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Ob nach dem Blick auf die Jahresabrechnung nachgezahlt werden muss oder die Eigentümer einer WEG Geld zurückbekommen, hängt von der Abrechnungsspitze ab. Aber was genau ist eine negative bzw. positive Abrechnungsspitze und über welche verschiedenen Konstellationen sollten Wohnungseigentümer informiert sein?
1. Was ist eine Abrechnungsspitze?
Die Abrechnungsspitze gehört zu den wichtigsten Begriffen, die Wohnungseigentümer kennen sollten.
Die Abrechnungsspitze meint den Betrag, der für eine bestimmte Wohneinheit aufgrund der Jahresabrechnung zu zahlen ist.
Der Betrag ergibt sich aus der Differenz, die sich bei der Gegenüberstellung der Kosten und der Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ergibt:
Zu den Einnahmen der Gemeinschaft gehören in erster Linie das Hausgeld, also die monatlichen Vorauszahlungen, welche basierend auf dem zuvor beschlossenen Wirtschaftsplan zu leisten sind. Das Hausgeld bildet die finanzielle Liquidität, die eine WEG zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums braucht und wird mit dem jährlichen Wirtschaftsplan der WEG festgelegt.
Die Menge an Kosten, die nicht durch die Einnahmen der WEG gedeckt sind, ergibt dann die Abrechnungsspitze.
Überschreiten die Einnahmen, konkret also das Hausgeld, hingegen alle angefallenen Kosten, so entsteht ein sog. Abrechnungsguthaben, auch positive Abrechnungsspitze genannt.
2. Wie berechnet sich die Abrechnungsspitze?
Im Grunde ganz einfach: Die Abrechnungsspitze wird durch das Gegenrechnen der Gesamtausgaben der WEG zur im Wirtschaftsplan festgelegten Hausgeldzahlung der Eigentümer ermittelt.
3. Bedeutung einer positiven und negativen Abrechnungsspitze (inkl. Beispiele)
Der Unterschied zwischen einer positiven und negativen Abrechnungsspitze ist für Wohnungseigentümer essentiell, da die Art der Abrechnungsspitze bestimmt, ob am Ende des Jahres von den Eigentümern “draufgezahlt” werden muss, oder diese ggf. noch Geld erstattet bekommen.
Positive Abrechnungsspitze
Eine positive Abrechnungsspitze ist - aus Sicht der WEG - der wünschenswerte Ausgang:
Die Einnahmen der Gemeinschaft sind im Vergleich zu den abgerechneten Kosten höher.
Ist dies der Fall, gibt es für die Wohnungseigentümer ein Abrechnungsguthaben, das aus dem überschüssigen Betrag der Einnahmen resultiert.
Dieser Betrag wird jedoch nicht automatisch an die Wohnungseigentümer weitergegeben, sondern wird erst auf Anforderung der Eigentümer bzw. nach entsprechender Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung ausgezahlt.
Ein Beispiel:
Die Gesamtausgaben einer Eigentümergemeinschaft für das laufende Jahr betragen 2.200 Euro. Das vom Wirtschaftsplan vorgesehene monatliche Hausgeld beläuft sich auf 200 Euro pro Monat und summiert sich damit auf 2.400 Euro für das Jahr. Da die Ausgaben niedriger sind als die entrichteten Hausgeldzahlungen, ergibt sich im vorliegenden Fall eine positive Abrechnungsspitze und damit ein “Überschuss” von 200 Euro.
Negative Abrechnungsspitze
Eine negative Abrechnungsspitze beschreibt hingegen die Differenz zwischen den Einnahmen und Ausgaben der WEG für den Fall, dass die Einnahmen die anfallenden Kosten nicht decken können, die Kosten der Gemeinschaft also höher sind als die Hausgeldzahlungen der Eigentümer: Eine Nachzahlung wird fällig.
Eine negative Abrechnungsspitze kann zum Beispiel dann entstehen, wenn die monatlichen Hausgeldzahlungen (Einnahmen) zu niedrig kalkuliert wurden, umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen in der ursprünglichen Kalkulation des Wirtschaftsplans nicht ausreichend berücksichtigt wurden, es wie aktuell etwa zu starken Preiserhöhungen kommt oder unvorhergesehene Kosten durch Reparaturen etc. anfallen. An dieser Stelle soll erwähnt werden, dass es sich bei dem Wirtschaftsplan um eine Schätzung handelt und eine exakte Deckung der Einnahmen und Ausgaben in der Praxis utopisch wäre.
Besteht eine negative Abrechnungsspitze, so muss die Differenz von den Wohnungseigentümern ausgeglichen werden.
Ein Beispiel:
Wie im vorherigen Beispiel beträgt das monatliche Hausgeld eines Eigentümers 200 Euro, dies ergibt damit 2.400 Euro für das Jahr. Die Kosten für das laufende Jahr betragen jedoch 2.600 Euro: Die Ausgaben sind also höher als die Einnahmen, wodurch sich eine negative Abrechnungsspitze von 200 Euro ergibt.
4. Ab wann ist eine Abrechnungsspitze fällig?
Die Abrechnungsspitze wird mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung unmittelbar fällig. In der Praxis geschieht dies regelmäßig mit dem Zugang der vom Verwalter erstellten Einzelabrechnung, die neben den abgerechneten Kosten und Einnahmen der Gemeinschaft auch den vom einzelnen Wohnungseigentümer zu zahlenden Betrag der Differenz (Abrechnungsspitze) ausweist.
Die Einzelabrechnung enthält regelmäßig eine Frist, während der die Differenz von jedem Wohnungseigentümer zu zahlen ist. Geschieht dies nicht, so können Verzugszinsen fällig werden.
Werden die Eigentümer mit einem nicht unerheblichen Betrag konfrontiert, ist es in manchen Fällen auch möglich, zur Begleichung der Abrechnungsspitze eine Ratenzahlung zu vereinbaren.
5. Abrechnungsspitze bei einem Eigentümerwechsel: Wer zahlt?
Wird eine Einheit der Wohnanlage verkauft und wechselt der Eigentümer, stellt sich regelmäßig die Frage, wer welche später entstehenden Kosten, wie eine negative Abrechnungsspitze, tragen muss: Der Käufer als neuer Eigentümer, der Verkäufer oder doch beide?
Im Grundsatz gilt:
Die Abrechnungsspitze zahlt derjenige, der während des Beschlusses zur Genehmigung der Jahresabrechnung (und damit auch der Einzelabrechnung) im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war (vgl. BGH, Urt. v.02.12.2011, Az.: V ZR 113/11). Dieser Zeitpunkt entspricht regelmäßig der entsprechenden ordentlichen Eigentümerversammlung.
Früher war eine zeitanteilige Abrechnung üblich, was im ersten Moment vielleicht fairer erschien, jedoch deutlich mehr Verwaltungsaufwand bedeutete.
Es gibt einige - teilweise komplexe - Fallkonstellationen, von denen Eigentümer schon einmal gehört haben sollten:
Der Käufer und damit der neue Eigentümer der Wohnung haftet nicht für säumige Hausgeldzahlungen, da es sich hierbei um Forderungen aus dem vorangegangenen, beschlossenen Wirtschaftsplan handelt, die nur den ursprünglichen Eigentümer, nunmehr Verkäufer, binden.
Hat der Käufer alle Zahlungen gem. des Wirtschaftsplans geleistet, der Verkäufer jedoch nicht, so haftet der Käufer für die Abrechnungsspitze und der Verkäufer für die ausgebliebenen Hausgeldzahlungen.
Zahlt der Verkäufer das Hausgeld pünktlich und in voller Höhe, der Käufer jedoch nicht und kommt es zu einer Abrechnungsspitze, so trifft die hieraus resultierende Nachzahlungspflicht den Käufer für dessen nach dem Wirtschaftsplan geschuldete Zahlungen. Der ursprüngliche Eigentümer, der Verkäufer, ist hingegen zu keinen (Nach-) Zahlung aus dem Wirtschaftsplan mehr verpflichtet.
Erfüllen sowohl Käufer als auch Verkäufer ihre Zahlungsverpflichtung aus dem Wirtschaftsplan nicht, so haftet der Käufer für das Abrechnungsergebnis sowie für etwaige noch offene Vorauszahlungen nach dem Wirtschaftsplan. Der Verkäufer hingegen muss die Zahlungen nach dem Wirtschaftsplan leisten.
Haben sich sowohl Käufer als auch Verkäufer vorbildlich verhalten und wird ein Abrechnungsguthaben festgestellt, so steht dieses dem Käufer zu, da der Beschluss über die Abrechnung keine Wirkung gegenüber dem ehemaligen Eigentümer entfaltet, wenn dieser zum Zeitpunkt der Beschlussfassung/ der entsprechenden Eigentümerversammlung kein im Grundbuch eingetragener Eigentümer mehr war.
Eine Abwandlung der genannten Konstellationen kann sich dann ergeben, wenn die Eigentümergemeinschaft eine sog. Vorfälligkeitsklausel in der Gemeinschaftsordnung vereinbart hat.
Diese besagt, dass der Eigentümer, der mit der Zahlung von Hausgeldern in einer bestimmten Höhe säumig ist, sich also im Verzug befindet, alle für das ganze Wirtschaftsjahr nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Beträge auf einmal ausgleichen muss. Daher auch der Name “Vorfälligkeit”: Die Zahlung wird also früher als im Regelfall fällig.
Wechselt der Eigentümer nach der Vorfälligkeitszahlung, muss der neue Eigentümer, also Käufer, keine Zahlungen nach dem Wirtschaftsplan mehr leisten, da für die Monate nach dem Eigentumsübergang keine Forderungen nach dem Wirtschaftsplan mehr bestehen. Der Käufer muss lediglich den Ausgleich einer Abrechnungsspitze tragen, da er zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Jahresabrechnung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
Eine finale Zusammenfassung: Besteht eine Abrechnungsspitze, dann haftet die Person, die bei der Beschlussfassung der Genehmigung der Jahresabrechnung als Eigentümer eingetragen war. Für säumige Hausgeldzahlungen haftet hingegen regelmäßig der Verkäufer und somit “alte” Eigentümer.
Zugegeben, diese Fallkonstellationen sind auf den ersten Blick nicht einfach zu durchschauen und stellen Eigentümer einer WEG regelmäßig vor ungeklärte Fragen. Bei solchen rechtlichen und buchhalterischen Sachverhalten hilft das WEG-Expertenteam von Matera gern weiter. Hierzu mehr im Fazit!
6. FAZIT: Abrechnungsspitze in einer WEG
Die Berechnung der Abrechnungsspitze als Wohnungseigentümer zu verstehen und sich mit weiteren Verwaltungsfragen zumindest im Grundsatz auszukennen ist wichtig, da es hierbei um die eigene finanzielle Lage sowie die Liquidität der Eigentümergemeinschaft geht.
Ist der Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung nicht nachvollziehbar und werfen mehr Fragen auf als sie beantworten, sollte diesen nicht zugestimmt werden. Ergeben sich hieraus etwa hohe negative Abrechnungsspitzen, so wird nicht nur eine Ausgleichszahlung fällig, sondern das Hausgeld für das kommende Jahr kann sich unter Umständen erhöhen - im schlimmsten Fall sogar ohne vernünftige Grundlage.
Wir hoffen daher, dass Ihnen dieser Beitrag Aufschluss über die verschiedenen Aspekte der Abrechnungsspitze bieten kann und wollen Ihnen an dieser Stelle Matera vorstellen.
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