DVF : Comment connaître le prix des maisons vendues près de chez vous ?

Selon les indices Notaires-Insee publiés le 8 septembre 2026, les prix des maisons anciennes ont reculé de 1,3 % sur un an au deuxième trimestre 2026, pour environ 958 000 transactions sur douze mois. Ces moyennes nationales ne disent pas ce qu'a été payée la maison voisine. Pour fixer un budget d'achat, un prix de mise en vente ou la rentabilité d'un investissement en location, les montants réels des cessions autour de chez vous restent le repère le plus solide, et ils sont publics.

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Que veut dire DVF en immobilier ?

DVF signifie « demandes de valeurs foncières ». C'est un fichier public qui liste les mutations à titre onéreux, c'est-à-dire les cessions de biens immobiliers, enregistrées par l'administration fiscale à partir des actes signés chez les notaires et des informations du cadastre. D'après la fiche officielle du jeu de données, il est « publié et produit par la direction générale des finances publiques », sous licence ouverte, et couvre les transactions immobilières des cinq dernières années.

Chaque ligne décrit un bien cédé et ses références cadastrales (section et numéro de parcelle). Les informations les plus utiles sont les suivantes.

Le fichier ne contient aucune donnée personnelle : ni le nom de l'ancien titulaire de la propriété, ni celui de l'acheteur. Sa réutilisation est encadrée par le Livre des procédures fiscales, qui interdit notamment de chercher à identifier les personnes.

Comment consulter le prix des maisons vendues près de chez soi ?

L'outil le plus simple est la carte DVF d'Etalab, service rattaché au gouvernement, gratuit et sans inscription.

Chercher une vente sur la carte DVF

Sur la carte DVF, la recherche se fait en quatre temps :

1. choisir le département ;
2. choisir la commune ;
3. sélectionner une section cadastrale (le découpage du cadastre en secteurs de quelques rues) ;
4. cliquer sur une parcelle pour afficher les ventes qui la concernent.

La carte ne propose pas de recherche par adresse : repérez la rue sur le fond de plan, puis la parcelle colorée qui indique une mutation. Le premier niveau de lecture donne la date et le montant ; le second détaille chaque local (type, m² bâtis, nombre de pièces). Les mutations d'une section se téléchargent aussi pour être comparées dans un tableur.

Télécharger les fichiers complets de DVF

Pour une recherche plus poussée, data.gouv met à disposition les fichiers bruts de la direction générale des finances publiques : six fichiers texte compressés, accompagnés de leur documentation. Ils réunissent les valeurs foncières de toute la France, hors départements exclus, et se prêtent à une analyse dans un tableur ou un outil de traitement de données. Etalab s'appuie sur ces mêmes fichiers pour sa carte : les transactions immobilières y figurent ligne par ligne, avec les mêmes informations.

Voir le prix au m² d'une commune ou d'un quartier

Pour une vue d'ensemble, l'explorateur immobilier de data.gouv agrège les mêmes données par commune et par département. L'outil suivant donne un repère du prix au m² dans votre secteur, calculé sur les ventes publiques récentes.

Pour le comprendre et le comparer d'un quartier à l'autre, le prix au m² se lit toujours avec la nature du bien et sa date de cession.

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Quand DVF est-il mis à jour ?

Les fichiers font l'objet d'une mise à jour semestrielle, en avril et en octobre ; chaque publication remplace la précédente. La dernière date du 12 octobre 2026, d'après data.gouv. Les ventes du semestre en cours n'y figurent donc pas encore : un bien cédé en septembre n'apparaîtra en principe qu'au printemps suivant. Avant de comparer, regardez donc la date de chaque cession : un écart d'un ou deux semestres compte quand le marché recule, comme en 2026 dans l'ancien (-1,3 % sur un an selon l'Insee).

Comment bien interpréter les données DVF ?

DVF donne des faits, pas une estimation. Plusieurs pièges faussent la lecture.

• Les ventes groupées : un même acte peut porter sur une maison, un garage et un terrain voisin. Le montant affiché vaut alors pour l'ensemble, ce qui gonfle le prix au m² si on le divise par la seule surface habitable.
• L'état du bien : la base ignore les travaux, le DPE, l'exposition ou la vue. Deux biens de même surface dans la même rue peuvent avoir été cédés à des montants très différents.
• Les surfaces : la surface réelle bâtie n'est pas la surface habitable, et les dépendances ne sont pas comptées.
• Le terrain : une grande parcelle pèse sur la valeur ; comparez des maisons au terrain de taille proche.
• Le décalage dans le temps : une cession du premier semestre 2022 ne reflète pas le marché de fin 2026.

Comment utiliser les données DVF pour comparer des maisons ?

Pour transformer ces informations en repère fiable, procédez par étapes. Retenez trois à cinq cessions de même nature (maison ou appartement) dans le même quartier, signées au cours des quatre derniers semestres. Divisez chaque montant par les m² bâtis, puis écartez les valeurs extrêmes, souvent liées à une cession groupée ou à un bien à rénover. Ajustez enfin selon l'état, les prestations et la taille de la parcelle de votre bien.

Quelles alternatives à DVF pour connaître le prix de vente d'une maison ?

D'autres sources publiques complètent la carte, chacune avec son usage.

• Patrim : le service « Rechercher des transactions immobilières » est accessible depuis votre espace particulier sur le site des impôts. Il est réservé à certaines démarches (déclaration d'IFI, succession, donation, contrôle fiscal, expropriation), comme le précise Service Public : ce n'est pas un outil de consultation libre, chaque recherche doit se rattacher à l'une de ces démarches.
• Les indices Notaires-Insee : ils mesurent l'évolution des prix par trimestre, par région et par type de bien, sans détail par adresse.
• L'avis d'un expert : un expert immobilier ou un conseiller visite le bien et tient compte de ce que DVF ignore : état, travaux, exposition.

Pour aller plus loin, l'estimation immobilière combine ces sources avec l'analyse des biens en vente et des délais de commercialisation dans le secteur.

FAQ : prix des maisons vendues et DVF

Comment connaître le prix de vente d'une maison précise ?

Repérez sa parcelle sur la carte DVF (son numéro figure sur l'acte de propriété) : si la maison a été cédée au cours des cinq dernières années, le montant et la date de l'acte s'affichent. Une vente plus ancienne n'apparaît plus dans la base publique.

Les prix affichés incluent-ils les frais de notaire ?

Non. La valeur foncière correspond au montant déclaré dans l'acte, hors frais de notaire. Pour comparer avec un budget d'achat, ajoutez les frais d'acquisition, que l'office notarial chiffre dans un état prévisionnel.

Les ventes d'appartements figurent-elles aussi dans DVF ?

Oui, comme les dépendances, les locaux commerciaux et les terrains. Pour un appartement, l'acte réunit souvent logement, cave et parking : vérifiez le détail des lots.

DVF permet-il de connaître les loyers ?

Non. Il ne recense que des cessions. Pour une location, il faut se tourner vers les observatoires locaux des loyers.

Peut-on consulter DVF pour une parcelle à bâtir ?

Oui. La base recense aussi les biens non bâtis, vendus seuls ou avec une construction. Pour une parcelle nue, comparez des lots de contenance proche dans la même commune, car la constructibilité pèse autant que la superficie.

Pourquoi la vente de mon voisin n'apparaît-elle pas ?

Soit elle est trop récente et n'a pas encore été intégrée à la dernière mise à jour, soit le bien se situe dans un département non couvert, soit il s'agit d'une transmission sans prix, comme une donation ou une succession.

Les données DVF suffisent-elles pour fixer le prix de sa maison ?

Elles donnent une fourchette de départ. Le montant affiché à la mise sur le marché dépend aussi de l'état, des prestations et de la concurrence actuelle, que seule une visite permet d'apprécier.

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