Infiltrations d'eau : le syndicat paie même sans faute, juge la Cour de cassation

Un copropriétaire inondé par des infiltrations venues des parties communes n'a pas à prouver une faute du syndicat des copropriétaires pour être indemnisé. La Cour de cassation l'a rappelé le 22 octobre 2026, en cassant un arrêt de la cour d'appel de Versailles qui exigeait cette preuve. L'enjeu est concret : la réparation et l'indemnisation pèsent sur la collectivité des copropriétaires, donc sur les charges et sur l'assurance de l'immeuble, à charge pour le syndicat de se retourner ensuite contre le responsable. Pour le conseil syndical, l'ordre est clair : réparer d'abord, chercher les responsables ensuite.

Ce que la Cour de cassation a jugé le 22 octobre 2026

Le propriétaire d'un pavillon en copropriété, voisin d'un chantier, avait constaté le 30 juin 2015 des infiltrations d'eau dans son demi-sous-sol. Après expertise, le syndicat, son assureur, le voisin et les entreprises du chantier se sont retrouvés devant le tribunal, parcours classique d'un dégât des eaux en copropriété. Le 20 novembre 2023, la cour d'appel de Versailles avait rejeté la demande du copropriétaire, au motif qu'il « ne rapporte nullement la preuve de la faute qu'il invoque à l'encontre du syndicat des copropriétaires ».

La Cour de cassation casse cet arrêt au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : « la faute du syndicat des copropriétaires n'est pas une condition de la responsabilité de celui-ci » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 octobre 2026, pourvoi n° 24-11.086). Elle reproche aussi à la cour d'appel d'avoir écarté comme « nouvelle », donc irrecevable, la demande de condamner le syndicat aux travaux de cuvelage préconisés par l'expert, sans laisser les parties s'en expliquer. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris.

Depuis le 1er juin 2020, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». L'arrêt ne crée pas de règle : il la confirme et sanctionne une cour d'appel qui l'avait oubliée.

Infiltrations venues des parties communes : qui doit prouver quoi ?

La victime prouve le dommage et son origine dans les parties communes, rien de plus. Le syndicat ne s'exonère qu'en prouvant une cause étrangère, comme la force majeure ou la faute d'un tiers à l'origine de tout le dommage, selon l'analyse du cabinet Kohen Avocats, qui commente l'arrêt. Ne confondez pas avec le syndic, mandataire de la collectivité : sa responsabilité personnelle suppose une faute de gestion, par exemple un sinistre déclaré trop tard.

La victime peut réclamer l'indemnisation de ses préjudices personnels (jouissance perdue, biens abîmés, frais engagés) et demander que le syndicat réalise les travaux sur les parties communes, point que la cour d'appel de Paris devra réexaminer. Elle ne peut pas, en revanche, encaisser pour elle-même le coût de remise en état des parties communes : « il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir » ces sommes (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 janvier 2025, pourvoi n° 23-13.325). Les étapes d'un sinistre sont détaillées dans notre guide de la gestion des sinistres en copropriété.

Ce que ça change pour les charges et l'assurance de l'immeuble

Qui paie, au bout du compte ? Le syndicat, donc tous les copropriétaires, victime comprise. Travaux et indemnités se répartissent en charges selon les tantièmes, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, par appels de fonds. Le fonds de travaux peut financer des travaux urgents ou de conservation, comme le prévoit l'article 14-2-1 de la même loi.

L'assurance de l'immeuble est le premier amortisseur. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic de soumettre au vote de l'AG, à la majorité de l'article 24, « un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre », et l'autorise à le souscrire lui-même si l'AG refuse. Dans l'affaire jugée, la mise hors de cause de l'assureur du syndicat est elle aussi cassée. Vérifiez dans votre contrat multirisque immeuble la garantie responsabilité civile, la garantie dégâts des eaux et les franchises, comme l'explique notre article sur l'assurance copropriété.

Reste le recours. L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 réserve « toutes actions récursoires » : le syndicat qui a payé se retourne contre le responsable, ici le chantier voisin et ses entreprises. La victime n'attend pas la fin de ce procès : les infiltrations datent de 2015 et le litige court encore en 2026.

Ce que le conseil syndical peut faire dès maintenant

1. Faire constater l'origine de l'eau. Recherche de fuite, constat, rapport d'expert : c'est la seule preuve nécessaire. Déclarez le sinistre à l'assureur de l'immeuble dans les délais du contrat, en suivant la marche à suivre d'un dégât des eaux.
2. Lancer ou faire voter les travaux. En cas d'urgence, le syndic engage de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) : voir notre article sur les travaux urgents en copropriété. Sinon, une étanchéité ou un cuvelage se votent à la majorité simple de l'article 24, celle des voix exprimées, et le conseil syndical peut faire inscrire la question à la prochaine AG (article 10 du décret du 17 mars 1967).
3. Garder les justificatifs (devis, factures, rapport d'expertise, échanges avec le voisin ou l'entreprise) pour le recours du syndicat contre le responsable.
4. Surveiller les délais. L'action d'un copropriétaire contre le syndicat se prescrit par cinq ans, selon l'article 2224 du code civil auquel renvoie l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce qui n'est pas encore tranché

La cour d'appel de Paris doit rejuger l'indemnisation du copropriétaire, sa demande de cuvelage et la garantie de l'assureur : aucun montant n'est fixé. L'arrêt n'est pas publié au Bulletin de la Cour de cassation : il applique une jurisprudence établie, et rien ne change dans la loi pour votre copropriété. Ce qui change, c'est la confiance : face à des infiltrations venues des parties communes, un conseil syndical sait que le syndicat devra réparer et peut organiser les travaux sur les parties communes sans attendre l'issue d'un procès contre un tiers.

Bon à savoir :

le syndicat n'a pas à attendre la fin du procès contre le voisin ou l'entreprise pour réparer. Il répare d'abord, avec ses charges ou son assurance, puis exerce son recours contre le responsable, comme le prévoit l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

À retenir :

quand un dommage vient des parties communes, le syndicat des copropriétaires répare sans que la victime ait à prouver une faute, règle confirmée le 22 octobre 2026. La facture passe par les charges et l'assurance de l'immeuble, puis par un recours contre le responsable. Pour le conseil syndical : constater l'origine de l'eau, déclarer le sinistre, faire voter ou engager les travaux, garder les preuves.

Chez Matera, un gestionnaire de proximité, qui ne suit pas plus de 30 copropriétés, prend en charge ce type de sinistre : déclaration à l'assureur, ordres de service, préparation du vote des travaux, avec l'appui d'une équipe de plus de 200 experts, dont des experts sinistres. Le conseil syndical suit le dossier en direct sur la plateforme et obtient une réponse en moins de 48 h. Découvrir l'offre de syndic local de Matera.

Sources

• Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 22 octobre 2026, pourvoi n° 24-11.086 (arrêt n° 589 F-D), cassation partielle de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 20 novembre 2023
• Légifrance, article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 1er juin 2020
• Légifrance, articles 18 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, consultés le 2 novembre 2026
• Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 30 janvier 2025, pourvoi n° 23-13.325
• Cabinet Kohen Avocats, « Infiltration d'eau en copropriété et travaux de cuvelage : l'arrêt du 22 octobre 2026 (n° 24-11.086), la responsabilité de plein droit du syndicat et les recours », 31 octobre 2026