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1. Welche Rechte & Pflichten hat ein WEG-Verwalter?

In § 27 Abs. 1 WEG werden die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters festgehalten. 

Demnach ist der Verwalter gegenüber der Eigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Einfach ausgedrückt bedeutet es, dass der WEG-Verwalter dazu verpflichtet ist, das Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Fassade, Hofflächen) so zu verwalten, sodass dieses den Wert weiterhin erhält. Dafür sind technische, administrative und auch finanzielle Tätigkeiten notwendig, die im weiteren Verlauf des Beitrags genauer vorstellt werden.

Zudem werden im Verwaltervertrag die Pflichten und Aufgaben des Verwalters nochmals aufgeführt und beschrieben.

Doch welche Rechte & Pflichten gibt es konkret? Hierzu haben für Sie eine Übersicht erstellt.  

So zählen zu den Pflichten eines WEG-Verwalters: 

• Durchführung der Eigentümerversammlung: Mindestens einmal im Jahr muss der WEG-Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen und sich um die Durchführung kümmern. Dazu zählt auch die Leitung der Versammlung.
• Führen der Beschluss-Sammlung
• Umsetzung von WEG-Beschlüssen: Beschlüsse müssen auf ihre Einhaltung vom WEG-Verwalter überprüft werden. Zudem besteht eine Informationspflicht gegenüber der WEG bei Nichteinhaltung.
• Aufstellung des Wirtschaftsplans und Erstellung der Jahresabrechnung
• Buchführung der WEG: Insbesondere die Einziehung der Hausgelder und die Nachverfolgung von Hausgeldrückständen zählen zu den Pflichten im Bereich der Buchführung. Zudem muss sich Verwalter um Rechnungen von externen Dienstleistern kümmern und verantwortet die pflichtgemäße Bezahlung. 

Neben den Pflichten hat die WEG-Verwaltung auch Rechte. Dazu zählen:

• Vorsitz in Eigentümerversammlungen
• Recht zur Anfechtsklage: Wird ein Beschluss verabschiedet, welcher den Verwalter beeinträchtigt, hat dieser ein Recht zur Anfechtungsklage. Beispielsweise kann er den Beschluss zur Abberufung seiner selbst anfechten. Dies ist häufig der Fall.
• WEG nach außen vertreten, bspw. auch gegenüber Gerichten

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2. Was für Aufgaben übernimmt ein WEG-Verwalter?‍

Wie bereits im oberen Absatz festgehalten, werden die generellen Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters in § 27 WEG geregelt.

Die Tätigkeiten lassen sich in kaufmännische, rechtliche und technische Aufgaben aufteilen. 

Um Ihnen einen besseren Überblick zu verschaffen, haben wir die jeweiligen Tätigkeitsfelder mit konkreten Beispielen für Sie aufgelistet:

Kaufmännische Aufgaben der WEG-Verwaltung:

• Buchführung
• Erstellung der Jahresabrechnung
• Einbeziehung des Hausgeldes der WEG
• Beschwerdemanagement und Nachverfolgung von Hausgeldrückständen
• Erstellung der Wirtschaftspläne

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Rechtliche Aufgaben der WEG-Verwaltung 

• Vertretung der WEG nach außen und innen
• Berücksichtigung der Einhaltung gesetzlicher Vorgaben
• Vorbereitung, Abschluss und Prüfung von Verträgen
• Einfordern von Zahlungsrückständen durch Mahnungen und Klagen

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Technische Aufgaben der WEG-Verwaltung

• Beurteilung des Bauzustandes und eventueller Renovierungsarbeiten
• Planung und Koordination notwendiger Renovierungsarbeiten
• Kontrolle der Renovierungsarbeiten
• Regelmäßige Überprüfung technischer Einrichtungen (Bsp: Aufzug)
• Aufstellung von Nutzungskonzepten
• Festhalten der Verbrauchswerte

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Der WEG-Verwalter ist nicht dazu verpflichtet, alle Aufgaben selbst zu erledigen. Vielmehr muss er sicherstellen, dass alle Pflichten ordnungsgemäß erfüllt werden. Er kann die Aufgaben an Dritte, wie externe Experten, weitergeben.

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3. Was tun, wenn der WEG-Verwalter seine Aufgaben nicht erledigt?

Die sorgsame und pflichtbewusste Erfüllung aller Aufgaben ist sehr wichtig für die Eigentümergemeinschaft. Kommt es jedoch zu Problemen durch den WEG-Verwalter, kann dies schwerwiegende rechtliche und finanzielle Folgen haben.

Deshalb ist es wichtig, rechtzeitig zu agieren, sobald der WEG-Verwalter seine Pflichten nicht erfüllt. Deshalb haben wir für Sie als Eigentümer eine kleine Schritt-für-Schritt-Anleitung: 

1. Als ersten Schritt sollte man ein persönliches Gespräch mit dem Verwalter suchen. Hierfür können natürlich alle Eigentümer anwesend sein. Hilfreicher ist es jedoch, vielleicht einen Vertreter zu wählen, der alleine das Gespräch mit dem WEG-Verwalter führt. Hierdurch fühlt er sich eventuell nicht so sehr unter Druck gesetzt.

2. Je nach Ausgang des Gesprächs hat sich die Angelegenheit schon erledigt. Vielleicht ist der WEG-Verwalter nur etwas überfordert mit den Aufgaben und bekommt nun Unterstützung von der WEG.

3. Erkennt der WEG-Verwalter während und nach dem Gespräch nicht an, dass er seine Pflichten vernachlässigt und das Problem besteht weiterhin, kann eine Abmahnung ausgesprochen werden. Die Abmahnung selbst ist nicht im Gesetz geregelt. Als Vorbereitung zu einer Kündigung ist sie jedoch ein wirksames Mittel, um den Ernst der Problematik darzustellen und aufzuzeigen, dass die aktuelle Situation nicht weiter geduldet wird. Innerhalb der Abmahnung sollte das Fehlverhalten des WEG-Verwalters festgehalten werden. Diese Dokumentation kann später wichtig für eine eventuelle Abberufung dienen. Denn hier muss ein wichtiger Grund vorliegen, um diese durchführen zu können. Mithilfe der Abmahnung kann man das wiederholte Fehlverhalten nachweisen und aus Begründung aufführen.

Gut zu wissen :

Eine Abmahnung ist besonders dann als Dokumentationsfunktion wichtig, wenn das Fehlverhalten des WEG-Verwalters nicht so ausschlaggebend ist, dass für dieses keine Abberufung als Folge gerechtfertigt wäre.

4. Nach der WEG-Rechtsreform zum 01.12.2020 kann ein Verwalter nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Vor der offiziellen Abberufung wird im Einzelfall geprüft, ob diese gerechtfertigt ist.

5. Nach Abberufung endet der Vertrag des WEG-Verwalters nach spätestens sechs Monaten. Werden im Verwaltervertrag andere Vereinbarungen getroffen, die dieses Gesetz umgehen, sind diese nichtig. 

6. Nach Abberufung des WEG-Verwalters muss eine neue WEG-Hausverwaltung berufen werden. Hierfür kann man erneut die Selbstverwaltung wählen oder auch einen externen Vertreter anstellen. Falls sich die WEG selbst verwaltet, sollte auf jeden Fall ein professioneller Anbieter, wie Matera, in Betracht gezogen werden. 

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4. BONUS: WEG mit Matera effizienter verwalten

Wir hoffen, dass Ihnen dieser Beitrag gefallen hat und Sie mehr über Rechte, Pflichten und Aufgaben der WEG-Verwaltung gelernt haben. 

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