1. Wann kann die Sondereigentumsverwaltung gekündigt werden?
Der Einsatz einer Sondereigentumsverwaltung basiert auf einem Vertrag zwischen dem Verwalternd dem Eigentümer. Demnach braucht es keine expliziten Gründe, wann der Vertrag gekündigt werden kann. Es reicht aus, wenn Sie als Eigentümer den Vertrag nicht fortsetzen wollen. Trotzdem kann es einige Gründe geben, die dafür sprechen, den Vertrag mit der Verwaltung zu beenden. Hierzu gehören:
Probleme in der Zusammenarbeit
Egal, wie gründlich die Recherche im Vorfeld der Beauftragung war, es kann immer dazu kommen, dass die Zusammenarbeit mit der Sondereigentumsverwaltung (SEV-Verwaltung) nicht reibungslos läuft. Dies kann der Fall sein, wenn der Verwalter nicht alle Aufgaben übernimmt, die vertraglich vereinbart wurden oder diese nicht ordnungsgemäß durchführt. Auch plötzliche Preissteigerungen oder versteckte Kosten können zu Problemen in der Zusammenarbeit führen. Wenn Sie sich nicht auf den Verwalter verlassen können oder dieser grob fahrlässig handelt, dann liegt eine Kündigung des Vertrages nahe.
Verkauf der Immobilie
Beabsichtigen Sie Ihre Eigentumswohnung(en) zu verkaufen, dann ist dies ebenfalls ein guter Grund, den Vertrag mit der Sondereigentumsverwaltung zu beenden. Dies begründet sich vor allem darin, dass der Vertrag nicht automatisch auf den Käufer übergeht. Zudem kann es sein, dass der Käufer die Wohnung auch selbst nutzen möchte und daher keinen Verwalter benötigt.
Eigenbedarf
Wenn Sie beabsichtigen, die Wohnung in Zukunft selbst zu nutzen, dann brauchen Sie ebenfalls keinen Verwalter mehr. In diesem Fall lohnt es sich, den Vertrag zum entsprechenden Zeitpunkt zu beenden.
Selbstverwaltung
Haben Sie das Gefühl, dass die anfallenden Kosten nicht die erbrachten Leistungen abgelten und beabsichtigen daher in Zukunft die Verwaltung Ihrer Immobilie selbst zu übernehmen, dann steht ebenfalls eine Kündigung des Verwaltervertrages ins Haus.
2. Welche Kündigungsfristen müssen eingehalten werden?
Da es sich bei der Selbstverwaltung um eine optionale Verwaltungsleistung handelt, welche nicht gesetzlich verpflichtend ist, kann auf die Bestellung und Abberufung des Verwalters verzichtet werden. Wer seinen Vertrag kündigen möchte, der muss sich zunächst zwischen einer fristgerechten und einer fristlosen Kündigung entscheiden.
Bei einer fristgerechten Kündigung richtet sich die Kündigungsfrist nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen. Bei einer außerordentlichen Kündigung hingegen müssen die Bestimmungen des § 626 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) berücksichtigt werden.
Beachten Sie, dass eine außerordentliche Kündigung nicht erfolgen kann, wenn der Verwalter sich an alle vertraglichen Vereinbarungen und gesetzlichen Fristen hält.
Für eine fristgerechte Kündigung gilt oftmals das Jahresprinzip. Wer nicht drei Monate vor Ende des Vertragsjahres gekündigt hat, der stimmt stillschweigend der Vertragsverlängerung zu. Bei der Absicht, den Vertrag zu beenden, sollte daher ein möglichst frühzeitiger Blick in die Unterlagen geworfen werden. Ist der Vertrag befristet, so reicht es aus, diesen auslaufen zu lassen. Ebenfalls beachtet werden sollte, welche Form die Kündigung haben muss.
Eine fristlose Kündigung kommt nur in Fällen in Frage, in denen der Verwalter fahrlässig handelt, Gelder veruntreut oder zahlungsunfähig ist. In einem solchen Fall muss der Eigentümer binnen zwei Wochen nach Kenntnis dieser Umstände dem Verwalter das Kündigungsschreiben zukommen lassen. Vorab muss jedoch mindestens eine Abmahnung erfolgt sein. Auf diese darf nur in Härtefällen verzichtet werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Hausverwaltung insolvent ist oder dem Eigentümer durch den Verwalter Gewalt angedroht wird.
3. Was gehört in das Kündigungsschreiben?
Zunächst sollte das Kündigungsschreiben stets schriftlich erfolgen. Aus dem Schreiben selbst muss erkennbar sein, ob die Kündigung fristgerecht oder außerordentlich erfolgt. Außerdem zu welchem Datum die Kündigung wirksam wird. Gründe für die Kündigung müssen hingegen nicht benannt werden, Wie erfolgt die Übergabe der Kündigung?
Die Kündigung kann sowohl persönlich übergeben als auch postalisch zugestellt werden. Bei einer persönlichen Übergabe empfiehlt es sich, insbesondere in strittigen Situationen, einen Zeugen dabei zu haben, welcher später die Übergabe bezeugen kann. Sicherer ist die postalische Zustellung, hierbei sollte dann auf ein mindestenses Einschreiben zurückgegriffen werden.
4. Welche Pflichten hat der Verwalter nach der Kündigung?
Wurde der Vertrag gekündigt, so gibt es für den Verwalter noch ein paar Pflichten, welche er gegenüber dem Eigentümer erfüllen muss. Hierzu gehört die Übergabe aller Unterlagen in Bezug auf die Immobilie, welche sich in seinem Besitz befinden. Dies umfasst beispielsweise die Mietverträge für die Wohnungen sowie alle Unterlagen bezüglich der Buchhaltung. Auch alle Schlüssel sind an den Eigentümer zurückzugeben. Hat der Sondereigentumsverwalter in seiner Funktion auch Gelder für den Eigentümer verwaltet, so muss er den Kontostand des Kontos offenbaren und alle darauf befindlichen Gelder an den Eigentümer überweisen. Sollte er zudem Vollmachten haben, muss er diese nach der Kündigung zurückgeben und gegenüber Dritten ausdrücklich als beendet erklären.
5. Was müssen Eigentümer nach der Kündigung der Sondereigentumsverwaltung beachten?
Auch wenn dies kein direktes Erfordernis für die Wirksamkeit der Kündigung ist, sollte in einem ersten Schritt nach der Versendung der Kündigung darauf geachtet werden, dass durch den Verwalter eine Bestätigung der Kündigung erfolgt. So ist sichergestellt, dass die Kündigung auch tatsächlich angekommen ist. Im nächsten Schritt sollte der Eigentümer die Übergabe organisieren. Hierfür empfiehlt es sich, einen Termin zu vereinbaren, bei dem alle relevanten Unterlagen und Schlüssel durch den Verwalter übergeben werden. Ebenfalls überprüft werden sollte hierbei, dass alle Gelder ordnungsgemäß zurücküberwiesen wurden. Des Weiteren müssen die Mieter über die Beendigung des Verwaltungsvertrages informiert werden. Zudem sollten Ihnen die Kontaktdaten des neuen Ansprechpartners übermittelt werden. Wurde der Verwalter aufgrund von Versäumnissen außerordentlich gekündigt, kann zudem ein Schadensersatzanspruch geprüft werden.
6. Fazit
Sondereigentumsverwaltungen können aus vielfältigen Gründen gekündigt werden. Wer seinen Verwalter kündigen möchte, der muss in jedem Fall sicherstellen, dass die Kündigungsfristen eingehalten werden, damit die Kündigung wirksam wird. Nur in Fällen, in denen es zu außerordentlichen Versäumnissen kommt, kann eine außerordentliche Kündigung stattfinden. Nach der Kündigung gibt es sowohl für den ehemaligen Verwalter als auch für den Eigentümer einige Punkte zu beachten, damit das Verhältnis ordentlich abgewickelt werden kann.
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