Tout savoir sur la loi SRU

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Qu’est-ce que la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) ?

La loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU) est une réforme majeure qui est venue bousculer l’urbanisme et l’immobilier. L’objectif premier de cette loi était de privilégier la mixité sociale et de soutenir les ménages les plus modestes en matière de logement.

Comme la loi SRU gravite autour de l’urbanisme, elle est directement liée à la copropriété. Ainsi, ce texte de loi a modifié en profondeur certaines dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le régime de la copropriété.

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Loi SRU et Plan Local d’Urbanisme (PLU)

La loi SRU a remplacé le Plan d’Occupation des Sols (POS) par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce plan prévoit que bon nombre de communes doivent désormais disposer au minimum de 20% de logements sociaux.

Cette mesure s’applique à :

• Toutes les communes de plus de 3 500 habitants au sein d’une agglomération de plus de 50 000 habitants ;
• Toutes les communes de plus de 1500 habitants en région parisienne.

Ces communes doivent mettre en place des projets de Zones d’Activités Commerciales (ZAC) et construire des logements sociaux.

Bon à savoir :

Si les villes concernées ne respectent pas ce quota, elles devront alors s’acquitter d’un montant important pour chaque logement manquant. Par ailleurs, l’État peut obliger les communes concernées à construire les logements sociaux ou bien neutraliser le droit de préemption de la commune et se charger lui-même de l’autorisation de la construction de logements sociaux. C’est notamment le cas lorsque la commune n’a pas les moyens nécessaires pour atteindre le quota des 20% de logements sociaux.

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Loi SRU et copropriété : les mesures phares

Loi SRU et règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document qui fixe les règles de vie dans un immeuble. Il s’applique à tous les résidents, y compris les locataires. En sus des règles de fonctionnement de la copropriété, ce règlement intérieur regroupe des informations concernant l’immeuble telles que :

• Tous les lots de la copropriété, l’identité des propriétaires de chaque lot et les tantièmes associés ;
• La répartition des charges de copropriété, calculée en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire ;
• Les parties communes et privatives de l’immeuble ;
• Certaines modalités propres à la copropriété, comme par exemple des détails sur les convocations aux assemblées générales ou l’élection et la démission des conseillers syndicaux.

La loi SRU a donné lieu à l’article 49 de la loi de 1965 qui dispose que les modifications et adaptations du règlement de copropriété, nécessaires au vu des fréquentes modifications législatives, sont votées en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965. Pour chaque copropriété, ces adaptations consistent à supprimer toutes les clauses qui sont en violation avec les lois du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Par exemple, d’après la jurisprudence, interdire aux copropriétaires de louer à un tiers ou autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux sur les parties communes à ses frais est illicite. Ainsi, si des copropriétés avaient ces clauses dans leur règlement, il a fallu les supprimer, et ce, grâce à un vote à la majorité simple.

Loi SRU et compte bancaire séparé

Avant la loi SRU, le syndic de copropriété n’était pas dans l’obligation d’ouvrir un compte séparé pour gérer la copropriété. Depuis, si le syndic ne réalise pas cette démarche, il commet alors une faute de gestion et les copropriétaires peuvent procéder à une révocation du syndic.

Bon à savoir :

Un syndic bénévole ou syndic coopératif doit également respecter l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Bon à savoir :

Ouvrir un compte bancaire peut être dans certains cas, une tâche chronophage pour un syndic. Avec Matera, les syndics coopératifs peuvent ouvrir un compte de paiement 100% sécurisé pour leur copropriété en moins de 48h ouvrées.

En 2000, lors de l’entrée en vigueur de la loi SRU, le texte stipulait que les syndics avaient l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Les copropriétés de moins de 16 lots étaient toutefois dispensées de cette obligation. Toutefois, depuis 2014, la loi ALUR est venue supprimer ce cas de dispense. Désormais, toutes les copropriétés, et ce, peu importe leur taille, sont dans l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété.

Loi SRU et carnet d’entretien

En copropriété, le carnet d’entretien est un document qui contient toutes les informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans la copropriété.

Il doit contenir les éléments suivants :

• L’adresse de la copropriété ;
• L'identité du syndic : en cas de changement de syndic (effectué via un vote à la majorité 25 de la loi de 1965) la modification doit être immédiatement inscrite dans le carnet d’entretien pendant l’assemblée générale ;
• Tous les contrats d’assurance souscrits par le syndic et leur date d'échéance ;
• L'année de réalisation des gros travaux (ravalement de façade, réfection des toitures, etc.) ;
• La référence des contrats d'entretien et de maintenance des équipements des parties communes avec la date d'échéance de ces contrats ;
• Dans la mesure où il a été réalisé, il faut que le diagnostic technique global apparaisse, avec la liste des travaux nécessaires au bon entretien de l'immeuble (en précisant les équipements concernés avec l'échéancier recommandé) ;
• Dans le cas où il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux voté par en assemblée générale.

La loi SRU oblige les syndics de copropriété à créer et à mettre à jour ce carnet d’entretien à chaque fois que des travaux sont effectués dans la copropriété ou qu’un nouveau contrat de maintenance est conclu. Cela permet à tous les copropriétaires d’être informés des travaux et des maintenances effectuées sur les équipements communs de la copropriété.

Bon à savoir :

Si elle le souhaite, la copropriété peut ajouter d’autres informations dans le carnet d’entretien. Pour ce faire, il suffit de procéder à un vote à la majorité simple en assemblée générale.

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Loi SRU et le recouvrement des charges de copropriété

En copropriété, les charges sont destinées à l’entretien de l’immeuble. Elles sont récoltées par le syndic, lors des appels de fonds effectués auprès des copropriétaires.

Les charges sont réparties entre tous les copropriétaires et calculées proportionnellement aux tantièmes de chacun.

Il existe deux types de charges :

• Les charges courantes, qui sont votées en assemblée générale et prévues dans le budget prévisionnel. On y retrouve par exemple, les honoraires de syndic (dans le cas d’un syndic professionnel), les contrats d’assurance, l’entretien des parties communes etc.
• Les charges exceptionnelles, qui ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel et qui sont votées au cas par cas en assemblée générale. Elles concernent, entre autres, les ravalements de façade ou les diagnostics techniques comme le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou le diagnostic technique global (DTG).

Pour rappel, tous les copropriétaires sont redevables des charges de copropriété. Pourtant, il arrive parfois que certaines copropriétaires ne soient pas en mesure de s’acquitter de leurs charges. Cela donne lieu à des impayés.

C’est là où agit la loi SRU : elle dispose que si un copropriétaire est débiteur, lui seul est redevable ; les autres copropriétaires ne sont pas solidaires et n’auront donc pas à compenser ce manque de trésorerie pour la copropriété.

Si un syndic fait face à une situation d’impayés, il peut dans un premier temps essayer de trouver une solution à l’amiable. Si aucun accord n’est trouvé, il devra envoyer une lettre de mise en demeure à la personne mise en cause, en lui rappelant les frais à recouvrir. En cas d’échec, le syndic pourra saisir la justice.

Bon à savoir :

Les frais à recouvrir n’englobent pas les frais annexes, comme les honoraires d’avocat du syndicat des copropriétaires ou les frais de dossier remis à un huissier.

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Répartition des charges en cas de vente : que dit la loi SRU ?

La loi SRU spécifie que lors d’une vente dans la copropriété, c’est celui qui est copropriétaire au moment de l'envoi des appels des fonds qui est redevable des charges de copropriété. Pour rappel, les appels de fonds sont souvent fixés au premier jour de chaque trimestre.

Ainsi, par exemple, si une vente a lieu en début de trimestre, le 6 avril, le vendeur doit payer les charges du deuxième trimestre puisqu’il était copropriétaire au moment de l’appel de fonds du deuxième trimestre, le 1er avril. En revanche, c’est bien l’acquéreur qui prendra le relais dès le troisième trimestre.

Loi SRU et règles de majorité

En copropriété, l’assemblée générale permet aux copropriétaires de prendre des décisions collectives. En fonction de l’importance de la décision, il existe plusieurs règles de majorité :

• La majorité simple : ici, les copropriétaires absents ne sont pas pris en compte. Cette majorité s’applique à des résolutions courantes comme l’établissement du budget prévisionnel ou pour donner le quitus au syndic.

Bon à savoir :

Le quitus au syndic est une résolution clé, inscrite à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, où à l’issue d’un vote à la majorité simple, les copropriétaires approuvent de manière officielle la gestion de l’immeuble par le syndic. Mais attention ! Donner le quitus au syndic peut mettre les copropriétaires dans une situation délicate car cela permet de décharger le syndic de toute responsabilité sur l’exercice qui vient de s’écouler. Il est donc préconisé que les copropriétaires se rassemblent en amont de l’assemblée générale et émettent des réserves sur la gestion du syndic. Cela permettra au syndicat des copropriétaires d’agir en cas de faute de gestion.

• La majorité absolue : dans ce cas, même les copropriétaires qui s’abstiennent et qui sont absents, comptent dans le vote. Pour être adoptée, une résolution doit récolter la moitié de tous les votes confondus, au minimum. Cette majorité concerne par exemple la révocation ou la désignation d’un syndic.

• La double majorité : dans ce cas, seules les voix des copropriétaires présents en assemblée générale comptent. On parle de double majorité car le vote se base sur le nombre de tantièmes de chaque copropriétaire et le nombre de copropriétaires. Ainsi, pour qu’une résolution soit adoptée, il y a deux conditions : elle doit récolter deux tiers des millièmes votant “pour”, ainsi que le vote favorable de plus de la moitié des copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble.

Cette double majorité concerne, entre autres, l’achat ou la vente de parties communes ou la modification du règlement de copropriété pour l’usage des parties communes.

• L’unanimité : ici, pour qu’une résolution soit adoptée, il faut que tous les copropriétaires sans exception (présents ou non) y soient favorables. C’est une règle de majorité assez rarement utilisée puisqu’elle s’applique aux résolutions ayant de lourdes conséquences sur la copropriété comme par exemple la modification de la répartition des charges.

La loi SRU intervient sur ces règles de majorité puisqu’elle est à l’origine de l’article 25-1 de la loi de 1965.

Cette règle de majorité prévoit qu’une décision devant être prise à la majorité 25 n’ayant pas obtenu la majorité absolue, peut être revotée au cours de la même assemblée générale à la majorité simple, à condition que la résolution ait récolté au moins un tiers des voix lors du premier vote.

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Loi SRU et compteurs d’eau individuels

La loi SRU encadre les contrats de fourniture d’eau froide. Elle dispose que, dès lors que le propriétaire d’un immeuble collectif en fait la demande, le service de distribution d’eau démarché doit procéder à l’individualisation des contrats.

Bon à savoir :

L’individualisation des contrats d’eau doit être votée en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Si la résolution est votée, le syndic doit fournir au service de distribution un dossier technique listant les installations déjà en place par LRAR. Le service dispose ensuite d’un délai de 4 mois pour donner sa réponse à la copropriété.

L’individualisation des compteurs d’eau froide comporte plusieurs avantages :

• Éviter des risques d’impayés ;
• En cas de non-paiement, ce n’est plus le syndicat des copropriétaires qui est poursuivi mais seulement la personne concernée ;
• Si le prestataire décide de couper l’eau, ce n’est pas la copropriété entière qui est impactée mais seulement le mauvais payeur ;
• Le syndic n’a pas besoin de gérer la répartition des charges d’eau et leur recouvrement ;
• Chacun paie sa propre consommation d’eau, ce qui permet de responsabiliser chaque copropriétaire à faire des gestes pour la planète.