Wintergarten in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? (2023)

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Jakob Haddad
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Wintergarten in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? (2023)

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1.2.2023
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Jakob Haddad
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Wintergärten bieten ihren Eigentümern eine Reihe von Vorteilen: Sie schaffen mehr Wohnraum, einen verbesserten Lichteinfall und sind noch dazu relativ günstig zu errichten. Daneben können Sie als Eigentümer Ihren Wohnraum bestenfalls näher an die Natur verlagern und ganzjährig die Sonne genießen. 

Ob und wie Sie einen Wintergarten errichten dürfen, hängt jedoch maßgeblich davon ab, ob dieser als Sonder- oder als Gemeinschaftseigentum einzustufen ist. In diesem Beitrag erfahren Sie all das, was Sie als Wohnungseigentümer unbedingt zum Thema Wintergarten wissen sollten.

1. Gehört ein Wintergarten zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Ob ein Bestandteil der Immobilie als Sonder- oder als Gemeinschaftseigentum einzustufen ist, richtet sich nach den Paragrafen 3 Abs. 1 bzw. 5 Abs. 2 WEG. So beschreibt § 3 Abs. 1 WEG das Sondereigentum als dasjenige Eigentum, “das an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf einem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude” besteht.

Im Gegensatz hierzu sind als Gemeinschaftseigentum alle “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”, anzusehen, § 5 Abs. 2 WEG

Doch wie verhält es sich konkret mit dem Wintergarten in der WEG?

Die Einordnung des Wintergartens in Sonder- oder Gemeinschaftseigentum wurde in der Vergangenheit nicht einheitlich beurteilt: So entschied etwa das Landgericht Düsseldorf mit Urteil vom 08.03.2005 - 25 T 794/04, dass es sich bei einem Wintergarten, der sich im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befindet, um Sondereigentum handelt. 

Der Grund: Ein solcher Wintergarten diene gerade nicht den gemeinsamen Bedürfnissen aller Wohnungseigentümer, sondern bereite allein dem betreffenden Sondereigentümer Annehmlichkeiten. 

Dieser Argumentation folgte das Oberlandesgericht wenige Monate später mit dem Beschluss vom 04.11.2005 - I-3 Wx 92/05 allerdings nicht. Denn ein Wintergarten, der fest mit der darunterliegenden Terrasse verbunden wird und das äußere Erscheinungsbild des Hauses wesentlich beeinflusst, ist dem Sondereigentum entzogen und damit zwingend als Gemeinschaftseigentum einzuordnen. 

Damit gehören Wintergärten zwar grundsätzlich nicht zum Sondereigentum. Der “lichte” Raum des Wintergartens und das dazugehörige Interior (z.B. Innentüren, Bodenbeläge sowie nichttragende Innenwände) können hingegen als Sondereigentum gelten, da das äußere Erscheinungsbild des Hauses hierdurch nicht beeinflusst wird. 

2. Bau eines Wintergartens: Was muss beachtet werden?

Da es sich bei dem Wintergarten wie bereits erwähnt um Gemeinschaftseigentum handelt, können Sie den Bau eines solchen nicht im Alleingang beschließen und durchführen. 

Vielmehr handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG. 

Eine solche bedarf stets eines formellen Beschlusses im Rahmen der Eigentümerversammlung. Hinsichtlich der insoweit erforderlichen Mehrheit gab es mit der WEG-Reform im Jahre 2020 eine Änderung, die Eigentümern, die einen Wintergarten errichten möchten, in die Karten spielt: 

War nach alter Rechtslage noch eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, denen hieraus ein Nachteil erwachsen konnte, ist nach der WEG-Reform schon die einfache Mehrheit ausreichend, um einen entsprechenden Beschluss zu fassen.  

Abweichend hiervon kann die Maßnahme auch per Umlaufbeschluss durchgesetzt werden. Zwar ist die Entscheidungsfindung per Umlaufbeschluss regelmäßig schneller möglich: Denn hierfür ist lediglich ein Antrag in Textform, der an alle Miteigentümer geschickt wird, notwendig. Der Organisationsaufwand für eine Eigentümerversammlung fällt damit weg. 

Dennoch raten wir Ihnen, Ihr Anliegen lieber in einer Eigentümerversammlung zur Sprache zu bringen. Denn nur so können Sie den – möglicherweise skeptischen – Miteigentümern Fragen rund um Ihr Vorhaben beantworten und Ihnen somit Zweifel nehmen.

Auch in bautechnischer Hinsicht gibt es natürlich einiges zu beachten. Zunächst sollten Sie sich darüber klar werden, zu welchem Zweck Sie den Wintergarten bauen möchten: Soll dieser etwa ganzjährig benutzbar sein (sog. Wohnwintergarten)? Dann müssen sie sich besondere Gedanken um Dämmung und Beheizung machen. 

Auch die Ausrichtung des Wintergartens hat einen großen Einfluss auf die Benutzung sowie die vorzunehmenden Maßnahmen: Ist der Wintergarten etwa in Richtung Süden ausgerichtet, ist aufgrund der starken Sonneneinstrahlung in der Regel eine Beschattung und Belüftung erforderlich. 

Daneben wird auch die Frage, welches Material für den Bau verwendet werden soll, relevant. Denkbar sind etwa Wintergärten aus Holz, Aluminium oder Kunststoff, wobei jedes Material seine Vor- und Nachteile hat. 

Sofern Sie sich mit der (zugegebenermaßen nicht einfachen) Planung des Wintergartenbaus nicht sicher fühlen, empfehlen wir die Inanspruchnahme eines Experten.

3. Wer trägt die Kosten? 

Die Kostentragung innerhalb der WEG richtet sich maßgeblich danach, ob es sich bei dem betreffenden Raum bzw. Gebäudebestandteil um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. Ist der Raum dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, so sind die Kosten grundsätzlich von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam zu tragen. 

Eine gerechte Aufteilung der Kosten gewährleistet dabei § 16 Abs. 2 WEG. Demnach hat jeder Wohnungseigentümer “die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums (...) nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen”

Im Klartext bedeutet das: Wem anteilig “mehr” der Immobilie gehört, der hat auch kostenmäßig proportional “mehr” zu übernehmen. Dieser Kostenverteilungsschlüssel ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben: Die WEG kann die Aufteilung der Kosten stattdessen beispielsweise auch an die Anzahl der Wohneinheiten oder die Personenanzahl pro Wohneinheit koppeln. 

Daneben ist auch denkbar, die Kosten für einzelne Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nur einzelnen Personen aufzuerlegen. Dies ist etwa dann sinnvoll, wenn für einzelne Räumlichkeiten ein Sondernutzungsrecht besteht. Denn in diesem Fall ist es allein dem betreffenden Sondereigentümer gestattet, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume zu benutzen. 

Dies rechtfertigt es im Umkehrschluss, auch nur dieser Person die entsprechenden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten oder Kosten für bauliche Veränderungen aufzuerlegen. 

Für im Zusammenhang mit einem Wintergarten aufkommende Kosten bedeutet das also: Die Kostentragung erfolgt gemeinschaftlich. Eine abweichende Regelung ist jedoch möglich. 

4. FAZIT: Wintergarten in der WEG

Die Errichtung eines Wintergartens ist für viele Wohnungseigentümer eine tolle Möglichkeit, ihren Wohnraum aufzuwerten. Da es sich beim Wintergarten jedoch um Gemeinschaftseigentum handelt, ist eine eigenmächtige Planung/Errichtung innerhalb der WEG ohne einen entsprechenden Eigentümerbeschluss untersagt. Da es sich bei der Errichtung eines Wintergartens um eine bauliche Veränderung handelt, ist hierfür eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer erforderlich. 

Die Kosten, die im Zusammenhang mit einem Wintergarten innerhalb der WEG entstehen, sind grundsätzlich von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen. Eine abweichende Kostentragung ist jedoch durch eine gesonderte Kostentragungsvereinbarung möglich. 

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