.png)
Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété. Le syndic peut être soit professionnel, soit non-professionnel, c’est-à-dire qu’un ou plusieurs copropriétaires gèrent la copropriété sans intermédiaire. Dans le cas d’un syndic professionnel, le cabinet peut faire faillite s’il gère mal sa trésorerie. Or, cela peut avoir des répercussions très graves sur les copropriétés gérées par ce cabinet, qui peuvent alors se retrouver sans syndic. Que faire en cas de faillite de votre syndic ? On fait le point dans cet article.
Qu’est-ce que la faillite d’un syndic de copropriété ?
La faillite d’un syndic de copropriété ne concerne que les syndics professionnels. Pour rappel, la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il existe trois types de modèles de syndic :
- Le syndic professionnel : il s’agit d’une société à qui on confie la gestion de la copropriété en échange du paiement d’honoraires ;
- Le syndic bénévole : ici, c’est un copropriétaire élu en assemblée générale qui gère l’immeuble ;
- Le syndic coopératif : dans ce cas, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical détient alors la qualité de syndic, mais tous les conseillers syndicaux peuvent se répartir les missions du syndic selon leurs affinités et leurs disponibilités.
Matera accompagne les syndics en autogestion via 2 leviers :
- Une plateforme en ligne clé en main qui automatise les tâches de la gestion courante de la copropriété ;
- Un accompagnement personnalisé par des experts qui prennent le relai sur les sujets techniques comme le juridique, la comptabilité ou les travaux.
Un cabinet de gestion de copropriété est considéré en faillite à partir du moment où les comptes sont clôturés pour l’année courante et que la société n’est plus en capacité de payer ses dettes avec sa trésorerie. Dans ce cas, le syndic professionnel doit effectuer une déclaration de cessation de paiement dans un délai de 45 jours maximum à compter de la clôture des comptes. La déclaration doit être déposée auprès du tribunal de commerce compétent du lieu de situation du siège social.
Faillite du syndic : quelles sont les conséquences pour la copropriété ?
Lorsqu’un syndic professionnel est confirmé en état de cessation de paiement par un juge, celui-ci peut rendre deux décisions :
- Soit un redressement judiciaire : dans ce cas, un plan de redressement est adopté pour la société pour une durée maximale de 10 ans. L’objectif du syndic professionnel est alors de régler ses dettes et de conserver son activité de gestion ;
- Soit la liquidation judiciaire : ici, le tribunal considère que la situation financière est irréversible. La société cesse ainsi toute activité, les salariés sont licenciés et les biens mobiliers et immobiliers de la société sont vendus pour régler les dettes. À l’issue de la procédure, la société est officiellement dissoute.
Lors d’un redressement judiciaire, le syndic professionnel continue ses activités et peut donc assurer la gestion des copropriétés avec lesquelles un contrat est signé.
Cependant, si une liquidation judiciaire est prononcée, toutes les activités de la société doivent cesser. Dans ce cas, les copropriétés qui font appel au syndic professionnel concerné se retrouvent sans syndic de copropriété. Cependant, la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétés doivent obligatoirement posséder un syndic. Nous vous expliquons ci-dessous comment remédier à cette situation si vous êtes concerné(e).
Comment faire pour que sa copropriété ne se retrouve pas sans syndic ?
Étape n°1 : Anticiper si possible la faillite du syndic de copropriété
Pour éviter que la copropriété se retrouve sans syndic, il est préférable d’anticiper la situation et de procéder à l’élection d’un nouveau syndic avant que le syndic professionnel ne soit en liquidation judiciaire. Le syndic professionnel n’est cependant pas légalement tenu de prévenir les copropriétaires de sa situation financière. Il est donc souvent compliqué de prévoir ce type de situations.
Néanmoins, dans le cas où le syndic de copropriété actuel ne remplit déjà plus ses obligations de syndic, celui-ci commet une faute de gestion. Les copropriétaires peuvent dès lors révoquer le syndic en assemblée générale extraordinaire à la majorité absolue. Pour rappel, la majorité absolue comptabilise les voix des copropriétaires présents, absents et représentés.
Étape n°2 : Convoquer une assemblée générale extraordinaire
En principe, c’est au syndic de copropriété actuel de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de désigner un nouveau syndic. Cependant, si les activités du syndic ont cessé pour cause de liquidation judiciaire, c’est au conseil syndical de la copropriété de prendre le relai et de convoquer l’assemblée générale.
Dans le cas où la copropriété ne possède pas de conseil syndical, n’importe lequel des copropriétaires peut convoquer une assemblée générale extraordinaire. Cette mesure résulte de la loi Macron du 6 août 2015.
Malgré le caractère urgent de la situation, il est impératif de respecter les règles de convocation d’une assemblée générale. La personne à l’initiative doit ainsi envoyer aux copropriétaires leurs convocations au moins 21 jours avant la date de la tenue de l’assemblée générale. La remise peut se faire en mains propres contre signature, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou encore par lettre recommandée électronique (LRE) si les copropriétaires donnent leur accord écrit au syndic ou au conseil syndical. La convocation contient obligatoirement l’ordre du jour de l’assemblée générale, dont la résolution du choix d’un nouveau syndic.
Étape n°3 : Voter l’élection d’un nouveau syndic
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires votent pour le choix du nouveau syndic à la majorité absolue.
Cependant, conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, il est possible d’effectuer un deuxième vote à la majorité simple si la résolution obtient au moins un tiers des tantièmes de la copropriété. Pour rappel, la majorité simple ne prend en compte que les votes des copropriétaires présents et représentés.
Une fois élu, le nouveau syndic de copropriété doit récupérer auprès de l’ancien syndic les documents administratifs et financiers de la copropriété et effectuer la reprise comptable de la copropriété.
Le cas particulier de l’administrateur provisoire
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de carence du syndic, la justice peut désigner un administrateur provisoire pour gérer la copropriété, à la demande des copropriétaires ou du syndic actuel. La demande doit être effectuée auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Le juge désigne alors un administrateur provisoire, établit ses missions et fixe une durée de mandat de minimum 12 mois. Le rôle de l’administrateur provisoire est alors d’assurer les missions du syndic et de convoquer une assemblée générale à l’issue de son mandat pour permettre aux copropriétaires d’élire un nouveau syndic.
Bien que désigné par le juge, l’administrateur provisoire est rémunéré par les copropriétaires. Sa rémunération est fixée par l’arrêté du 8 octobre 2015. Comme pour un syndic traditionnel, les honoraires sont payés par les charges de copropriété auxquelles participent tous les copropriétaires.
