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1. Gibt es Richtwerte für die Höhe einer Erhaltungsrücklage?

Das Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG-Gesetz) verpflichtet die Eigentümergemeinschaft, einen angemessenen Geldbetrag für erforderliche Instandhaltungen des Gemeinschaftseigentums sowie weitere Reparaturen zurückzulegen - also eine Erhaltungsrücklage zu bilden. 

Sie bildet gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein wichtiges Fundament für die ordnungsgemäße Verwaltung einer WEG. 

Die Erhaltungsrücklage wird regelmäßig mit dem Hausgeld gezahlt und mit dem Wirtschaftsplan jährlich beschlossen. 

Aus der Erhaltungsrücklage werden etwa:

• die Sanierung von Fassaden,
• Reparaturen an Aufzügen, 
• notwendige Arbeiten an Balkonen, 
• die Instandsetzung des Treppenhauses 

oder ähnliche Maßnahmen finanziert. 

Für Renovierungen des Sondereigentums oder laufende Betriebskosten darf die Rücklage hingegen nicht verwendet werden. 

Als Orientierung für die Höhe der Erhaltungsrücklage greift man daher üblicherweise auf den Zustand, das Alter, die Substanz sowie die Ausstattung des Gebäudes zurück.

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2. Wie wird die Erhaltungsrücklage berechnet?

Zur Berechnung einer für die WEG angemessenen Erhaltungsrücklage können verschiedene Formeln und Techniken genutzt werden. Es folgt ein Überblick über die gängigsten Methoden:

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Berechnung nach Petersscher Formel

Eine Berechnungsmöglichkeit für die Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft bildet die sog. Peterssche Formel. 

Diese greift als Grundlage auf die statistischen Daten über die Instandhaltungskosten von Gebäuden sowie die Herstellungskosten einer Immobilie zurück und kombiniert diese Daten mit der Annahme, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten als Instandhaltungskosten in die Immobilie investiert werden muss.

Von dem Endbetrag, der sich aus der Anwendung dieser Formel ergibt, betreffen etwa siebzig Prozent das Gemeinschaftseigentum.

Zusammengefasst sieht die Formel wie folgt aus: 

Herstellungskosten x 1,580 Jahre= jährliche Instandhaltungskosten

Nun folgt eine Beispielrechnung für ein Gebäude mit einer Gesamtwohnfläche von 600 Quadratmetern und Herstellungskosten (die die WEG kennen sollte) von 1.700 Euro:

1.700 Euro  x 1,580 Jahre= 31,87

Da nur das Gemeinschaftseigentum von der Instandhaltungsrücklage berücksichtigt wird werden nun siebzig Prozent des obigen Werts berechnet:

31,87 x 0,7 = 22,31 

Die jährlichen Instandhaltungskosten betragen also 22,31 Euro.

Dieser Betrag bezieht sich auf einen Quadratmeter und muss daher mit der Quadratmeterzahl der gesamten Wohnfläche (vorliegend also 600 qm) multipliziert werden:

22,31 x 600 = 13.386 Euro

13.386 Euro müssten also insgesamt jährlich durch die gesamte WEG zurückgelegt werden.

Ein Eigentümer mit einer Wohnfläche von 55 Quadratmetern müsste nach der Petersschen Formel also eine jährliche Rücklage von 1.227,05 Euro zahlen (22,31 x 55); dies würde einen monatlichen Betrag von etwa 102,25 Euro (1.227,05 : 12) bedeuten. 

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Berechnung nach § 28 Abs. 2 II. BV

Während das Wohnungseigentumsgesetz keine konkrete Höhe vorschreibt, hilft jedoch ein Blick auf die Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus, genauer gesagt in die Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz. 

§ 28 Abs. 2 II. BV gibt folgende Werte vor:

Ist das Gebäude jünger als 21 Jahre, so sollte die Rücklage höchstens 7,10 Euro pro Quadratmeter jährlich betragen. 

Wenn die Immobilie zwischen 22 und 32 Jahren alt ist, dann können WEGs mit 9,00 Euro jährlicher Rücklage pro Quadratmeter rechnen und bei einem Alter über 32 Jahren kann sich der Betrag bei höchstens 11,50 Euro einpendeln. 

Gut zu wissen :

Orientiert sich die Eigentümergemeinschaft an den oben genannten Werten des sozialen Wohnungsbaus, kann die Rücklage pro Quadratmeter jeweils um einen Euro erhöht werden, wenn sich ein Aufzug in der Wohnanlage befindet. 

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3. Was muss gemacht werden, wenn die Erhaltungsrücklage zu hoch oder niedrig bemessen wurde?

Eine punktgenaue Bemessung der Erhaltungsrücklage ist so gut wie ausgeschlossen. Leichte Abweichungen nach oben oder unten stellen in der Regel kein Problem dar. Sollten diese jedoch “drastischer” sein, so können die Eigentümer auf ein Repertoire an Werkzeugen zurückgreifen, mit denen sie die jeweiligen Herausforderungen einer zu hohen bzw. zu niedrigen Erhaltungsrücklage ausgleichen können. 

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Erhaltungsrücklage zu hoch

Sollten keine Erhaltungsmaßnahmen anstehen, aber die Rücklage gut gefüllt sein, können die Eigentümer eine Teilauflösung der Rücklage beschließen. 

Gut zu wissen :

Auch nach der teilweisen Auflösung muss weiterhin ein angemessener Betrag in der Rücklage verbleiben, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen. 

In dem Beschluss zur Teilauflösung ist einerseits die Höhe der liquiden Mittel in Euro sowie ein angemessener (überschrittener) Betrag, der als Erhaltungsrücklage gebraucht wird, zu nennen. Die Differenz kann dann an die Wohnungseigentümer ausgezahlt werden. Hier gilt der für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage genutzte und geltende Verteilungsschlüssel nach der Wohnfläche. Die einzelnen Beträge, die jeder Eigentümer (bzw. jede Wohnung) erhält, sind in der Beschlussfassung auszuweisen. 

Bevor dieser Schritt gegangen wird, sollte jedoch dringend in die Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung geblickt werden, da hier entgegenstehende Regelungen getroffen sein könnten. 

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Erhaltungsrücklage zu niedrig

Wurde die Rücklage zu niedrig bemessen und reicht daher nicht aus, so besteht für die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, eine Sonderumlage zu beschließen. Diese ist an einen konkreten Zweck gebunden, muss also für jeden Anlass einzeln durch die Eigentümer beschlossen werden. 

Gut zu wissen :

Eine andere Möglichkeit, die jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist, liegt in der Finanzierung der Instandhaltungsmaßnahme durch Inanspruchnahme eines Darlehens. Dies ist aufgrund der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft möglich.

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4. FAZIT: Erhaltungsrücklage berechnen

Das Bilden einer Erhaltungsrücklage ist für das Bestehen der WEG von zentraler Bedeutung und bildet die Grundvoraussetzung dafür, dass die Wohnanlage (weiterhin) in einem angebrachten Zustand ist und nicht massiv an Wert verliert. 

Außerdem geht das Gemeinschaftseigentum schließlich alle Eigentümer etwas an, die Erhaltung dessen sollte also im Interesse der gesamten WEG liegen.

Da die Immobilien mindestens genauso individuell wie ihre Eigentümergemeinschaften sind, ist es nur folgerichtig, dass das WEG-Gesetz sich nicht auf die Nennung einer genauen Höhe der Rücklage festlegt. Dennoch bestehen einige Möglichkeiten, die Angemessenheit der Erhaltungsrücklage zu bestimmen - ob anhand der Vorgaben des § 28 Abs. 2 II. BV oder der Petersschen Formel.

Und wenn die Rücklage signifikant zu hoch bzw. zu niedrig ausfällt, kann die WEG hier mit dem Beschluss einer Teilauflösung oder einer Sonderumlage gegensteuern. 

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