.png)
In diesem Artikel finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht. Außerdem erfahren Sie, was konkret als Wohneigentum gilt, was gemeinschaftliche Bereiche sind und welche Rechte und Pflichten Eigentümer und Hausverwalter haben.
Was beinhaltet das Wohnungseigentumsrecht?
Das Wohnungseigentumsrecht regelt das Verhältnis von Wohnungseigentum im Gemeinschaftseigentum. Das zentrale Gesetz ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In diesem Gesetz werden alle wichtigen Aspekte für Wohnungseigentumsgemeinschaften geregelt.
Die Wohnungen stellen dabei Sondereigentum dar, dessen Verteilung mittels einer Teilungserklärung gesondert im Grundbuch festgeschrieben wird. Damit erhält jeder Eigentümer einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Sie muss notariell beglaubigt werden. Darüber hinaus regelt das Wohnungseigentumsrecht die verschiedenen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in Bezug auf die Gemeinschaftsimmobilie. Kernelemente sind die Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung und das Aufstellen des Wirtschaftsplans.
Neben der Teilungserklärung braucht es auch eine Gemeinschaftsordnung. Sie regelt das Innenverhältnis der Eigentümer. Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet daher unter anderem den Umlageschlüssel für die Jahresabrechnung, sowie das Stimmrecht und Vertretungsvollmachten für die Eigentümerversammlung. Ebenfalls regelt sie die Vollmacht für den Hausverwalter sowie die Regelungen zur Auflösung der WEG-Gemeinschaft. Auch die Gemeinschaftsordnung ist im Grundbuch hinterlegt.
Neben Sondereigentum gibt es auch Teileigentum. Sowohl das Sondereigentum als auch das Teileigentum verfügen über ein eigenes Grundbuchblatt. Das Sondereigentum wird darüber hinaus in die Teilungserklärung aufgenommen und im Grundrissplan eingezeichnet. Teileigentum sind Räume, welche nicht zum Wohnzweck genutzt werden (z. B. Lager). Ebenso wie beim Sondereigentum wird dem Teileigentum auch ein entsprechender Miteigentumsanteil zugeordnet. Die Miteigentumsanteile sind vor allem für die Kostenteilung in der Eigentümergemeinschaft relevant.
Alle Bereiche, die gemeinschaftlich genutzt werden (z. B. Flur) sind Gemeinschaftseigentum.
Ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehören:
- Die Haustechnik
- Die Verkehrsflächen
- Die Außenhülle des Gebäudes
- Die Fenster
- Alle Wände, welche die einzelnen Wohnungen voneinander trennen
- Die statisch notwendige Bausubstanz
- Die gemeinschaftlichen finanziellen Mittel
Unter den letzten Punkt fällt zum Beispiel die Erhaltungsrücklage. Damit die Mittel verantwortungsvoll bewirtschaftet werden, wählt die Gemeinschaft einen Verwalter für eine Dauer von bis zu fünf Jahren.
Der WEG-Verwalter erstellt für die Eigentümergemeinschaft den Wirtschaftsplan, kalkuliert die benötigte Höhe des Hausgeldes, erstellt die Jahresabrechnung, organisiert die Eigentümerversammlung und führt durch diese, außerdem kümmert er sich um notwendige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen.
Als Eigentümergemeinschaft gelten alle Personen, welche innerhalb der Immobilie Sonder- oder Teileigentum besitzen.
Definition von Wohneigentum
Als Wohnungseigentum wird eine Wohnung in einer Gemeinschaftsimmobilie (z. B. Mehrfamilienhaus) definiert. Jede Wohnung gilt dabei als Sondereigentum. Darüber hinaus kann Wohneigentum neben der Wohnung auch die Sondernutzungsrechte für andere Bereiche des Gemeinschaftsgrundstücks umfassen. Möglich sind Sondernutzungsrechte für Parkplätze oder Keller. Ebenfalls Teil des Wohneigentums ist das Teileigentum, dies sind beispielsweise Lager oder Gewerbeflächen.
Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft
Wie bereits erwähnt, werden im Wohnungseigentumsrecht sowohl das Recht als auch die Pflichten von Eigentümern sowie des Hausverwalters geregelt.
Für Eigentümer
Auch, wenn Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft hinsichtlich ihrer Rechte im Vergleich zu Eigentümern von Einfamilienhäusern eingeschränkt sind, verfügen sie dennoch über eine Vielzahl von Rechten. Diese sind unter anderem:
- Das Recht auf freie Nutzung und Gestaltung
Solange die Rechte der anderen Eigentümer in der Immobilie nicht verletzt werden, sind Wohnungseigentümer in der Gestaltung und Nutzung ihrer Wohnung frei. Dies bedeutet, dass sie die Wohnung vermieten oder selbst nutzen können. Auch dürfen Sie die Wohnung frei nach ihren Wünschen gestalten.
Jeder Eigentümer ist berechtigt, an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen und an ihr zu partizipieren. Dabei gilt das Kopfprinzip. Jeder Wohnungseigentümer hat nur eine Stimme unabhängig davon, wie viele Wohnungen er in der Gemeinschaft besitzt. Per Vereinbarung kann das gesetzliche Kopfstimmrecht allerdings abbedungen werden.
- Informationsrecht
Jeder Eigentümer hat zu jeder Zeit das Recht, alle Informationen in Bezug auf die Immobilie und die gemeinschaftlichen Informationen einzusehen.
- Unterlassungsanspruch gegenüber dem Mieter
Nutzt ein Mieter das Sonder- oder Teileigentum nutzungswidrig, dann kann die WEG-Gemeinschaft einen Unterlassungsanspruch direkt gegenüber dem Mieter geltend machen.
- Grundlagen-Änderung per Beschluss vorbereiten
Die WEG kann Maßnahmen, welche eine sachenrechtliche Änderung der WEG vorbereiten, als Beschluss fassen.
- Obdachlose unterbringen
Wenn Sie über Teileigentum verfügen, dürfen Sie tageweise obdachlose Personen zu Wohnzwecken dort unterbringen.
- Stimmenreduzierung von Geisterwohnungen
Leben Sie in einem Neubau und wurden Wohnungen durch den Bauträger bislang nicht fertiggestellt, so haben Sie das Recht, die Stimmkraft bis zur Fertigstellung der Wohnungen um diese Anzahl zu reduzieren.
- Fortgeltung des Wirtschaftsplans
Als WEG haben Sie das Recht, dass der alte Wirtschaftsplan fortgilt, bis der Neue verabschiedet ist. Dies kann mittels Beschluss einmalig beschlossen werden. Soll diese Regelung dauerhaft gelten, braucht es eine entsprechende Vereinbarung.
- Einheitliche Ausstattung der WEG mit Rauchmeldern
Wird der Beschluss gefasst, dass die WEG voll umfassend mit Rauchmeldern ausgestattet wird, so betrifft dies alle Wohneinheiten. Es ist unerheblich, ob Wohnungseigentümer bereits eigenständig Rauchmelder in ihrer Wohnung installiert haben.
- Keine Haftung für Sozialverbindlichkeiten
Eigentümer haften gegenüber anderen Eigentümern nicht mit ihren Miteigentumsanteilen für Verbindlichkeiten, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis entstanden sind. Für diese Verbindlichkeiten haftet allein die WEG selbst.
- Wohnungseigentümer können selbst gegen Nachbarn vorgehen
Insofern die WEG-Gemeinschaft sich das Recht nicht selbst angezogen hat, sind Eigentümer berechtigt, selbst gegen Störungen am Gemeinschaftseigentum vorzugehen. Dies gilt auch, wenn der “Störer” kein Teil der Eigentumsgemeinschaft ist.
- Wohnungseigentümer können Entscheidungen an den Verwalter delegieren
Die WEG kann per Beschluss die Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums an den Verwalter delegieren.
- Weiten Spielraum bei Kostenverteilung
Die Eigentümer verfügen bei der Verteilung der Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen über einen großen Spielraum. Es besteht die Möglichkeit, die Kosten nur einigen Wohnungseigentümer anzulasten. Ebenfalls ist es möglich, dass ein einzelner Eigentümer ganz von den Kosten befreit wird.
- Anspruch auf Barrierefreiheit
Es besteht für Eigentümer das Recht zu klagen, damit ein Beschluss für bauliche Veränderung gefasst wird, welche zur Barrierefreiheit führt.
- Einfache Mehrheit für Beschluss über bauliche Änderungen reicht
Ein Beschluss über eine bauliche Änderung kann mit einfacher Mehrheit verkündet werden. Es ist dabei unerheblich, ob die Zustimmung von betroffenen Wohnungseigentümern vorhanden ist.
Den Rechten stehen allerdings auch Pflichten gegenüber:
- Käufer haften für fällige Sonderumlage
Wird in der Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschlossen, so haftet für die Zahlung des Anteils der Käufer, welcher die Eigentumswohnung erworben hat, insofern der Verwalter die Zahlung erst nach dem Erwerb abruft.
- Siegreicher Eigentümer muss Prozesskosten der WEG mittragen
Klagt ein Eigentümer gegen die WEG und gewinnt vor Gericht, so muss er sich trotzdem anteilig an den für die WEG entstandenen Prozesskosten beteiligen. Es besteht die Möglichkeit, dass die WEG eine anderslautende Regelung trifft.
- Schadensersatz bei unberechtigtem Baustopp
Wurde durch eine einstweilige Verfügung die Aussetzung eines Beschlusses durch einen Wohnungseigentümer erwirkt und stellt sich dieser als unberechtigt heraus, so ist er der WEG zum Schadensersatz verpflichtet.
- Beschluss für bauliche Veränderungen
Möchten Sie eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum vornehmen, dann sind Sie verpflichtet, vorab einen Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft einzuholen.
- Pflicht zur Beschlussdurchführung liegt bei der WEG-Gemeinschaft
Seit der Reform des WEG-Gesetzes 2020 ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, die getroffenen Beschlüsse umzusetzen.
- Selbstbeteiligung der Gebäudeversicherung ist durch alle Eigentümer zu tragen
Kommt es zur Schadensbegleichung durch die Gebäudeversicherung, so ist der Selbstbehalt durch alle Wohnungseigentümer zu tragen. Dies gilt auch dann, wenn der Schaden im Sondereigentum eines Eigentümers eingetreten ist.
- Sanierungspflicht
Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, ein marodes Gebäude zu sanieren, auch dann, wenn diese Sanierung teuer ist. Nur wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört ist, entfällt die Sanierungspflicht. Dies wurde im Rahmen eines BGH-Urteils festgelegt.
- Neuer Fußboden muss Schallschutz sicherstellen
Verlegt ein Eigentümer einen neuen Boden, so muss er sicherstellen, dass der Schallschutz gegeben ist. Dies gilt auch dann, wenn aufgrund von einem Mangel in der Geschossdecke die Trittschalldämmung nicht gegeben ist.
- Feuchte Wände müssen saniert werden
Wenn die Wände im Bereich des Gemeinschaftseigentums feucht sind, ist die WEG-Gemeinschaft verpflichtet, diese trocken zu legen. Damit wird sichergestellt, dass die Eigentümer ihr Sondereigentum bestimmungsgemäß nutzen können.
- Wohnungseigentümer haftet für Verzögerungen bei der Sanierung
Verzögert ein Eigentümer durch sein Handeln den Start von Sanierungsarbeiten, muss er für den dadurch entstandenen Schaden aufkommen.
- Stellplatznachweis obliegt den Eigentümern
Weicht der Bauträger von der Baugenehmigung ab und verletzt dadurch die öffentlichen-rechtlichen Verpflichtungen, so obliegt es den Wohnungseigentümern einen Stellplatznachweis gegenüber der Kommune zu erbringen
- Bei Entzug des Wohnungseigentums keine Weiternutzung möglich
Erfolgt aufgrund einer groben Pflichtverletzung der Entzug des Sondereigentums. So muss der neue Eigentümer den alten Eigentümer räumen und darf ihm die Wohnung nicht zur weiteren Nutzung überlassen.
Für Hausverwalter
Neben den Rechten und Pflichten der Eigentümer hat auch der Verwalter Rechte und Pflichten. Nachfolgend stellen wir Ihnen die interessantesten vor:
- Verwalter muss wie Bauherr handeln
Finden an der Immobilie Bauarbeiten statt, so muss der Verwalter diese wie ein Bauherr überwachen. Dies gilt auch für die Berechtigungen von Zahlungen. Sollte er falsche Abschlagszahlungen leisten, so entsteht kein Haftungsanspruch, solange das Bauunternehmen noch zur Nacherfüllung verpflichtet ist.
- Anspruch auf Kostenerstattung bei eigenmächtigem Handeln
Der Hausverwalter kann Anspruch auf Kostenerstattung auch dann haben, wenn eigenmächtig oder beschlusswidrige Arbeiten hat durchführen lassen.
- Pflicht zur Ermöglichung der Schadensbeseitigung
Der Hausverwalter ist verpflichtet, entstandenen Schäden am Gemeinschaftseigentum nachzugehen und die WEG-Gemeinschaft umgehend über Beseitigungsoptionen in Kenntnis zu setzen.
- Bei gerichtlich angeordneter Veräußerungszustimmung muss der Verwalter die Prozesskosten nicht tragen
Wird ein Verwalter gerichtlich dazu verurteilt, der Veräußerung des Wohneigentums eines Eigentümers zuzustimmen, so muss er für die entstandenen Prozesskosten nicht selbst aufkommen.
- Verwalter muss Eigentümerliste nachbessern
Ordnet das Gericht die Vorlage einer Eigentümerliste an, so muss dies vom Verwalter vorgenommen werden. Zweifelt dieser an der Richtigkeit der Liste, muss er die bestehenden Zweifel ausräumen. Dies erfolgt unter anderem durch das Prüfen der Liste. Bei Bedarf kann dies mit gerichtlichen Zwangsmitteln durchsetzen.
- Verwalter muss Hausgeldansprüche bei einer Zwangsversteigerung anmelden
Wird gegen einen Wohnungseigentümer eine Zwangsversteigerung des Wohneigentums durch einen Dritten vorgenommen, so ist der Verwalter auch ohne Beschluss dazu verpflichtet, die Ansprüche des Hausgeldes für die WEG geltend zu machen.
- Hausverwalter darf bei einer Anfechtungsklage die Anwaltskosten aus Gemeinschaftsmitteln zahlen
Insofern der Verwalter bevollmächtigt ist oder im Wirtschaftsplan entsprechende Mittel vorgesehen sind, darf er im Falle einer Anfechtungsklage einen Anwalt aus den Mitteln der Gemeinschaft beauftragen. Wichtig zu wissen ist hierbei, dass eine Mehrvertretungsgebühr anfällt, wenn sich mehrere Eigentümer durch denselben Anwalt vertreten lassen. Dies gilt auch dann, wenn die Beauftragung durch den Hausverwalter vorgenommen wurde.
- Bei Kündigung braucht der Verwalter eine Vollmacht
Kündigt der Hausverwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft einen Vertrag, so benötigt er hierfür eine Vollmacht. Kann er diese nicht vorlegen, kann der Vertragspartner die Kündigung zurückweisen.
Reform durch das Wohneigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) 2020
2020 wurde das WEG-Gesetz modernisiert. Hier finden Sie die wichtigsten Änderungen:
- Online Teilnahme an der Eigentümerversammlung
Durch die Änderung des Gesetzes ist es nun möglich, dass Eigentümer auch online an der Eigentümerversammlung teilnehmen können. In Abhängigkeit der Eigentümergemeinschaft kann die Versammlung dabei sowohl hybrid als auch vollständig digital durchgeführt werden.
- Abberufung des Verwalters
Durch die Gesetzesänderung ist es nun möglich, den Verwalter jederzeit auch ohne gewichtigen Grund abzuberufen. Dies war bisher nicht möglich.
- Klare Vorschriften für weniger Streitigkeiten
Durch eine deutliche Ausformulierung von strittigen Vorschriften sollen Streitigkeiten in der Gemeinschaft reduziert werden. Darüber hinaus soll die Änderung gerichtlicher Verfahrensvorschriften zu einer effizienteren Streitbeilegung führen.
- Leichtere Umsetzung von bestimmten baulichen Maßnahmen
Mit der Reform des WEG 2020 haben Eigentümer nun den Anspruch, dass Ihnen der Einbau einer Ladesäule für ihr E-Auto, ein barrierefreier Umbau, Glasfaseranschluss sowie Maßnahmen für den Einbruchschutz im Rahmen baulicher Änderungen genehmigt werden. Die entstehenden Kosten müssen sie hierbei aber selbst tragen.
- Kein Beschlussquorum mehr
Durch die Reform ist die Eigentümerversammlung stets beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer an ihr teilnehmen.
Fazit
Das Wohnungseigentumsrecht bildet die Rechtsgrundlage für Eigentümergemeinschaften in ganz Deutschland. Es ist dabei vollkommen egal, ob Sie in Berlin wohnen, in München, Hamburg oder in Köln. Die gesetzliche Grundlage stattet sowohl die Wohnungseigentümer als auch die Hausverwalter mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten aus. Durch die Reform Ende 2020 wurden die WEG-Gemeinschaften mit einigen Erleichterungen bedacht. Dadurch kann die Funktionalität der WEG erhöht werden.
Insbesondere wurde durch die WEG-Reform die Digitalisierung der WEG stärker in den Fokus genommen. Dadurch werden insbesondere Eigentümer, die ihre Eigentumswohnung nicht selbst bewohnen, unter anderem bei der Teilnahme an der Eigentümerversammlung entlastet. Dank der Möglichkeit einer digitalen Teilnahme kann die WEG in Hamburg liegen und sie selbst in Frankfurt am Main, München oder Stuttgart sein, während die Eigentümerversammlung stattfindet.
Wenn Ihre WEG den Schritt in eine digitalere Hausverwaltung gehen möchte, dann sollten Sie sich Matera angucken. Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, Ihre Hausverwaltung komplett über eine digitale Plattform zu organisieren, ohne dabei auf das Fachwissen und die Unterstützung von Experten verzichten zu müssen. Wenn das Ihr Interesse geweckt hat, dann fordern Sie noch heute Ihr persönliches Angebot an. Wir freuen uns auf Sie!
%2520(1)%25201.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
