1. Wasserschaden in der WEG – so gehen Sie vor
Ein Wasserschaden in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann weitreichende Folgen haben – sowohl für einzelne Eigentümer als auch für die gesamte Gemeinschaft. Besonders problematisch ist es, wenn nicht sofort klar ist, wo die Ursache liegt oder wer für die Behebung verantwortlich ist. Von kleinen Feuchtigkeitsschäden an Wänden bis hin zu massiven Wassermengen, die mehrere Einheiten betreffen, reicht die Bandbreite der möglichen Schäden. In jedem Fall ist schnelles Handeln gefragt, um Folgeschäden zu vermeiden.
Erste Maßnahmen nach Entdeckung eines Wasserschadens
- Schadensursache identifizieren: Zunächst sollte geprüft werden, ob die Quelle des Wasserschadens auf einen Blick erkennbar ist. Beispielsweise kann eine undichte Armatur oder eindringendes Wasser von außen der Auslöser sein.
- Schadensbegrenzung ergreifen: Dazu zählen das Abstellen des Wassers, das Entfernen von nassen Gegenständen und das Abdichten der Schadensquelle, wenn möglich.
- Schaden dokumentieren: Fotos und Videos des betroffenen Bereichs sowie eine schriftliche Dokumentation des Schadens sind wichtig. Diese Unterlagen werden für die spätere Schadensmeldung und die Versicherungsregulierung benötigt.
- Meldung an die Hausverwaltung: In einer WEG ist die Hausverwaltung in der Regel der erste Ansprechpartner. Sie koordiniert die nächsten Schritte und entscheidet, ob eine sofortige Reparatur notwendig ist oder weitere Maßnahmen zur Ursachenklärung eingeleitet werden müssen.
- Versicherung(en) in Kenntnis setzen: Die zuständige Gebäudeversicherung oder eine andere betroffene Versicherung (z. B. Hausratversicherung) sollte schnellstmöglich über den Schaden informiert werden. Je nach Art des Wasserschadens kann auch die private Haftpflichtversicherung eines Eigentümers relevant sein.
Im Regelfall übernimmt die Hausverwaltung, nachdem sie informiert wurde, weitere essenzielle Aufgaben. Sie muss rasch handeln. Ein aktueller Beschluss des Landgericht Lüneburg (Az. 3 S 36/22) bestätigt, dass der WEG-Verwalter verpflichtet ist, unverzüglich Maßnahmen zur Ursachenaufklärung einzuleiten. Die Beklagte, also die in diesem Fall verantwortliche Verwaltung, hatte in Reaktion auf einen gemeldeten Feuchtigkeitsschaden ein Fachunternehmen mit der Untersuchung beauftragt. Dabei wurde Feuchtigkeit in Versorgungsleitschächten festgestellt, die zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Das Gericht entschied, dass die Verwaltung korrekt gehandelt hatte, indem sie eine Bauteilöffnung in der betroffenen Wohnung veranlasste. Auch wenn die exakte Schadensursache nicht abschließend geklärt werden konnte, war das Vorgehen gerechtfertigt. Der Beschluss unterstreicht die Pflicht des Verwalters, ohne schuldhaftes Zögern zu handeln und geeignete Maßnahmen zur Ermittlung der Schadensursache zu ergreifen. Dabei benötigt er nicht zwingend einen Beschluss der Eigentümerversammlung, sondern muss eigenständig aktiv werden, um weiteren Schaden zu verhindern.
Die Vermeidung von Schäden steht an erster Stelle, doch ähnlich wichtig ist eine reibungslose Zusammenarbeit zwischen den Wohnungseigentümern und der Hausverwaltung. Während die Verwaltung die Organisation und Koordination übernimmt, können Eigentümer aktiv zur schnellen Schadensbehebung beitragen, indem sie bei der Aufklärung der Schadensursache mitwirken, alle erforderlichen Informationen bereitstellen und Inspektionen in ihrem Sondereigentum ermöglichen.
Eigentümer sollten auch wissen, dass sie der Schadensminderungspflicht unterliegen. Sie müssen den entstandenen Schaden so gering wie möglich halten, indem sie beispielsweise das Wasser sofort abstellen oder für eine rasche Trocknung der betroffenen Räume sorgen. Wird diese Pflicht missachtet, kann die Versicherung die Leistungen kürzen oder im schlimmsten Fall ganz verweigern.
2. Wasserschaden in der WEG: Wer zahlt?
Wer für die Kosten eines Wasserschadens aufkommt, hängt davon ab, wo der Schaden aufgetreten ist oder wer ihn verursacht hat. Je nachdem, ist die eine oder andere Versicherung zuständig.
Welche Versicherungen können greifen?
• Wohngebäudeversicherung: Deckt Schäden am Gemeinschaftseigentum ab, sofern der Schaden durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser verursacht wurde. “Bestimmungswidrig” bezeichnet in dem Fall den Austritt von Wasser, welches an einer nicht vorgesehenen Stelle aus der Leitung tritt. Beispiele sind Rohrbrüche, defekte Heizungsanlagen oder Sprinkleranlagen.
• Hausratversicherung: Erstattet Schäden am Inventar der betroffenen Wohnung, hierzu gehören Bodenbeläge Möbel oder Elektrogeräte.
• Elementarversicherung: Ergänzt die Wohngebäude- und Hausratversicherung, indem sie Schäden durch Naturereignisse wie Hochwasser oder Starkregen abdeckt. Diese Risiken sind in einer Standard-Wohngebäude- oder Hausratversicherung nicht enthalten, können aber zusätzlich versichert werden.
• Private Haftpflichtversicherung: Deckt Schäden, wenn ein Eigentümer oder Mieter durch fahrlässiges Verhalten einen Wasserschaden verursacht, der Dritte betrifft. Beispiel: Eine unsachgemäß installierte Waschmaschine führt zu einem Wasseraustritt, der die Wohnung darunter beschädigt. Die private Haftpflichtversicherung des Verursachers kommt dann für den Schaden im Sondereigentum des geschädigten Nachbarn auf. Eigene Schäden am Sondereigentum werden durch die private Haftpflicht nicht gedeckt.
Wer zahlt was?
• Schäden am Gemeinschaftseigentum (z. B. Rohre, Fassaden, Dach): Kosten werden in der Regel durch die Wohngebäudeversicherung gedeckt. Falls eine Selbstbeteiligung vereinbart wurde, muss die gesamte WEG diese gemeinsam tragen – unabhängig davon, ob ein einzelner Eigentümer direkt betroffen ist oder nicht. Eine Weiterbelastung der Selbstbeteiligung an einen einzelnen Eigentümer ist nicht zulässig.
• Schäden am Sondereigentum (z. B. Tapeten, Einbauküchen, Bodenbeläge): Diese Kosten trägt der jeweilige Eigentümer, es sei denn, ein Dritter (z. B. ein Nachbar) hat den Schaden verursacht.
• Verschuldensabhängige Haftung: Sollte der Schaden durch grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz eines Eigentümers oder Mieters entstanden sein, muss dieser haften (ggf. seine private Haftpflichtversicherung). Beispiel: Ein Mieter lässt Wasser in die Badewanne einlaufen, macht es sich derweil auf dem Sofa bequem und schläft dabei ein. Das Wasser läuft über und verursacht einen erheblichen Schaden an der darunterliegenden Wohnung.
Während die Sachlage in manchen Fällen eindeutig ist, lässt sich in der Praxis nicht immer sofort bestimmen, ob ein Wasserschaden das Gemeinschafts- oder das Sondereigentum betrifft und welche Versicherung zuständig ist. Ein Beispiel ist eine Rohrverstopfung mit Rückstau: Handelt es sich um eine Hauptleitung, die mehrere Wohnungen versorgt, fällt sie in den Zuständigkeitsbereich der WEG (Gemeinschaftseigentum). Liegt die Verstopfung jedoch in einer Leitung, die ausschließlich eine einzelne Wohnung betrifft (Sondereigentum), ist der jeweilige Eigentümer verantwortlich.
Ob eine Versicherung einspringt, hängt von der konkreten Ursache ab. Hochwasserfälle erfordern eine Elementarversicherung, während es in manchen Fällen vorkommen kann, dass keine Versicherung zahlt – etwa, wenn die Verstopfung durch starke Verkalkung aufgrund mangelnder Wartung oder aufgrund unsachgemäßer Nutzung, wie der Entsorgung von Speiseresten und Hygieneartikeln im Abfluss, entstanden ist. In solchen Fällen müssen einzelne Eigentümer oder die WEG die Kosten für den entstandenen Wasserschaden oft selbst übernehmen.
Sonderfall: Baumängel bei Neubauten
Ein Wasserschaden kann in Neubauten auch durch Baumängel verursacht werden. Liegt die Ursache in fehlerhafter Bauausführung oder mangelhafter Abdichtung, ist der Bauträger in der Gewährleistungspflicht. In diesen Fällen darf der Schaden nicht über die Versicherung reguliert werden, sondern muss direkt beim Bauträger als Mangel angezeigt werden.
Falls ein solcher Baumangel vorliegt, sollten betroffene Eigentümer oder die WEG unverzüglich eine Mängelanzeige beim Bauträger einreichen und ihn zur Behebung auffordern. Falls der Bauträger nicht reagiert oder die Mängel nicht anerkennt, kann eine rechtliche Durchsetzung notwendig sein. Eine vorschnelle Abwicklung über die Versicherung kann dazu führen, dass die WEG auf den Kosten sitzen bleibt oder zukünftige Versicherungsprämien steigen.
Die Klärung der Kostenfrage ist oft komplex. Falls Unklarheiten bestehen oder sich Versicherungen querstellen, kann der Gang zum Fachanwalt für Versicherungsrecht helfen, um Ansprüche geltend zu machen.
3. Wer haftet für Wasserschäden am Sondereigentum, wer für Schäden am Gemeinschaftseigentum?
Bei einem Wasserschaden in einer WEG ist es wichtig zu klären, ob das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum betroffen ist. Das Gemeinschaftseigentum umfasst unter anderem tragende Wände, Rohrleitungen und das Dach des Gebäudes, während das Sondereigentum sich auf alle innerhalb der einzelnen Wohnungen befindlichen Elemente wie Bodenbeläge, Tapeten oder Einbauküchen bezieht. Gemäß § 21 WEG ist die Eigentümergemeinschaft für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Das bedeutet, dass bei einem Wasserschaden, der von einer gemeinschaftlichen Leitung oder einem anderen Element des Gemeinschaftseigentums verursacht wurde, die Kosten für die Schadensbehebung von der WEG getragen werden müssen. Üblicherweise übernimmt in einem solchen Fall die Wohngebäudeversicherung die Kosten für die Reparatur. Der Verwalter hat hierbei eine Handlungspflicht und muss dafür Sorge tragen, dass umgehend Maßnahmen zur Begrenzung weiterer Schäden sowie zur Ursachenermittlung eingeleitet werden.
Anders verhält es sich, wenn der Wasserschaden ausschließlich das Sondereigentum betrifft. Schäden innerhalb einer Wohnung, die nicht auf eine Ursache im Gemeinschaftseigentum zurückzuführen sind, müssen vom jeweiligen Eigentümer selbst getragen werden. Hier greift das Verursacherprinzip: Wer den Schaden herbeigeführt hat, trägt auch die Verantwortung. Falls der Schaden durch das Verschulden eines Nachbarn oder der WEG entstanden ist, kann der geschädigte Eigentümer Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen. Dieser Anspruch kann in der Regel auf § 823 BGB gestützt werden,der eine Schadensersatzpflicht regelt. In solchen Fällen können auch die Haftpflichtversicherungen der beteiligten Parteien zur Regulierung herangezogen werden.
Heikel wird es, wenn unklar ist, ob der Schaden dem Gemeinschafts- oder dem Sondereigentum zuzuordnen ist. Eigentümer und Verwaltung stehen dann oft vor schwierigen Abwägungen, wer für die Instandsetzung aufkommt. In diesen Fällen empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Sachverständigen, um eine objektive Einschätzung zu erhalten. Hausverwalter müssen in solchen Situationen mit besonderer Sorgfalt vorgehen, um keine ungerechtfertigten Kosten auf einzelne Wohnungseigentümer abzuwälzen. Streitigkeiten entstehen häufig dann, wenn die Versicherung eine Zahlung verweigert oder sich nicht eindeutig feststellen lässt, wer für die Instandsetzung verantwortlich ist. Gerade hier ist eine klare Kommunikation zwischen Eigentümern, Verwaltung und Versicherern gefragt, um eine möglichst faire Lösung zu finden.
4. So sichern Sie sich gegen Wasserschäden ab
Ein Wasserschaden kann viel Zeit, Nerven und Geld kosten. Zwar können Sie nicht alle Risiken ausschließen, aber Sie können präventiv handeln. Eine umfassende Versicherung ist dabei die wichtigste Absicherung. Prüfen Sie, welche Schäden Ihre Wohngebäude- und Hausratversicherung abdecken. Achten Sie besonders auf die Deckungssummen, Selbstbeteiligungen und eventuelle Ausschlüsse, die im Schadensfall zu Problemen führen könnten. Überlegen Sie, ob zusätzliche Bausteine, wie eine Elementarversicherung für Ihr Haus, sinnvoll ist. Falls Sie vermieten, kann auch eine Mietausfallversicherung eine nützliche Ergänzung sein für den Fall, dass Ihre Wohnung für eine gewisse Zeit nicht bewohnbar wäre.
Zudem kann die regelmäßige Wartung und Instandhaltung der Wasserleitungen und sanitären Anlagen dazu beitragen, Schäden zu vermeiden. Sorgen Sie dafür, dass Sie als Eigentümergemeinschaft einen Wartungsplan für das Gemeinschaftseigentum einhalten und dokumentieren. Besprechen Sie in der Eigentümerversammlung präventive Maßnahmen, etwa ob eine Elementarversicherung für Ihr Gebäude erforderlich sein könnte.
Falls es doch zu einem Wasserschaden kommt, ist eine schnelle und korrekte Reaktion wichtig. Halten Sie sich unbedingt an die Meldepflichten gegenüber der Hausverwaltung und der Versicherung, um Verzögerungen bei der Schadenregulierung zu vermeiden oder gar komplett den Leistungsanspruch zu verlieren. Sollte es zu Streitigkeiten mit der Versicherung kommen, zögern Sie nicht, rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen, um Ihre Rechte durchzusetzen.
5. Fazit
Wasser ist eine Naturgewalt – dies sollte man nicht unterschätzen. Kaum verwunderlich also, dass ein Wasserschaden in den eigenen vier Wänden für viele Wohnungseigentümer die Horrorvorstellung schlechthin darstellt… oder etwas, das sie hoffnungsvoll ausblenden. Doch wer sich frühzeitig mit den möglichen Folgen auseinandersetzt, kann sich gezielt absichern und im Ernstfall besonnen reagieren. Denn ein aufgequollener Parkettboden, nasse, beschädigte Wände und die Unsicherheit, wer für die Kosten aufkommt – all das kann eine enorme Belastung sein. Noch schlimmer wird es, wenn sich herausstellt, dass Versicherungen nicht zahlen oder die Eigentümergemeinschaft sich uneinig ist. Deshalb ist es nicht verkehrt, frühzeitig über mögliche Szenarien nachzudenken. Sie können zwar nicht mit absoluter Sicherheit verhindern, dass Sie eines Tages mit einem Wasserschaden konfrontiert werden, aber Sie können sich wappnen. Und wenn es nie dazu kommt – umso besser! Aber mit der richtigen Versicherung, regelmäßiger Wartung und klaren Absprachen innerhalb der WEG stellen Sie sicher, dass ein größerer Wasserschaden nicht zu einem finanziellen Fiasko wird.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch eine gut organisierte Hausverwaltung, die schnell und professionell reagiert. Sie kümmert sich darum, dass Notmaßnahmen sofort eingeleitet, Zuständigkeiten geklärt und Schäden effektiv behoben werden. Wenn Sie eine zuverlässige Hausverwaltung suchen, die Ihnen Sicherheit und klare Prozesse bietet, sind wir Ihr Ansprechpartner. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine Beratung.
