Un syndic désigné en assemblée générale est en poste même si son contrat n'a jamais été signé : c'est le vote des copropriétaires qui forme le contrat, pas la signature. L'absence de signature reste un vrai problème pratique : la copropriété n'a pas de preuve claire des conditions acceptées, et un contrat modifié après coup passe inaperçu. Cet article explique ce que dit la loi, ce que risque la copropriété, comment régulariser, et comment distinguer cette situation d'un contrat expiré.
Un syndic élu en AG mais sans contrat signé est-il vraiment en poste ?
Oui. Le syndic tient son mandat de la décision de l'assemblée générale, pas du document signé. Tant que cette décision n'a pas été annulée par un juge, le syndic est en poste : il convoque les assemblées, appelle les fonds et représente la copropriété.
Ce que dit la loi
La désignation du syndic se vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 c). L'article 29 du décret du 17 mars 1967 précise que la désignation du syndic et l'approbation de son contrat forment un seul vote, à cette même majorité. Le contrat est conclu pour une durée déterminée et approuvé par une décision expresse de l'assemblée, selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires votent donc sur un projet de contrat précis, envoyé avec la convocation. Une fois la résolution adoptée, le contrat existe : il reste à le mettre en forme et à l'annexer au procès-verbal.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation
Dans un arrêt du 13 novembre 2013 (n° 11-20.956), un copropriétaire contestait la qualité à agir d'un syndic parce que son contrat n'avait pas été signé par le copropriétaire chargé de le faire. La cour d'appel avait retenu que la signature du contrat de syndic n'avait pour but que de formaliser la décision prise. La Cour de cassation a validé ce raisonnement : le syndic, renouvelé par des assemblées non contestées, avait qualité pour agir.
Qui doit signer le contrat de syndic, et quand ?
Le contrat est signé par le syndic et, pour le syndicat des copropriétaires, par la personne que l'assemblée a désignée, le plus souvent le président de séance ou le président du conseil syndical. La signature intervient juste après l'AG, et l'exemplaire signé est annexé au procès-verbal notifié dans le mois (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Le contrat type, fixé par l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, est établi en deux exemplaires, entre le syndicat, représenté par une personne physique qui agit « en exécution de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du … », et le syndic. Il mentionne la durée, la date de prise d'effet et la date de fin, et rappelle qu'un nouveau contrat exige une décision expresse de l'assemblée. Notre modèle de contrat de syndic reprend cette structure.
| Moment | Qui | Ce qui doit être fait |
|---|---|---|
| Au moins 21 jours avant l'AG | Syndic sortant, conseil syndical | Le ou les projets de contrat type et leur fiche d'information sur le prix sont joints à la convocation |
| Pendant l'AG | Copropriétaires | Vote de la désignation et du contrat à l'article 25 ; désignation de la personne qui signera pour le syndicat |
| Dans le mois qui suit l'AG | Syndic | Signature des deux exemplaires, contrat annexé au procès-verbal, notification du PV |
| Deux mois après la notification | Opposants et défaillants | Fin du délai pour contester la désignation |
Sources du tableau : articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967 pour la convocation et ses pièces jointes, article 29 du même décret pour le vote, article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour les délais.
Que risque la copropriété quand le contrat n'est pas signé ?
Peu de choses sur le plan juridique, beaucoup sur le plan pratique : les honoraires restent dus et les actes du syndic restent valables, mais la copropriété perd la preuve simple de ce qu'elle a accepté. C'est là que naissent les litiges.
Les honoraires restent dus
Les honoraires du syndic sont ceux fixés par la résolution votée, puisque le contrat type impose une rémunération forfaitaire (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Les appels de fonds reposent sur le budget prévisionnel voté par l'assemblée (article 14-1 de la même loi), pas sur la signature du contrat. Un copropriétaire ne peut donc pas refuser de payer ses charges au motif que le contrat n'est pas signé.
La situation change si la désignation elle-même est annulée par un juge. Dans un arrêt du 27 février 2025 (n° 23-14.697), la Cour de cassation a jugé que le syndic dont la désignation est annulée doit restituer au syndicat les honoraires perçus, même s'il a réellement fait le travail.
Les actes du syndic restent valables
Convocations, contrats d'entretien, déclarations de sinistre, actions en justice : tout ce que fait un syndic régulièrement désigné reste valable, contrat signé ou non. C'est le sens de l'arrêt du 13 novembre 2013 cité plus haut.
L'annulation de la désignation, elle, change tout. Par un arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-19.231), la Cour de cassation a jugé qu'un syndic dont la désignation est annulée perd rétroactivement le pouvoir de convoquer : les assemblées qu'il a convoquées peuvent être annulées à la demande d'un copropriétaire, sans qu'il ait à prouver un grief ou une faute.
Le vrai risque : la preuve et la dérive du contrat
Sans exemplaire signé conforme au procès-verbal, deux documents coexistent : le projet joint à la convocation et la version que le syndic garde dans ses dossiers. Les désaccords portent alors sur la durée du mandat, la date de fin, les prestations particulières facturées en plus du forfait ou les frais de recouvrement. Le contrat signé permet, en cas de litige, de vérifier que le document produit par le syndic est bien celui que l'assemblée a approuvé.
Comment régulariser un contrat de syndic non signé ?
En trois étapes, de la plus simple à la plus formelle. Dans la plupart des cas, un courrier du conseil syndical suffit.
- Réunir les pièces : la convocation avec le projet de contrat, le procès-verbal de l'AG avec le texte exact de la résolution, et la version du contrat que le syndic applique. Comparer la durée, les dates, le forfait et les prestations particulières.
- Demander l'exemplaire signé par écrit, par lettre recommandée du président du conseil syndical, en rappelant la date de l'AG et le numéro de la résolution. Le syndic remet un contrat conforme au vote, signé par lui, et le fait signer par la personne désignée par l'assemblée.
- En cas de refus ou de contrat différent, faire inscrire une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée : l'article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à tout copropriétaire ou au conseil syndical de la notifier au syndic à tout moment. La résolution peut constater le contrat approuvé et désigner un nouveau signataire, ou lancer une nouvelle désignation après mise en concurrence.
Modèle de courrier au syndic
Objet : contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du [date], résolution n° [numéro].
Madame, Monsieur, lors de l'assemblée générale du [date], les copropriétaires ont désigné votre cabinet en qualité de syndic et approuvé votre contrat (résolution n° [numéro]). À ce jour, aucun exemplaire signé ne nous a été remis. Je vous remercie de nous adresser, sous quinzaine, deux exemplaires du contrat conforme au projet joint à la convocation et au procès-verbal, signés de votre part, pour signature par [nom], désigné(e) par l'assemblée. À défaut, cette question sera inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Contrat non signé, non renouvelé ou expiré : trois situations différentes
Un contrat voté mais non signé est une formalité manquante. Un contrat arrivé à son terme sans nouvelle désignation est une copropriété sans syndic. Les deux situations n'ont ni les mêmes risques ni les mêmes solutions.
| Situation | Le syndic est-il en poste ? | Qui agit et comment |
|---|---|---|
| Contrat voté en AG, jamais signé | Oui, depuis le vote et jusqu'à la date de fin approuvée | Le conseil syndical réclame l'exemplaire signé conforme au PV ; question inscrite à l'AG suivante si besoin |
| Contrat non renouvelé (l'AG a choisi un autre syndic) | Non, à la date de fin fixée par l'AG, au plus tôt un jour franc après le vote | L'ancien syndic transmet fonds et archives au nouveau dans les délais légaux |
| Contrat expiré sans nouvelle désignation | Non : la copropriété est sans syndic | Le président du conseil syndical, ou tout copropriétaire, convoque une AG pour désigner un syndic ; à défaut, administrateur provisoire nommé par le tribunal |
| Désignation annulée par le juge | Non, rétroactivement | Les honoraires perçus sont restitués ; une nouvelle AG doit désigner un syndic |
Sources du tableau : articles 17, 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; article 47 du décret du 17 mars 1967 ; arrêts de la Cour de cassation du 27 février 2025 (n° 23-14.697) et du 18 juin 2026 (n° 24-19.231).
Quand le contrat est expiré, la copropriété n'a plus personne pour l'engager. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 permet alors à tout copropriétaire de convoquer une assemblée pour nommer un syndic et, à défaut, au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire chargé de la convoquer (article 47 du décret du 17 mars 1967). La marche à suivre est détaillée dans notre article sur la copropriété sans syndic ; la démission du syndic obéit à des règles propres.
Profitez-en pour remettre le contrat à plat
Un contrat non signé est souvent le signe d'un suivi relâché, des deux côtés. C'est le bon moment pour comparer ce que la copropriété paie avec ce qu'elle obtient.
Avant toute assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). L'oubli de cette étape n'annule pas la désignation, mais des contrats types comparés ligne à ligne font apparaître les écarts de forfait, de prestations particulières et de frais. Notre modèle de lettre de mise en concurrence permet de solliciter plusieurs syndics. Si la comparaison tourne à l'avantage d'un autre syndic, la procédure de changement de syndic tient en une seule assemblée : fin du contrat en cours à son terme, désignation du nouveau syndic et approbation de son contrat.
Comment Matera gère le contrat de syndic avec votre copropriété
Chez Matera, la convocation d'AG, avec le projet de contrat qui y est joint, est consultable en ligne par tous les copropriétaires ; l'assemblée peut se tenir en visioconférence et le procès-verbal est envoyé par e-mail. Le budget et les dépenses de l'immeuble se suivent en temps réel sur la plateforme. Chacun retrouve ainsi le texte voté et la résolution qui l'approuve, sans courir après un document.
Chaque copropriété est suivie par un gestionnaire local dédié, qui gère au plus 30 copropriétés, avec un engagement de réponse en moins de 48 heures. Il s'appuie sur une équipe de plus de 200 experts, dont des juristes, pour préparer la résolution de désignation, la date de fin de contrat et les pièces jointes à la convocation. C'est le principe de l'offre syndic professionnel de Matera. Les copropriétés qui veulent gérer elles-mêmes l'immeuble peuvent choisir le syndic coopératif accompagné : le conseil syndical tient le rôle de syndic, avec la plateforme et l'appui des mêmes experts. 150 000 copropriétaires sont déjà accompagnés.
Questions fréquentes
Un syndic peut-il appeler des charges si son contrat n'est pas signé ?
Oui. Les appels de fonds reposent sur le budget prévisionnel voté par l'assemblée (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965), et les honoraires sur la résolution qui a approuvé le contrat. Refuser de payer ses charges pour ce motif expose le copropriétaire à une procédure de recouvrement, sans faire tomber le mandat.
Comment obtenir une copie du contrat de syndic ?
Le projet de contrat est joint à la convocation de l'AG qui le vote, et le contrat signé est annexé au procès-verbal. Le conseil syndical peut demander copie de toute pièce de gestion au syndic (article 21 de la loi du 10 juillet 1965), et un syndic professionnel doit proposer un accès en ligne aux documents de la copropriété (article 18 de la même loi).
Que se passe-t-il si le contrat de syndic est expiré ?
La copropriété est sans syndic à partir de la date de fin votée : le contrat ne se renouvelle jamais tacitement, tout nouveau contrat exige une décision expresse de l'assemblée (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Tout copropriétaire peut convoquer une assemblée pour nommer un syndic (article 17 de la même loi). À défaut, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire, dont la mission cesse dès que le syndic élu accepte son mandat (article 47 du décret du 17 mars 1967).
Peut-on contester la désignation d'un syndic dont le contrat n'a pas été signé ?
Pas pour ce seul motif : la Cour de cassation a jugé le 13 novembre 2013 que la signature ne fait que formaliser la décision de l'assemblée. Une contestation n'est possible que pour un vice de l'assemblée elle-même, par un opposant ou un défaillant, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
