Dachsanierung in der WEG: Das gilt es zu beachten

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Darleen Mokosek
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Dachsanierung in der WEG: Das gilt es zu beachten

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1.2.2023
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Fest steht, dass das Dach eines der wichtigsten Bauteile einer Immobilie ist und dessen Sanierung die Eigentümer einer WEG vor einige Fragen stellen kann. Gehört das Dach zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, wer übernimmt die Kosten einer Sanierung und worauf ist hierbei noch zu achten?

1. Wer muss die Dachsanierung in einer Eigentümergemeinschaft beauftragen?

Eine Dachsanierung zu beauftragen und zu organisieren ist regelmäßig Aufgabe des internen oder externen Verwalters einer WEG, da es sich bei dem Dach um Gemeinschaftseigentum handelt

§ 5 Abs. 2 WEG regelt das Gemeinschaftseigentum und definiert es als "(diejenigen) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen” und dementsprechend nicht im Sondereigentum eines Eigentümers stehen. 

Hierzu zählen etwa auch die Außenfassade, das Treppenhaus und der Aufzug. 

Bei dem Dach handelt es sich um ein tragendes Bauteil, welches sowohl den Bestand als auch die Sicherheit des Gebäudes gewährleistet und in der Regel nicht auf einen Eigentümer konkretisiert werden kann - also um Gemeinschaftseigentum!

Die einzige “Ausnahme'', die es bezüglich der Eigentumszuordnung des Daches gibt, ist eine Dachterrasse.

Diese gilt zwar grundsätzlich auch als Gemeinschaftseigentum, es kann aber an dem Terrassenraum und dem Bodenbelag Sondereigentum begründet werden, wenn dies in der Teilungserklärung vorgesehen ist. 

Die sonstigen Teile der Terrasse gehören weiterhin (zwingend) zum Gemeinschaftseigentum. 

Es verhält sich hier also ähnlich wie bei Balkonen, deren “Innenleben”, wie die Bodenplatten oder Blumentöpfe, zum Sondereigentum zählen, der Rest (also der Balkon an sich) aber zwingend Gemeinschaftseigentum ist. 

Ist ein Eigentümer unmittelbar von dem sanierungsbedürftigen Dach betroffen, wenn dieses etwa undicht ist und der Eigentümer in einer Dachgeschosswohnung lebt oder diese vermietet, sollte er den vermeintlichen Schaden zunächst dem Verwalter melden, welcher sich um die Beseitigung des Schadens kümmern muss. 

Geschieht dies nicht und das Dach wird an der betreffenden Stelle nicht repariert, so kann der Eigentümer selbst Maßnahmen ergreifen und eine Fachfirma beauftragen. Die entstehenden Kosten sowie weitere, etwaige Schäden kann der Eigentümer dann aber vom Verwalter bzw. der WEG ersetzt verlangen. Dieser Fall sollte aber die absolute Ausnahme darstellen. 

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Gut zu wissen :
Wie so häufig spielt auch bei der Dachsanierung die Planung eine wichtige Rolle. Neben der Begutachtung des Daches aus bautechnischer Perspektive sollten sich die Eigentümer auch mit den (kommunal-) rechtlichen Aspekten einer möglichen Dachsanierung auseinandersetzen. Das Einholen einer Baugenehmigung ist ebenfalls regelmäßig erforderlich. Am sichersten sind die Eigentümer, wenn sie mit ihren Plänen und Wünschen beim zuständigen Bauamt vorstellig werden und sich hier alle nötigen Informationen bezüglich der Genehmigung einholen.

2. Wann ist eine Dachsanierung notwendig?

Zeitlich gesehen sollte auch das stabilste Dach alle vierzig bis fünfzig Jahre saniert werden. 

Denn: Ob Wind oder Wetter, ein Dach hält viel aus und ist enorm wichtig für die Sicherheit, aber auch den Wert einer Immobilie. 

Hierbei sollte insbesondere darauf geachtet werden, dass die Dacheindeckung, Dachkonstruktion und Wärmedämmung (wieder) dem modernen Standard entsprechen.

Grundsätzlich sind die Gründe für eine Dachsanierung so individuell wie die Immobilie, auf der sich das Dach befindet, selbst. 

So kann eine Dachsanierung dann anstehen, wenn: 

  • die Verschleißschäden wie undichte Dachfenster oder kaputter Ziegel beseitigt werden müssen
  • die Dämmung des Daches erneuert werden soll um so langfristig Heizkosten zu sparen
  • Solar- und Photovoltaikanlagen installiert werden sollen um Sonnenenergie zu nutzen
  • (Folge-) Schäden durch wetterbedingte Einwirkungen auf das Dach wie Hagel, Schnee und Sturm entstanden sind
  • das Dach rein optisch auf Vordermann gebracht werden soll
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Gut zu wissen :
Die Sanierung eines Daches ist ziemlich zeitintensiv, da die Realisierung stark von äußeren Einflüssen wie dem Wetter abhängig ist. Weitere Faktoren, die den Zeitaufwand beeinflussen, sind die Art der Sanierung, welche Arbeiten also genau erledigt werden müssen, sowie die Größe des Dachs/ der zu sanierenden Fläche. Eine Arbeitsweise ist die schrittweise Sanierung: Hier wird das Dach nur in Teilen freigelegt und bearbeitet. Dies hilft zur Vorbeugung witterungsbedingter Schäden, da die Dämmstoffe nicht durch Feuchtigkeit angegriffen werden können. Soll hingegen nur die äußerste Schicht des Daches saniert werden, kann dies auch binnen weniger Tage erledigt werden.

Wer sich überlegt, eine Eigentumswohnung zu erwerben und somit Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu werden, sollte sich vor dem Kauf in jedem Fall das Dach ansehen, da umfangreiche Dachsanierungen enorme Kostenfallen bedeuten können. Je nach Art der Dachsanierung können Eigentümer mit durchschnittlichen Kosten von 50 bis 250 Euro pro Quadratmeter rechnen. 

3. Ist eine Dachsanierung eine Instandhaltungsmaßnahme?

Zur Beantwortung der Frage muss zunächst definiert werden, worum es sich bei einer Instandhaltungsmaßnahme handelt: 

Unter einer Instandhaltung versteht man laufende Maßnahmen, die die Immobilie vor drohenden Schäden schützen sollen und die geeignet sind, gängige Abnutzungserscheinungen zu beseitigen. Die Instandhaltungsmaßnahme  soll also den ursprünglich bei Erbauung der Wohnanlage bestehenden Zustand wiederherstellen. 

Reichen Instandhaltungen nicht mehr aus, so müssen Instandsetzungsmaßnahmen ergriffen werden. Hierunter versteht man umfassendere Maßnahmen und größere Reparaturen, die dann zu tragen kommen, wenn Schäden bereits entstanden sind, die nicht durch “einfachere” Arbeiten korrigiert werden können. 

Zur Einteilung der Maßnahme in eine Instandhaltung oder Instandsetzung kommt es daher stark auf die Art und den Umfang der Dachsanierung an, was also konkret am Dach vorgenommen wird und zu welchem Zweck.  

Grundsätzlich handelt es sich bei einer Dachsanierung um eine Maßnahme zur Reparatur oder Modernisierung des Daches. Diese kann den Sinn haben, Schäden zu beseitigen, den Standard zu erhöhen, das Gebäude aufzuwerten und/oder die Bausubstanz zu erhalten. 

4. Wer trägt in der WEG die Kosten für eine Dachsanierung?

Wie bereits festgestellt, gehört das Dach zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Die Kosten für eine Dachsanierung werden also grundsätzlich von allen Eigentümern, bemessen nach ihren Miteigentumsanteilen, gemeinschaftlich getragen. 

So sieht es zumindest das Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG-Gesetz) vor, welches neben dem BGB (dem Bürgerlichen Gesetzbuch) die wichtigsten Normen-Quelle für das WEG-Recht ist. 

Das WEG-Gesetz sieht einen sog. Kostenverteilungsschlüssel vor, der u.a. regelt, wie die für das Gemeinschaftseigentum entstehenden Kosten auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden. Dies geschieht grundsätzlich anhand der Miteigentumsanteile, kann aber innerhalb der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung auch anderweitig geregelt werden: 

So können die Kosten nur bestimmte Eigentümer treffen, wenn das Dach nur an einer Stelle saniert werden muss und daher zumindest in der Theorie nicht alle Eigentümer hiervon betroffen sind. 

Handelt es sich bei der Sanierung nicht um eine Instandhaltung/Instandsetzung, sondern um eine bauliche Veränderung am Dach, können die einzelnen Wohnungseigentümer, die diese Veränderungen initiiert und ihr zugestimmt haben, mit den Kosten belastet werden. 

Bei einer baulichen Veränderung handelt es sich um eine Maßnahme, die über die Pflege und Erhaltung des gegenwärtigen Zustands einschließlich der Instandsetzung hinausgeht. 

Diejenigen, die nicht zugestimmt haben, tragen zwar keine Kosten, dürften aber in der Theorie auch nicht von der Maßnahme profitieren, was in der Praxis bei Vorhaben am Gemeinschaftseigentum regelmäßig schwer umzusetzen ist. Jedoch gibt es Ausnahmen bei der Kostentragung: 

So müssen laut § 21 Abs. 2 WEG alle Eigentümer zahlen, wenn...

  • der Beschluss mit mehr als 2/3 der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile zustande gekommen ist
  • oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert haben.  

5. FAZIT: Dachsanierung in der WEG

Wenn das Dach einer WEG nicht regelmäßig instand gehalten wird, kann dies langfristig zu einem enormen finanziellen Problem innerhalb der WEG führen.

Daher ist es wichtig, sich als Eigentümer über die Beschaffenheit des Daches zu informieren und sich bei Beschädigungen oder veralteter Technik mit anderen Mitgliedern der WEG auszutauschen und mit dem Verwalter die Sanierung des Daches zu beschließen.

Wir hoffen, Ihnen hat der Beitrag rund um die Dachsanierung gefallen!

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