Employer un gardien dans une grande copropriété transforme le syndicat des copropriétaires en employeur de droit commun. Cette responsabilité concerne surtout les résidences de plus de 50 lots, où ce type de personnel reste courant pour la surveillance, l'entretien et la gestion des flux quotidiens. Elle implique une rigueur souvent sous-estimée : grille salariale conventionnelle, charges récupérables et règles de majorité propres à la création, la transformation ou la suppression du poste.
Gardien, concierge, employé d'immeuble : quelles différences ?
Trois statuts coexistent, chacun encadré par la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles. La catégorie B est logée sur place et payée en unités de valeur attribuées à chaque tâche (containers, nettoyage, accueil des prestataires). La catégorie A n'est pas nécessairement logée ; sa paie se calcule en heures effectives, divisées par 151,67. L'employé d'immeuble se limite le plus souvent à l'entretien ou à la sortie des poubelles, sans mission de surveillance ni loge attitrée.
Cette distinction conditionne directement le taux de charges récupérables et le niveau de responsabilité du syndic professionnel vis-à-vis du droit du travail. Dans un immeuble de plus de 100 lots, les missions couvrent typiquement l'entretien des halls et escaliers, la surveillance des accès, le tri sélectif et l'interface avec les prestataires extérieurs. Le conseil syndical peut proposer des ajustements, mais toute modification substantielle nécessite l'accord du salarié, pas seulement un vote en assemblée.
Le secteur recule depuis vingt ans : 64 500 personnes exerçaient encore ce métier en France en 2019, contre 68 700 en 2017, avec un effectif parisien en repli d'environ 25 % en deux décennies. La branche professionnelle compte près de 74 000 employeurs, presque exclusivement des petites structures (syndicats de copropriétaires, bailleurs), concentrés à plus de 50 % en Île-de-France.
Recrutement, salaire et obligations de l'employeur
Un contrat écrit, une déclaration préalable, des bulletins de paie mensuels et un DUERP sont exigés dès la première embauche. La fiche de poste doit détailler la catégorie retenue, les missions réelles et le coefficient hiérarchique ; une annonce imprécise ou une reprise de modèle type sans adaptation à l'immeuble figure parmi les erreurs les plus fréquentes des conseils syndicaux qui recrutent seuls.
Le profil recherché varie selon la taille et les attentes des résidents : compétences techniques de base, sens du contact et capacité à gérer des situations tendues comptent souvent davantage que l'ancienneté. Après un entretien de sélection destiné à vérifier les expériences passées, une période d'essai encadrée par la convention permet de confirmer l'adéquation avant l'embauche définitive. L'employeur doit aussi affilier le salarié à une mutuelle et à une caisse de prévoyance, et organiser sa visite de médecine du travail, au même titre que n'importe quelle entreprise.
Chez Matera, le gestionnaire dédié à la copropriété prend en charge ces obligations d'employeur au même titre que la gestion courante : contrat conforme à la convention IDCC 1043, déclarations sociales, suivi du DUERP. Le conseil syndical garde une visibilité complète sur ces charges de personnel depuis son espace personnalisé, sans avoir à en piloter seul la mécanique administrative.
Le type de contrat proposé (CDI à temps plein, temps partiel ou mi-temps) dépend du volume de missions réellement nécessaires à l'immeuble. Le syndic coordonne ce choix avec le conseil syndical, en s'appuyant sur le règlement de copropriété et sur le niveau de service attendu au quotidien par les résidents.
L'avenant n° 115 du 20 janvier 2026 fixe la grille 2026 : pour la catégorie A, le calcul est (coefficient × 1,65 + 920 €) × heures ÷ 151,67 ; pour la catégorie B, (coefficient × 1,79 + 920 €) × UV ÷ 10 000. En pratique, la rémunération brute mensuelle avoisine 1 695 € pour une personne non logée et 2 297 € pour une personne logée. Charges patronales incluses (environ 40 % du brut), le coût total d'un poste logé à temps plein atteint 35 000 à 50 000 € par an dans les grandes agglomérations.
Coût, charges récupérables et règles de majorité
Le salaire est récupérable sur les locataires à 75 % si la personne assure entretien et sortie des containers, à 40 % pour une seule de ces deux missions, à 0 % pour une simple surveillance, conformément au décret n° 87-713.
La revalorisation 2026 se traduit par une hausse de 4 à 7 % des charges de personnel, soit 40 à 70 € de plus par lot et par an pour une structure de taille moyenne. Ce poste doit être budgété chaque année dans l'appel de fonds courant, au même titre que l'assurance de l'immeuble ou les contrats d'entretien des équipements.
Créer le poste relève de la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965. Sa suppression, à l'inverse, exige la double majorité de l'article 26, deux tiers des voix du syndicat, car elle touche souvent aussi à la cession du logement de fonction. Une jurisprudence d'Aix-en-Provence du 10 juin 2026 a confirmé que ces deux volets s'apprécient conjointement, à la même majorité. L'unanimité s'impose seulement si le règlement présente ce service comme un élément de la destination de l'immeuble.
Le licenciement consécutif n'est pas soumis aux règles du licenciement économique, le syndicat n'étant pas une entreprise : la décision votée en AG constitue à elle seule une cause réelle et sérieuse, sous réserve du respect strict de la procédure individuelle. La personne logée dispose alors de trois mois après notification pour libérer les lieux, à défaut de quoi une indemnité d'occupation peut être réclamée.
Employer ce type de personnel engage une grande copropriété sur trois plans à la fois : le droit du travail, le droit de la copropriété et le budget des charges récupérables. Un syndic professionnel doté d'un gestionnaire dédié et d'une expertise juridique interne sécurise ces décisions, souvent structurantes pour la vie de l'immeuble.
FAQ
Quelle différence entre un gardien et un employé d'immeuble ?
Le premier assure aussi la surveillance et loge le plus souvent sur place (catégorie B, paie en UV) ; le second se limite à l'entretien ou aux containers, sans loge (catégorie A, paie horaire).
Ce poste doit-il obligatoirement être logé ?
Non. La catégorie A n'implique pas de logement ; seule la catégorie B en bénéficie systématiquement, à titre d'avantage en nature.
Qui décide de la création du poste ?
L'assemblée générale, à la majorité simple de l'article 24. Le syndic prépare ensuite le contrat conforme à la convention IDCC 1043 et les formalités d'embauche.
Un licenciement individuel est-il possible sans supprimer le poste ?
Oui, pour un motif propre au salarié (faute, insuffisance), indépendamment de toute suppression votée en AG.
Doit-il assister aux assemblées générales ?
Non, sauf s'il est lui-même copropriétaire. Il ne peut pas non plus recevoir de pouvoir de vote au titre de ses fonctions.
Peut-on mutualiser ce poste avec un immeuble voisin ?
Certains prestataires proposent des formules d'agents multisites partagés entre plusieurs résidences. Il ne s'agit alors plus d'un salarié direct du syndicat mais d'un contrat de prestation de service, avec un régime de charges récupérables différent.
