Was zählt zur Wohnfläche bei der Grundsteuer?
Flächen sind dann als Wohnflächen zu qualifizieren, wenn diese ausschließlich Wohnbedürfnissen dienen. Unproblematisch hierunter zu fassen sind alle Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.
Die WoFlV (Wohnflächenverordnung) ist der verbindliche Maßstab für die Grundsteuer Wohnfläche-Berechnung in allen Bundesländern außer Baden-Württemberg.
Diese Räume zählen vollständig:
- Schlaf-, Kinder-, Gäste- und Wohnzimmer
- Badezimmer, Küche, Speisekammer
- Flure, sofern sie sich innerhalb der Wohnung befinden
- häusliches Arbeitszimmer.
Schwieriger ist die Einordnung jedoch bei Zubehörräumen oder solchen, die zumindest mittelbar Wohnzwecken dienen.
Nicht als Wohnfläche einzuordnen sind etwa:
- Zubehörräume zur Wohnnutzung, wie Keller, Abstellkammern außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Garage, Heizungs- oder Trockenräume.
- Hausflure außerhalb der Wohnung in Wohngebäuden mit mehr als einer Wohnung.
- Treppen außerhalb der Wohnung mit mehr als drei Steigungen (Stufen) und Treppenpodeste.
- Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter.
- Tür-, Fenster- und offene Wandnischen, sofern sie nicht bis zum Fußboden reichen oder weniger als 13 Zentimeter tief sind.
- Vormauerungen, Schornsteine, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, sofern sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 qm haben
Sonderfälle: teilweise anrechenbare Flächen
Daneben existieren auch Räume, die zwar als Wohnfläche deklariert, aufgrund ihrer Eigenart jedoch nur mit der Hälfte oder gar einem Viertel der Grundfläche anzurechnen sind:
Was ist Nutzfläche bei der Grundsteuer?
Als Nutzflächen sind alle Gebäudeflächen anzusehen, die für:
- betriebliche,
- öffentliche
- oder sonstige Zwecke
genutzt werden und weder als Zubehörraum noch als Wohnfläche anzusehen sind. Kurzum: Zur Nutzfläche zählen alle nicht bewohnten Flächen.
Betrieblichen Zwecken dienen etwa Werkstätten, Verkaufs- oder Büroräume. Als sonstigen Zwecken dienende Räume sind beispielsweise Vereinsräume anerkannt.
Relevant wird die Nutzfläche bei der Grundsteuer vor allem bei gemischt genutzten Immobilien wie Gebäuden, in denen gewohnt wird und die auch gewerblich genutzt werden. In der Grundsteuererklärung sind dann beide Felder auszufüllen. Reine Wohngebäude tragen in der Regel keine Nutzfläche ein.
Grundsteuer: Wohnfläche und Nutzfläche berechnen
Die Wohnfläche ist der Wohnflächenberechnung zu entnehmen. Sofern dem Eigentümer eine solche nicht vorliegt, ist diese anhand der Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, zu ermitteln.
Hingegen wird die Nutzfläche nach DIN 277 berechnet. Ausgangspunkt dessen bildet die Brutto-Grundfläche des Gebäudes bzw. der Wohnung, wofür dessen bzw. deren Außenmaße entscheidend sind. Um die Netto-Grundfläche zu erhalten, sind anschließend die sog. Konstruktionsflächen abzuziehen. Hierzu zählen etwa Wände, Nischen oder Pfeiler.
Beide Verfahren unterscheiden sich im Ausgangspunkt: Die WoFlV geht von der Innenfläche der Räume aus, die DIN 277 von den Außenmaßen des Gebäudes.
Wo findet man Informationen zur Wohn- und Nutzfläche?
Angaben zur Wohn- und Nutzfläche sind auf verschiedenen Wegen zu finden. Die Wohn- und Nutzflächenberechnung für Finanzamt entnehmen Sie idealerweise aus:
- Kaufvertrag (enthält häufig Flächenangaben)
- Bauplan oder Grundriss
- Teilungserklärung im Falle von Wohneigentum
Ist auch dieser nicht in den Unterlagen zu finden, können Sie den Grundriss selbst vermessen. Da dies je nach Größe und Art der Immobilie mit einem enormen Zeitaufwand verbunden ist und ein gewisses Geschick erfordert, ist dies jedoch nur in Ausnahmefällen zu empfehlen. Etwa, wenn es nur um eine kleine Wohnung geht und Sie sich mit dem Aufmaß nehmen auskennen.
Praxisbeispiel: Wohnfläche für die Grundsteuer korrekt berechnen
Als Ausgangslage dient eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Grundfläche von 82 m² Grundfläche und einem 12 m² großen Balkon.
- Rechnung: 82 m² (Innenräume, voll) + 12 m² × ¼ (Balkon) = 82 + 3 = 85 m² anrechenbare Wohnfläche
In der Grundsteuererklärung wird 85 m² eingetragen und nicht 94 m². Eine falsche Angabe würde zu einer zu hohen Grundsteuer führen.
Wo werden die Wohn- und Nutzfläche in der Grundsteuererklärung eingetragen
Wohn- bzw. Nutzfläche sind in allen Bundesländern in der Anlage Grundstück einzutragen. In welche Zeile(n) die Eintragung erfolgen muss, ist hingegen nicht bundeseinheitlich geregelt. Folgender Tabelle kann dies bundeslandspezifisch entnommen werden:
| Bundesland | Wohnfläche | Nutzfläche |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Angabe nicht erforderlich | Angabe nicht erforderlich |
| Bayern | Ab Zeile 20 | Ab Zeile 20 |
| Berlin | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
| Brandenburg | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
| Bremen | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
| Hamburg | Ab Zeile 20 | Ab Zeile 20 |
| Hessen | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 11 |
| Mecklenburg-Vorpommern | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
| Niedersachsen | Ab Zeile 21 | Ab Zeile 21 |
| Nordrhein-Westfalen | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
| Rheinland-Pfalz | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
| Saarland | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
| Sachsen | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
| Sachsen-Anhalt | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
| Schleswig-Holstein | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
| Thüringen | Ab Zeile 11 | Ab Zeile 15 |
Sorgfalt zahlt sich aus: Wohn- und Nutzfläche in der Grundsteuererklärung
Da insbesondere falsche Angaben zu Wohn- und Nutzfläche schnell zu einer Fehlbewertung und damit zu einem fehlerhaften Grundsteuerbescheid führen können, ist hier besondere Vorsicht geboten. Wir raten daher davon ab, ungeprüfte Quadratmeterangaben aus Grundstücksunterlagen zu unternehmen.
Sofern Sie sich bei einigen Flächen nicht sicher sind, empfehlen wir die Hinzuziehung eines entsprechenden Dienstleisters (bspw. Vermessungsingenieure und Architekten), der dies für Sie übernimmt.
Dies ist zwar mit Kosten verbunden: Verglichen mit den Kosten, die eine zu hohe Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche in der Grundsteuererklärung im Rahmen der Grundsteuerreform verursachen können, fallen diese jedoch regelmäßig nicht ins Gewicht.
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Jakob Haddad studiert Jura und schreibt nebenbei Artikel für den Matera-Hausverwaltung-Blog. Eigentümer finden hier nützliche Informationen rund zu den Themen WEG, Hausverwaltung & Co.
