1. Briefkästen im Wohnungseigentumsrecht: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet man zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

• Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.
• Sondereigentum sind Teile, die ausschließlich einem Wohnungseigentümer zugewiesen und baulich von den Gemeinschaftsbereichen getrennt sind.

Während es eindeutig ist, dass eine Wohnung dem Sondereigentum und der Hausflur dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet ist, gibt es in Mehrfamilienhäusern zahlreiche Anlagen, bei denen die Einordnung nicht sofort ersichtlich ist. Dies betrifft zum Beispiel Gärten, die sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum sein können, oder eben Briefkästen, deren Zuordnung von der Teilungserklärung abhängt. Üblicherweise gehört die Briefkastenanlage jedoch dem Gemeinschaftseigentum an. Das ergibt sich aus dem Umstand, dass sie fest mit dem Gebäude verbunden ist und von mehreren Wohnungseigentümern genutzt wird. Laut einem Beschluss des Oberlandesgerichts Köln (OLG Köln, Beschluss NZM 2002, 26.08.2002, 16 Wx 126/02) gehört auch die Haussprechanlage (inkl. Klingelschild) zum Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Namensschilder und Briefkastenschilder, da sie Bestandteil der Haussprech- bzw. Briefkastenanlage sind.

Sondereigentum ist ein Briefkasten nur dann, wenn dies ausdrücklich in der Teilungserklärung festgelegt wurde und sich in einem Bereich befindet, der dem jeweiligen Wohnungseigentümer alleine zugeordnet ist, etwa in einem im Sondereigentum stehenden Vorgarten. Fehlt eine solche Regelung, bleibt der Briefkasten Gemeinschaftseigentum.

Gut zu wissen:

Als Kaufinteressent einer Wohnung haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, alle relevanten Dokumente einzusehen – dazu zählt insbesondere die Teilungserklärung, deren vollständigen Text Sie unbedingt sorgfältig prüfen sollten. Fordern Sie Kopien an und verlassen Sie sich nicht allein auf mündliche Aussagen von Verkäufern oder Maklern. Begriffe wie Sondereigentum und Sondernutzungsrecht werden in der Praxis häufig verwechselt oder in einen Topf geworfen, was später zu unerwarteten Einschränkungen führen kann. Eine Terrasse kann beispielsweise Sondereigentum oder mit einem Sondernutzungsrecht belegt sein. Während Sondereigentum eine bauliche Veränderung ermöglichen kann, ist bei einem Sondernutzungsrecht lediglich die Nutzung, nicht aber eine bauliche Anpassung ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erlaubt.

2. Wer haftet und wer trägt die Kosten?

Der Austausch eines Briefkastens ist je nach Modell keine große Sache, da viele Varianten sofort lieferbar sind. Doch meistens muss es aus Gründen des einheitlichen Erscheinungsbilds ein ganz bestimmter Briefkasten sein, der nicht immer kurzfristig verfügbar ist. Hinzu kommen oft Handwerkerkosten, die mit ihrem Stundensatz, inkl. MwSt., schnell zu einer nicht unerheblichen Summe führen können. Da stellt sich die Frage, wer für die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung aufkommt. Die Antwort ist simpel: Gehört etwas zum Gemeinschaftseigentum, so ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Liegt Sondereigentum vor, trägt der jeweilige Eigentümer die Kosten für Reparaturen oder Erneuerungen.

2.1. Schäden am Briefkasten (z. B. durch Vandalismus, Witterung, Einbruch)

Wird ein zum Gemeinschaftseigentum gehörender Briefkasten beschädigt, muss die Eigentümergemeinschaft für die Instandsetzung aufkommen. Die Kosten werden dann anteilig nach Miteigentumsanteilen verteilt. Ist der Briefkasten dem Eigentümer individuell zugeordnet (Sondereigentum), trägt dieser alleine die Kosten für Reparatur oder Ersatz. Ein Sonderfall tritt ein, wenn der Schaden durch Dritte, etwa durch Vandalismus oder Einbruch, entsteht. In solchen Fällen kann eine Gebäudeversicherung oder Hausratversicherung einspringen.

2.2. Instandhaltungspflicht und Versicherungsschutz

Die Instandhaltungspflicht folgt der Eigentumszuordnung. Die Verwaltung ist für Reparaturen zuständig, wenn der Briefkasten zum Gemeinschaftseigentum zählt. Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung sind ohne Beschluss möglich (gemäß § 27 Abs. 1), größere Maßnahmen erfordern jedoch eine Eigentümerabstimmung. Bei Sondereigentum trägt der einzelne Eigentümer die Verantwortung für Wartung und Erhalt seines Briefkastens. Ob eine Versicherung greift, hängt vom Schadensfall ab. Elementarschäden oder Vandalismus können über eine Gebäudeversicherung gedeckt sein. In speziellen Fällen kann auch eine Hausratversicherung des Eigentümers infrage kommen.

2.3. Das Innere des Briefkastens

Ein Urteil des Amtsgerichts Pforzheim entschied, dass auch das Innere eines im Hausflur befindlichen Briefkastens zum Gemeinschaftseigentum gehört, sofern es keine anderslautende Regelung in der Teilungserklärung gibt, die die Briefkästen als Sondereigentum ausweist (AG Pforzheim, Beschluss vom 27.05.1994, 2 UR II 9/94 WEG). Wenn demnach das Innere eines Briefkastens verschmutzt oder beschädigt wird, kann die Eigentümergemeinschaft für die Kostenübernahme der Reinigung oder Reparatur verantwortlich sein.

3. Sonderregelungen und Ausnahmen

In einigen Fällen kann die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung spezielle Regelungen für Briefkästen enthalten. Solche Regelungen können die allgemeine Zuordnung von Briefkästen zum Gemeinschaftseigentum aufheben oder konkretisieren, welche Instandhaltungspflichten bestehen. In manchen Gemeinschaften gibt es Beschlüsse, die vorschreiben, dass Eigentümer für bestimmte Bestandteile des Briefkastens selbst verantwortlich sind oder eine einheitliche Gestaltung der Briefkastenanlage beibehalten werden muss.

3.1. Individuelle Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung kann festlegen, dass Briefkästen oder Teile davon abweichend vom Standardfall dem Sondereigentum zugeordnet werden. In der Gemeinschaftsordnung kann festgelegt werden, wer für den Austausch von Namensschildern zuständig ist oder ob Eigentümer eigenständig Veränderungen an ihren Briefkästen vornehmen dürfen.

3.2. Sondernutzungsrechte: Wenn ein Eigentümer für den Briefkasten alleine zuständig ist

Ein Sondernutzungsrecht kann einem Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einem bestimmten Briefkasten einräumen, obwohl dieser formal weiterhin zum Gemeinschaftseigentum gehört. Das bedeutet, dass nur dieser Eigentümer den Briefkasten nutzen und über ihn verfügen darf. Die Instandhaltungspflicht liegt dann oft beim nutzungsberechtigten Eigentümer, auch wenn die Anlage technisch weiterhin der Eigentümergemeinschaft gehört. Solche Regelungen finden sich häufig in großen Wohnanlagen, in denen einzelnen Eigentümern Stellplätze, Gärten oder eben Briefkästen per Sondernutzungsrecht zugewiesen werden. Eine derartige Regelung muss jedoch in der Teilungserklärung festgelegt sein, damit sie rechtsgültig ist.

4. Fazit: Wann ist ein Briefkasten Gemeinschaftseigentum und wann nicht?

In den meisten Fällen zählen Briefkästen zum Gemeinschaftseigentum, insbesondere wenn sie fest mit dem Gebäude verbunden sind und sich in Bereichen befinden, die von mehreren Eigentümern genutzt werden. Individuelle Regelungen in der Teilungserklärung können jedoch Abweichungen vorsehen.

Mehr Details zum Thema Sonder- und Gemeinschaftseigentum finden Sie hier sowie in zahlreichen weiteren Artikeln unseres Blogs. 

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