl des Vorsitzenden nicht durch die WEG erfolgt. 

In § 29 Abs. 1 WEG bleibt ebenfalls geregelt, dass nur Eigentümer der Wohnungsgemeinschaft zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. 

Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung‍

Häufig werden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung getroffen, die von der gesetzlichen Lage abweichen. Dies ist zulässig und darüber hinaus üblich. Im Wesentlichen finden sich in der Praxis folgende Inhalte:

Während die Pflicht zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, kann durch die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung genau dies geregelt sein. Hieraus begründet sich auch ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung eines Verwaltungsbeirats, der notfalls gesetzlich durchgesetzt werden kann und andernfalls (also wenn keine verpflichtende Regelung hierzu besteht) nicht existiert. 

Auch kann abweichend vereinbart werden, dass die Mehrheit der Stimmen nicht ausreichend ist, sondern Allstimmigkeit vorliegen muss. Allstimmigkeit bedeutet in diesem Fall, dass alle Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind, einstimmig abstimmen. Wenn nicht allstimmig abgestimmt werden kann, ist eine Beiratsbestellung nicht möglich. 

Eine weitere, gängige und von dem Gesetz abweichende Regelung besteht darüber hinaus in der Befristung der Amtszeit des WEG-Beirats. 

Während diese gesetzlich unbegrenzt ist, kann in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Bestellung auf beispielsweise  “nur” 4 Jahre angelegt sein. 

Auch die Vereinbarung einer geheimen Wahl  anstelle einer offenen ist möglich.

‍

3. Muss die Wahl des WEG-Beirats geheim durchgeführt werden?

Nein, die Wahl des WEG-Beirats muss nicht geheim durchgeführt werden.

Jedoch kann es bei offenen Wahlen kann es zu Drucksituationen einzelner Wohnungseigentümer kommen, insbesondere wenn etwa in der Gemeinschaftsordnung Allstimmigkeit vereinbart wurde und bereits die Stimme eines einzelnen Eigentümers die Wahl eines Mitglieds “vereiteln” könnte. 

Oder aber auch, wenn kein WEG-Mitglied das Klima der Eigentümergemeinschaft negativ durch Nicht-Wahl eines anderen Eigentümers beeinflussen möchte.

Daher gibt es die Möglichkeit, die Wahl des WEG-Beirats geheim zu halten. Die geheime Wahl kann aus der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung hervorgehen. Ist dies nicht der Fall, kann ein sog. Geschäftsordnungsantrag auf Durchführung einer geheimen Abstimmung bei der Wahl des WEG-Beirats gestellt werden. Dies kann etwa auf der Eigentümerversammlung geschehen, hierüber muss mehrheitlich abgestimmt werden. 

Der Grundsatz ist einleuchtend: Die Durchführung der geheimen Wahl, insbesondere der konkrete Wahlvorgang, muss so gestaltet werden, dass dieser unbeobachtet erfolgt und gleichzeitig kein Eigentümer mit seiner Abstimmung in Verbindung gebracht werden kann - auch nicht nach der Wahl. 

Zunächst sollten die Stimmzettel vorbereitet werden. Dies ist Aufgabe des Versammlungsleiters (meistens der interne oder externe Hausverwalter). 

Insgesamt müssen drei Optionen angekreuzt werden können: 

• “Ja”, 
• “Nein” 
• oder “Enthaltung”. 

An dieser Stelle wird wichtig, ob die WEG Abstimmungen nach dem Kopf- oder nach dem Wertprinzip vornimmt. 

Das Kopfprinzip, welches gesetzlich in § 25 Abs. 2 S. 1 WEG geregelt ist, sieht vor, dass jedem Eigentümer eine Stimme zukommt und er in diesem Fall einen Wahlzettel erhält. 

Wurde sich hingegen auf das Wertprinzip (auch Objektprinzip genannt) geeinigt, so beläuft sich die Anzahl der Stimmen auf die Größe bzw. Anzahl der Miteigentumsanteile des jeweiligen Eigentümers. 

Die einfachste Lösung ist hier das Vermerken der Anzahl der Miteigentumsanteile auf dem Stimmzettel: Dies ermöglicht einerseits eine zutreffende Aufzählung der Stimmanteile und andererseits lässt die Höhe der Anteile keine Rückschlüsse auf den wählenden Eigentümer zu.
‍

‍

4. Wer kann sich für die Wahl aufstellen?

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer der WEG zur Wahl aufstellen.  Die einzige Ausnahme besteht in dem Fall, wenn der (interne) Verwalter der WEG (der ebenfalls Eigentümer ist) auch Mitglied im Verwaltungsbeirat werden möchte: 

Der WEG-Beirat soll den Verwalter u.a. auch kontrollieren und dessen Arbeit gegenprüfen, eine Interessenkollision wäre also vorprogrammiert, wenn der Hausverwalter gleichzeitig sein eigener Kontrolleur wäre.

Explizite Qualifikationen sind für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nicht gefordert, es muss also kein bestimmter beruflicher Hintergrund vorliegen oder eine bestimmte Fortbildung absolviert worden sein.  

Dennoch sollten die Beiratsmitglieder über ein Verständnis hinsichtlich der WEG-Strukur, des WEG-Rechts und ihrer Aufgaben als Verwaltungsbeirat verfügen, das über den Durchschnitt hinausgeht oder bestenfalls sehr ausgeprägt ist. 

Zwar braucht es hierfür kein besonderes Studium o.ä., dennoch bieten sich Erfahrungen im betriebswirtschaftlichen oder rechtlichen Bereich oder zumindest das Interesse an solchen Themen an. 

Auf persönlicher Ebene sei an dieser Stelle betont, dass der Verwaltungsbeirat unterstützende, aber auch prüfende Tätigkeiten ausübt und eine gewisse Genauigkeit, Zuverlässigkeit und Kooperationsfähigkeit der Beiratsmitglieder ein Muss ist. 

In Ausnahmesituationen kann die Bestellung eines Mitglieds aus in der Person liegenden Gründen angefochten werden. Hierzu braucht es aber deutlich mehr als nur fehlende Sympathie. 

Was passiert eigentlich, wenn sich kein Eigentümer zur Wahl für den Verwaltungsbeirat aufstellen will? Da niemand hierzu gezwungen werden kann und die Existenz eines WEG-Beirats auch nicht verpflichtend ist, kommt dieser schlichtweg nicht zustande. 

5. Amtszeit des Verwaltungsbeirats

Es besteht keine rechtliche Regelung bezüglich der Dauer der Amtszeit, weshalb die Mitglieder des WEG-Beirats grundsätzlich auf unbestimmte Zeit gewählt werden. 

Doch auch hier besteht die Möglichkeit einer alternativen, vorrangigen Regelung innerhalb der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung.

Um eine Abwahl zu umgehen, empfiehlt es sich daher, die Amtszeit des Verwaltungsbeirats auf eine bestimmte Dauer zu begrenzen und anschließend neu zu wählen. 

Dies umgeht wie erwähnt das Abwahlverfahren und ermöglicht gleichzeitig anderen Eigentümern, die gerne Teil des WEG-Beirats wären, sich im nächsten Turnus zur Wahl aufzustellen bzw. den bestehenden Mitgliedern, ihr Amt mit der nächsten Wahlperiode zu beenden. 

Wurde die Amtszeit nicht befristet, so können die Eigentümer der WEG jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss die Mitglieder des Beirats abberufen.  

Gut zu wissen :

Ist die Bestellzeit des Beirats befristet, sollten die Wohnungseigentümer ein gleichzeitiges Auslaufen der Amtszeit des Beirats sowie des Verwalters vermeiden. Wenn beide Amtszeiten parallel enden, besteht das Risiko, dass - wenn auch “nur” kurzfristig - niemand wirksam eine Eigentümerversammlung einberufen kann. Kommt es hierzu, kann als letzte Konsequenz das Gericht bemüht werden, was jedoch mit einem (Zeit-) Aufwand verbunden ist und dem durch abweichende Amtszeiten der Verwaltung und des Beirats einfach entgegengewirkt werden kann.

‍

6. FAZIT: Die Wahl des WEG-Beirats 

Trotz seiner Freiwilligkeit ist der Verwaltungsbeirat ein nicht weniger wichtiges Organ einer Eigentümergemeinschaft und sorgt dafür, dass der interne oder externe Verwalter die nötige Unterstützung erhält, wirft aber gleichzeitig auch ein prüfendes Auge auf dessen Tätigkeit und vertritt die WEG dem Verwalter gegenüber in allen Belangen.

Grundsätzlich finden sich alle wichtigen Bestimmungen zur Wahl des WEG-Beirats in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Enthalten diese keine nähergehenden Regelungen, tritt an deren Stelle das Gesetz. 

Bei der Ausgestaltung der Beiratsbestellung haben die Eigentümer einer WEG relativ viel Spielraum, den sie auch nutzen sollten, um den Verwaltungsbeirat und dessen Wahlkonditionen an die Bedürfnisse der WEG anzupassen.

An dieser Stelle möchten wir Ihnen Matera vorstellen. 

Matera unterstützt selbstverwaltete Eigentümergemeinschaften mit einem Team aus WEG-Experten und einer innovativen und modernen Plattform, durch welche die Verwaltung einer WEG so effizient und intuitiv wie noch nie wird. 

Auch nimmt Matera Verwaltungsbeiräte ernst und weiß um deren wichtige Aufgabe, weshalb eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für alle Mitglieder des WEG-Beirats im Angebot inkludiert ist. 

Wenn Ihr Interesse geweckt wurde oder Sie noch Fragen haben sollten, melden Sie sich jederzeit oder holen Sie sich hier Ihr kostenloses Angebot ein. 

Wir freuen uns auf Sie!

‍