Alles, was Sie zur Erhaltungsrücklage in einer WEG wissen müssen (2023)

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Inken Maria Tondorf
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Alles, was Sie zur Erhaltungsrücklage in einer WEG wissen müssen (2023)

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1.2.2023
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Auch wenn Eigentümer ihr Wohneigentum in der Gemeinschaftsimmobilie stets gut pflegen und Reparaturen und Modernisierungen vornehmen, besteht von Zeit zu Zeit die Notwendigkeit von Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Da solche Maßnahmen schnell sehr kostenintensiv werden können, zahlen die Eigentümer im Rahmen des Hausgeldes in der Regel einen monatlichen Beitrag für die Erhaltungsrücklage. Aus dieser werden dann Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen gezahlt. 

Da es immer wieder Unsicherheiten beim Thema Erhaltungsrücklage gibt, werden in diesem Artikel die wichtigsten Dinge erklärt. Zum Beispiel: Was ist eine Erhaltungsrücklage? Besteht die Pflicht zur Anlage einer solchen Rücklage? Wie berechnet sich die Höhe? Wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer aus? Und darf die Erhaltungsrücklage auf die Mieter umgelegt werden. 

1. Was ist die Erhaltungsrücklage?     

Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um Geld, welches von der WEG für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen genutzt wird. 

§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG legt fest, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer WEG die Sammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört. Dabei stellt das Wort Erhaltungsrücklage ein Synonym für Erhaltungsrücklage dar. 

Da neben planbaren Instandhaltungsmaßnahmen wie dem Austausch der Heizungsanlage auch unvorhersehbare Reparaturen wie beispielsweise Sturmschäden bezahlt werden, kann die Erhaltungsrücklage auch als eine Art Notgroschen für die Eigentümergemeinschaft verstanden werden.

2. Höhe und Berechnung der Erhaltungsrücklage

Da das WEG-Gesetz die Erhaltungsrücklage nicht verpflichtend vorschreibt, gibt es auch keinen Mindestbetrag, welcher durch die WEG vorgehalten werden muss. 

Um trotzdem einen Anhaltspunkt zu haben, wie hoch die eigene Erhaltungsrücklage sein sollte, gibt es verschiedene Kriterien, an denen Sie sich orientieren können. 

Entscheidend für die Höhe der Erhaltungsrücklage sind folgende Kriterien:

  • Lage der Immobilie
  • Alter der Immobilie
  • Zustand der Immobilie
  • Ausstatttung der Immobilie
  • Größe der Immobilie 

Eine andere Möglichkeit zur Festlegung der Höhe ist die Nutzung der Petersschen Formel

Demnach ist in 80 Jahren das 1,5-Fache der Bausumme ohne Erschließungs- und Grundstückskosten notwendig, um das Gebäude instand zu halten. Voraussetzung ist, dass die Baukosten pro Quadratmeter bekannt sind. Diese Formel wird vor allem für Altbauten genutzt.

Bei Neubauten hingegen empfiehlt es sich, die 0,8 oder 1,0-prozentige Summe der Baukosten pro Jahr als Erhaltungsrücklage zu veranschlagen. 

Ein weiterer Weg ist die Anlehnung der Erhaltungsrücklage an die Vorgaben für den sozialen Wohnungsbau. Die Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnung aus dem zweiten Wohnungsbaugesetz legt exakte Beträge pro Quadratmeter für die Höhe der Rücklage fest. Diese sind gestaffelt nach dem Alter der Immobilie.


3. Was kann aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden? 

Die Erhaltungsrücklage dient, wie der Name schon sagt, zur Instandhaltung der Immobilie. Folgende Maßnahmen können daher daraus gezahlt werden:

  • Erneuerung der Heizungsanlage
  • Modernisierung der Wärmedämmung
  • Dachreparaturen 
  • Austausch von Fenstern
  • Inspektion des Aufzuges 
  • Reparatur des Aufzuges 
  • Modernisierung der Balkone 
  • Instandsetzung des Treppenhauses 
  • Erneuerung der Fassade 
  • Reparaturen des Gemeinschaftseigentums
  • Malerarbeiten für das Gemeinschaftseigentum

Aus der Aufzählung wird ersichtlich, dass alle Maßnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im selben Maße zugutekommen. Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen in einer der Wohneinheiten dürfen daher nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden. 

Auch die Beschaffung von Verbrauchsmaterialien wie beispielsweise Heizöl darf nicht über diese Rücklage finanziert werden, da diese nicht dazu führen, dass die Immobilie instand gehalten wird.

Tipp von uns: Bei Matera erhalten Eigentümergemeinschaften Zugang zu einem Team aus WEG-Experten, die Ihnen bei Fragen zur Erhaltungsrücklage jederzeit zur Seite stehen.

4. Wer kümmert sich um die Verwaltung der Erhaltungsrücklage?  

Um die Verwaltung der Erhaltungsrücklage kümmert sich in der Regel der Hausverwalter

Die Erhaltungsrücklage muss separat von den anderen Hausgeldern verwaltet werden. Sollte dies nicht erfolgen, stellt dies eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Verwalters dar.

Die Anlage der Erhaltungsrücklage muss zinsgünstig erfolgen, gleichzeitig muss aber die Möglichkeit bestehen, jederzeit auf das Geld zuzugreifen. Bei hohen Rücklagen besteht die Möglichkeit, einen Teil der Rücklage auf ein fest verzinstes Festgeldkonto anzulegen.

5. Häufige Fragen (FAQ) zur Erhaltungsrücklage  

Was passiert, wenn die Erhaltungsrücklage zu hoch oder zu niedrig ist?

Abhängig vom Reparatur- und Instandhaltungsbedarf der Immobilie kann der Fall eintreten, dass die Erhaltungsrücklage zu hoch oder zu niedrig ist. Für beide Fälle gibt es Lösungsmöglichkeiten.

  1. Die Erhaltungsrücklage ist zu hoch: In diesem Fall kann die Eigentümerversammlung beschließen, künftig den Beitrag für die Erhaltungsrücklage zu senken. Eine Rückzahlung der bereits angesparten Summe an die Eigentümer ist jedoch nicht möglich. Allerdings kann aus der bestehenden Rücklage beispielsweise eine Schönheitsreparatur gezahlt werden, welche normalerweise nicht vorgesehen wäre. 
  1. Die Erhaltungsrücklage ist zu niedrig: Auch dieser Fall kann eintreten, entweder, weil die erhobenen Beiträge zu niedrig angesetzt oder die Anzahl von Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen in einem kurzen Zeitfenster sehr hoch waren. Um trotzdem die notwendige Reparatur zahlen zu können, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Diese stellt jedoch oft eine sehr hohe finanzielle Belastung für die einzelnen Eigentümer dar.

Um beide Extreme zu vermeiden, ist es empfehlenswert, die Höhe der Erhaltungsrücklage regelmäßig zu überprüfen und bei Bedarf anzupassen.

Kann die Erhaltungsrücklage auf die Mieter umgelegt werden?

Nein, die Erhaltungsrücklage darf nicht auf die Mieter umgelegt werden. Somit ist sie zu 100% durch den Eigentümer selbst zu tragen

Wirkt sich die Erhaltungsrücklage auf die Grunderwerbesteuer aus? 

Bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung in einer bestehenden WEG kann die bereits durch den Voreigentümer gezahlte Erhaltungsrücklage nicht von der zu leistenden Grunderwerbsteuer abgezogen werden. Dies begründet sich darin, dass die Erhaltungsrücklage kein Vermögen des Eigentümers ist, sondern sich im Eigentum der WEG befindet. 

Dies gilt auch, wenn eine Eigentumswohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben wird. 

Dementsprechend ist die Grunderwerbsteuer sowohl auf den Kaufpreis selbst als auch auf die Erhaltungsrücklage zu zahlen. 

6. FAZIT: Erhaltungsrücklage in einer Eigentümergemeinschaft 

Die Erhaltungsrücklage bildet das Vermögen, welches der WEG zur Verfügung steht, um notwendige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen zu finanzieren. Obwohl eine WEG gesetzlich nicht dazu verpflichtet ist, eine Erhaltungsrücklage aufzubauen, sieht das WEG-Gesetz eine solche Rücklage als Kriterium für eine ordnungsgemäße Verwaltung. 

Für Sie haben wir hier nochmal die wichtigsten Punkte zusammengefasst: 

  • Um die geeignete Höhe für die Erhaltungsrücklage zu berechnen, gibt es einige zu beachtende Kriterien und Berechnungsformeln, auch die Vorgaben für den sozialen Wohnungsbau können zurate gezogen werden. 
  • Unabhängig von der Berechnungsformel sollte das Ziel sein, die geeignete Höhe für die Erhaltungsrücklage zu ermitteln, sodass die Eigentümer weder zu viel zahlen noch Sorge haben müssen, unvermittelt einen höheren Betrag in eine Sonderumlage zahlen zu müssen.
  • Da die Erhaltungsrücklage als Vermögen der WEG angesehen wird, muss bei einem Erwerb einer Eigentumswohnung darauf ebenfalls Grunderwerbsteuer gezahlt werden. 
  • Eigentümer, welche ihre Eigentumswohnung vermieten, dürfen die entstehenden Beiträge nicht auf ihre Mieter umlegen, sondern müssen diese selber tragen. 

Da das Thema Erhaltungsrücklage sehr komplex ist und immer wieder Fragen auftauchen, ist es schön, einen verlässlichen Partner an der Seite zu haben, welcher bei Fragen zur Umsetzung mit Fachwissen zur Seite steht. 

Hier kommt Matera ins Spiel! Matera macht die Verwaltung einer WEG durch ein Team aus Experten (u.a. Juristen, Bausachverständiger, Buchhalter) und einer innovativen Online-Plattform effizienter als jemals zuvor. 

Ursprünglich kommen wir aus Frankreich, wo wir bereits mit mehr als 7000 WEGs zusammenarbeiten. Während die gesamte Verwaltung über die Plattform organisiert werden kann und durch die Zugriffsmöglichkeiten für alle Eigentümer eine transparente Verwaltung ermöglicht, steht außerdem ein Team von Experten für alle Bereiche der WEG Verwaltung zur Verfügung. Diese können montags bis freitags von 9:00 Uhr bis 19:00 Uhr kontaktiert werden.

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