Absperrventile in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? (2023)

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Jakob Haddad
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Absperrventile in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? (2023)

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1.2.2023
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Eine Reparatur bzw. ein Austausch von Heizung oder Spülmaschine ist ohne das Schließen des sog. Absperrventils, auch Sperrventil genannt, nicht möglich. Dieses stoppt und reguliert den Wasser- oder Gasfluss. 

Für die Frage, wer für den Austausch und die Wartung dieser Ventile verantwortlich ist, kommt es darauf an, ob diese dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Wie so oft im WEG-Recht ist diese Frage nicht ohne Weiteres zu beantworten. Mit diesem Beitrag wollen wir Licht ins Dunkel bringen und Ihnen alles, was Sie als Wohnungseigentümer rund um das Thema Absperrventile in der WEG wissen sollten, erläutern.

1. Gehören Absperrventile zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Bevor die Frage beantwortet werden kann, ob es sich bei Absperrventilen um Sonder- oder um Gemeinschaftseigentum handelt, muss man sich zunächst mit den rechtlichen Grundlagen des Sonder- und Gemeinschaftseigentums beschäftigen. 

Gemäß § 3 Abs. 1 WEG zählt zum Sondereigentum dasjenige Eigentum, “das an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf einem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude” besteht. 

Gemeinschaftseigentum findet seine rechtliche Grundlage hingegen in § 5 Abs. 2 WEG. Demnach zählen zum Gemeinschaftseigentum alle “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”

Doch was bedeutet das konkret für die Absperrventile innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Antwort: Es kommt darauf an, was die Absperrventile konkret absperren. Dient das Absperrventil lediglich der Absperrung einer Wohneinheit, so ist dieses Bestandteil des Sondereigentums. 

Anders verhält es sich hingegen bei solchen Absperrventilen, die der Absperrung eines gesamten Strangs oder Teilbereichs des Gebäudes oder des gesamten Gebäudes dienen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 26.10.2012, AZ: V ZR 57/12) sind diese dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Das Argument: Genau wie etwa der Aufzug, das Treppenhaus oder gemeinsam genutzte Keller dienen diese Absperrventile der Nutzung und Sicherheit aller Wohnungseigentümer. 

2. Welche Arten von Absperrventilen gibt es?

Auch in technischer Hinsicht kann zwischen verschiedenen Arten von Absperrventilen, die in Ihrer WEG vorkommen (können), differenziert werden: 

  • Durchgangsventil: Durchgangsventile sind am häufigsten an Heizungsrohren zu finden. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass Ein- und Austritt für Flüssigkeiten oder Gase in gleicher Richtung liegen. 
  • Drei-Wege-Ventil: Beim Drei-Wege-Ventil werden zwei Flüssigkeits- oder Gasströme, aus zwei Eintrittsrohren kommend, in einem Austrittsrohr miteinander vermischt. Häufigster Einsatzort ist auch hier die Heizung. 
  • Freistromventil: Beim Freistromventil liegen Ein- und Austrittsrohr in einem 180 Grad Winkel zueinander. Dies sorgt für einen geringeren Druckverlust als etwa beim Durchgangsventil. Daher wird das Freistromventil vor allem für Spülmaschinen verwendet.
  • Kombiniertes Freistromventil: Das kombinierte Freistromventil unterscheidet sich vom “normalen” Freistromventil dahingehend, dass durch einen Rückflussverhinderer ein Zurückfließen des Wassers vermieden wird. Häufigster Einsatzort: Trinkwasserleitungen. 
  • Eckventil: Das Eckventil zeichnet sich durch einen Winkel von 90 Grad bezogen auf Ein- und Austrittsrohr aus. Auch diese Ventilart sorgt – wie auch das Freistromventil – für einen geringen Druckverlust. 

3. Austausch und Wartung von Absperrventilen: Wer ist verantwortlich?

Wer für Austausch und Wartung von Absperrventilen verantwortlich ist, richtet sich danach, ob diese dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. 

Solche Absperrventile, die zum Sondereigentum gehören, sind vom betreffenden Wohnungseigentümer selbst zu warten und bei Bedarf auszutauschen. 

Hierzu gehören nach den oben genannten Grundsätzen also alle Absperrventile, die nur Rohre und Leitungen zu einer Wohneinheit absperren. 

Anders sieht es hingegen bei den Absperrventilen aus, die im Gemeinschaftseigentum stehen. In diesem Fall sind die Kosten von der WEG gemeinschaftlich zu tragen. 

Wie die Kostenaufteilung dabei konkret erfolgt, regelt § 16 Abs. 2 WEG. Demnach hat jeder Wohnungseigentümer “die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums (...) nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen”

In diesem Fall ist die WEG jedoch nicht zwingend verpflichtet, die Kostenverteilung so zu befolgen: Möglich ist, eine andere Aufteilung der Kosten durch einen entsprechenden Beschluss festzulegen, etwa eine Kopplung an die Anzahl der Personen pro Wohneinheit oder die Anzahl der Wohneinheiten pro Mitglied der WEG. 

Tipp: Die Wartung der Absperrventile sollte keinesfalls stiefmütterlich behandelt werden: Sorgen Sie für eine regelmäßige Überprüfung innerhalb der WEG, um undichte Ventile und damit einhergehend teure Wasserschäden zu vermeiden. 

4. FAZIT: Absperrventile in der WEG

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