Non, la copropriété n'est pas obligée de retenir les fournisseurs référencés par son syndic : il les propose, mais le syndicat des copropriétaires garde la main sur les contrats importants, par la mise en concurrence et le vote en assemblée générale. L'enjeu est loin d'être symbolique. Ascenseur, nettoyage, assurance, chauffage : ces contrats font l'essentiel des charges courantes, dont la médiane atteint 915 € par lot et par an en 2025 d'après le baromètre national des charges de copropriété. Voici ce que recouvre le référencement, ce que la loi impose au syndic, comment présenter d'autres devis et comment réagir si vous soupçonnez un conflit d'intérêts.
Qu'est-ce qu'un fournisseur référencé par le syndic ?
Un fournisseur référencé est une entreprise que le cabinet de syndic, ou le groupe auquel il appartient, a sélectionnée pour intervenir dans les immeubles qu'il gère : ascensoriste, société de nettoyage, plombier, chauffagiste, assureur ou courtier, diagnostiqueur, entreprise de travaux. Le syndic a souvent négocié avec elle des conditions communes à tout son portefeuille. L'expression n'existe pas dans la loi du 10 juillet 1965 : c'est une pratique commerciale, pas un statut juridique.
Ce référencement n'a rien d'illégal en soi : un prestataire habitué au cabinet intervient plus vite, et les volumes lui permettent parfois de baisser ses prix. Le problème commence quand la liste remplace la mise en concurrence, ou quand le syndic y trouve un intérêt personnel. C'est pour cela que la loi encadre les choix contrat par contrat, comme le montre notre guide sur la renégociation des contrats de copropriété.
| Ce que le référencement peut apporter | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|
| Une intervention rapide, un interlocuteur connu du gestionnaire | Que d'autres devis ont été demandés au-delà du seuil voté en AG |
| Des conditions négociées pour tout le portefeuille du syndic | Que ces conditions profitent bien à votre immeuble : prix, durée, préavis |
| Un suivi simplifié des contrats (ascenseur, assurance…) | Qu'aucun lien capitalistique ou familial n'existe sans avoir été déclaré à l'AG |
| Un seul circuit de facturation | Que le syndic ne perçoit aucune commission absente de son contrat |
Le syndic peut-il imposer ses fournisseurs à la copropriété ?
Non. Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires : il exécute les décisions de l'assemblée générale et administre l'immeuble, dans les limites fixées par la loi et par l'AG (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il ne peut pas transformer sa liste de partenaires en obligation pour l'immeuble (voir les obligations du syndic).
Sa marge de manœuvre dépend surtout du montant en jeu. Pour l'entretien courant financé par le budget voté, il passe lui-même les contrats au nom du syndicat : c'est souvent par là que les fournisseurs référencés entrent dans l'immeuble. Mais l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donne à l'AG deux leviers, votés à la majorité de l'article 25 :
- un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire ;
- un montant des marchés et des contrats, autres que celui du syndic, à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
| Situation | Qui choisit le prestataire | Texte |
|---|---|---|
| Contrat d'entretien courant, sous les seuils votés | Le syndic, dans le budget voté | Art. 18 de la loi de 1965 |
| Contrat au-dessus du seuil de consultation | Le syndic, après avis du conseil syndical | Art. 21 de la loi de 1965 |
| Contrat au-dessus du seuil de mise en concurrence | Le syndic ou l'AG, après plusieurs devis | Art. 21 de la loi, art. 19-2 du décret de 1967 |
| Travaux non compris dans le budget | L'assemblée générale, à la majorité prévue pour ces travaux | Art. 24 ou 25 de la loi de 1965 |
| Contrat avec une entreprise liée au syndic | L'assemblée générale, par une autorisation spéciale | Art. 39 du décret de 1967 |
Sources du tableau : articles 18, 21, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; articles 19-2 et 39 du décret du 17 mars 1967.
Mise en concurrence : quand faut-il plusieurs devis ?
Dès que le contrat dépasse le seuil voté par l'AG. Si l'assemblée n'a pas précisé comment l'organiser, la mise en concurrence « résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises » (article 19-2 du décret du 17 mars 1967). Le texte ne fixe pas de nombre minimum : il en faut plusieurs, et l'AG peut exiger davantage dans ses propres conditions.
Quand l'assemblée doit approuver un contrat, un devis ou un marché, la convocation comporte les conditions essentielles des contrats proposés, y compris en cas d'appel à la concurrence (article 11 du décret du 17 mars 1967). Vous votez donc sur pièces, pas sur une simple recommandation du gestionnaire. Le calendrier et le contenu de l'envoi sont détaillés dans notre article sur la convocation à l'assemblée générale.
La Cour de cassation a précisé la portée de cette règle. Lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard avec l'ordre du jour, ils doivent tous être soumis au vote de l'assemblée générale (arrêt du 9 mars 2022, n° 21-12.658). Dans cette affaire, l'AG n'avait voté que sur l'un d'eux, et la résolution a été annulée. Un syndic ne peut donc pas écarter en séance le devis concurrent de son fournisseur habituel.
Rétrocommissions et entreprises liées : ce qui est interdit au syndic
Le syndic n'a droit qu'à la rémunération prévue par son contrat. Le préambule du contrat type de syndic est explicite : « Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers ». Cette règle vient de l'article 66 du décret du 20 juillet 1972. Une remise versée au cabinet par un fournisseur référencé, sans figurer au contrat, tombe sous cette interdiction.
La rémunération légitime du syndic se limite à son forfait et aux prestations particulières de la liste réglementaire, comme l'état daté lors de la vente d'un lot. Tout se lit dans le contrat type de syndic, et notre article sur les honoraires du syndic liste ce qui peut s'ajouter au forfait. Pour repérer une rétrocommission dans un contrat d'assurance ou de maintenance, reportez-vous à la section dédiée de notre guide de renégociation des contrats.
Le cas d'un fournisseur du même groupe que le syndic est encadré à part. Doit être « spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale » toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés ou ses proches, ou avec une entreprise dont ils sont propriétaires, associés, dirigeants ou salariés (article 39 du décret du 17 mars 1967). Un syndic constitué en société ne peut pas non plus contracter, sans cette autorisation, avec une entreprise qui détient une participation dans son capital. Une filiale de courtage qui place l'assurance de l'immeuble ou une entreprise de travaux détenue par le dirigeant du cabinet entrent dans ce cadre : le lien n'interdit pas le contrat, mais il doit être annoncé et voté à part.
Comment présenter d'autres devis que ceux du syndic ?
En les faisant inscrire à l'ordre du jour de l'AG. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic une question, avec le projet de résolution et les devis, pour la prochaine assemblée (article 10 du décret du 17 mars 1967). Voici la marche à suivre.
- Relisez les procès-verbaux d'AG pour retrouver les seuils de consultation et de mise en concurrence votés.
- Demandez les contrats en cours : le conseil syndical peut prendre connaissance et copie de toute pièce de gestion (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Notez les échéances, les préavis et les reconductions.
- Rédigez un cahier des charges commun (périmètre, fréquence de passage, durée) pour obtenir des devis comparables. Notre guide pour bien choisir ses fournisseurs de copropriété détaille les critères.
- Consultez deux ou trois entreprises en plus du fournisseur référencé.
- Notifiez la question au syndic avec les devis, par lettre recommandée papier ou électronique.
- Votez en AG : la majorité dépend de la nature du contrat ou des travaux, comme le résume notre article sur les règles de majorité en copropriété.
Si la demande arrive trop tard pour la prochaine assemblée, la question est inscrite à la suivante (article 10 du décret du 17 mars 1967). Lancez donc la consultation plusieurs mois avant l'échéance du contrat en place.
Modèle de courrier au syndic
Objet : demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale
Madame, Monsieur,
En application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, je vous demande d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question suivante : « Choix du prestataire pour le contrat de [nature du contrat], après mise en concurrence ». Vous trouverez ci-joints les devis des entreprises [noms des entreprises], à joindre à la convocation avec celui que vous proposez.
Je vous remercie de m'indiquer également si votre cabinet a des liens, au sens de l'article 39 du même décret, avec l'une des entreprises consultées.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Nom, prénom, numéro de lot, date et signature]
Comment savoir si votre syndic favorise ses fournisseurs référencés ?
Plusieurs signaux doivent alerter le conseil syndical, même si aucun ne constitue une preuve à lui seul :
- le même prestataire depuis des années, sans nouveau devis à l'échéance ;
- un seul devis présenté en AG pour un montant supérieur au seuil de mise en concurrence ;
- des devis concurrents absents de la convocation, ou écartés en séance ;
- un refus ou un retard à transmettre les contrats au conseil syndical ;
- une entreprise du même groupe que le syndic, sans vote spécifique ;
- des factures qui augmentent sans renégociation ni explication.
Commencez par demander les pièces par écrit. Au-delà d'un mois sans transmission au conseil syndical, des pénalités par jour de retard s'imputent sur la rémunération forfaitaire du syndic (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Si une résolution a été votée sans que tous les devis notifiés soient soumis au vote, les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent la contester dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) : voyez comment contester une décision d'assemblée générale.
Un manquement répété engage la responsabilité du syndic professionnel. Et quand la confiance est rompue, le plus simple reste souvent de ne pas renouveler son mandat : notre guide pour changer de syndic détaille la procédure et le calendrier.
Comment Matera suit les prestataires de votre copropriété
Pour un conseil syndical, la question des fournisseurs référencés se règle surtout par la visibilité : savoir qui intervient dans l'immeuble, sur quel contrat, et pour quelles dépenses. C'est ce que permet l'offre syndic de Matera.
Votre gestionnaire de proximité gère un portefeuille limité à 30 copropriétés, ce qui lui laisse le temps de suivre vos contrats et leurs échéances. Il s'appuie sur une équipe de plus de 200 experts, dont des juristes, des comptables et des experts travaux. Le conseil syndical obtient une réponse en moins de 48 h.
Sur la plateforme, vous suivez le budget et les dépenses en temps réel, ainsi que les ordres de service passés aux prestataires. La convocation d'AG est consultable en ligne, et la messagerie de l'immeuble permet de poser une question au gestionnaire sans attendre la prochaine assemblée.
Si votre conseil syndical préfère choisir lui-même chaque prestataire, l'offre de syndic coopératif accompagné lui confie la gestion de la copropriété, avec la même plateforme et l'appui des mêmes experts.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il refuser d'inscrire un devis apporté par un copropriétaire ?
Non, dès lors que la demande lui a été notifiée : il inscrit la question à la prochaine assemblée, ou à la suivante si elle arrive trop tard (article 10 du décret du 17 mars 1967). Quand plusieurs devis sont joints à la convocation, l'arrêt de la Cour de cassation du 9 mars 2022 impose qu'ils soient tous soumis au vote.
Combien de devis faut-il pour un contrat de copropriété ?
Le décret parle de « plusieurs devis », sans fixer de nombre (article 19-2 du décret du 17 mars 1967). L'assemblée générale peut fixer ses propres conditions, par exemple trois devis au-delà d'un certain montant. Les mêmes principes s'appliquent aux appels d'offres de travaux en copropriété.
Le conseil syndical peut-il choisir seul un prestataire ?
Seulement si l'AG lui a délégué ce pouvoir, par un vote à l'article 25. La délégation suppose un conseil d'au moins trois membres, porte sur des décisions relevant de l'article 24, fixe un plafond de dépenses et dure 2 ans au plus (articles 21-1 à 21-3 de la loi du 10 juillet 1965). Sans délégation, le conseil syndical donne son avis et contrôle : son fonctionnement est détaillé dans notre guide du conseil syndical.
Un syndic peut-il faire travailler une entreprise de son propre groupe ?
Oui, mais avec une autorisation spéciale de l'assemblée générale, après avoir précisé la nature du lien (article 39 du décret du 17 mars 1967). La règle vaut aussi pour une entreprise appartenant à ses salariés ou à ses proches. Si ce vote n'a jamais eu lieu, le conseil syndical peut demander que la question soit inscrite à la prochaine AG.
Comment remplacer un fournisseur référencé déjà en place ?
Repérez l'échéance et le préavis du contrat, que le conseil syndical peut se faire communiquer (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Lancez la consultation assez tôt pour présenter les devis à l'AG qui précède l'échéance. Notre article sur la gestion des contrats en copropriété détaille la souscription et la résiliation.
