1. Grundsteuer: Rechtliche Grundlagen und Definition
Die Grundsteuer (GrSt) ist eine der wichtigsten kommunalen Abgaben für Immobilieneigentümer. Sie zählt zu den Substanzsteuern – eine Steuer, die auf ein bestimmtes, bestehendes Vermögen zu zahlen ist – und wird von den Gemeinden erhoben. Unterteilt wird sie in Grundsteuer A und Grundsteuer B. Grundsteuer A, steht für agrarisch und betrifft landwirtschaftliche Flächen, Grundsteuer B. für “baulich” besteuertalle bebaubaren oder bebauten Grundstücke. In diesem Artikel soll es um die Grundsteuer B gehen, deren Höhe sich nach dem sogenannten Grundsteuermessbetrag richtet, der mit dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert wird. Dieser Hebesatz kann erheblich variieren und führt dazu, dass sich die Grundsteuerbelastung regionsabhängig stark unterscheidet.
Die Grundsteuer wird pro Jahr festgesetzt, die Zahlung erfolgt jedoch quartalsweise. Die Fälligkeitstermine sind der 15. Februar, der 15. Mai, der 15. August und der 15. November. Eigentümer erhalten Anfang des Jahres einen Bescheid über die Höhe der fälligen Steuerbeträge, die dann in gleichen Raten zu den genannten Terminen abgebucht werden. Auf Antrag kann die Zahlung auch einmalig zum 1. Juli eines Jahres erfolgen. Wer dies wünscht, muss den Antrag bis zum 30. September des Vorjahres beim zuständigen Finanzamt stellen.
Rechtlich gesehen gehört die Grundsteuer zu den laufenden öffentlichen Lasten eines Grundstücks und kann unter bestimmten Bedingungen auf die Mieter umgelegt werden. Dies ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 Nr. 1 geregelt. Damit eine Umlage erfolgen kann, muss jedoch in der Regel eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten sein. Ist dies nicht der Fall, bleibt die Zahlungspflicht vollständig beim Eigentümer.
Beim Verkauf bzw. Eigentümerwechsel einer Immobilie ändert sich die Höhe der Grundsteuer nicht. Der neue Eigentümer übernimmt die Steuerpflicht, während die Höhe der Grundsteuer nur dann neu festgesetzt wird, wenn bauliche Maßnahmen oder eine neue Bewertung der Immobilie erfolgen. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn ein Umbau oder eine Nutzungsänderung stattfindet, die den Wert des Gebäudes beeinflusst.
1.1 Neuerung mit der Grundsteuerreform 2025
Die Grundsteuerreform ist eine der bedeutendsten Änderungen im deutschen Steuerrecht der letzten Jahrzehnte und betrifft alle Immobilieneigentümer. Hintergrund ist das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018, welches die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärte, da die alten Einheitswerte zu erheblichen Ungleichbehandlungen geführt haben und dadurch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes verstoßen. Die neuen Bewertungsmethoden sollen für mehr Steuergerechtigkeit sorgen, werden jedoch je nach Bundesland unterschiedlich umgesetzt.
Kern der Reform ist eine flächendeckende Neubewertung aller Grundstücke und Immobilien. Während das Bundesmodell ein standardisiertes Verfahren anwendet, haben einige Bundesländer eigene Berechnungsmodelle eingeführt (hierzu gehören Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen). Diese Unterschiede können dazu führen, dass sich die Steuerlast in verschiedenen Regionen unterschiedlich entwickelt. Wer in einem Bundesland mit einem eigenen Berechnungsmodell lebt, sollte sich genau über die Auswirkungen informieren, da einige Verfahren wertbasierte Ansätze verfolgen, während andere stärker an der Fläche orientiert sind.
Ein wesentlicher Aspekt der Reform ist, dass sich die Bemessungsgrundlage für die jährliche Grundsteuer für Immobilienbesitzer ändert. Bislang basierte die Berechnung der Grundsteuer auf den sogenannten Einheitswerten, die zuletzt in den alten Bundesländern 1964 und in den neuen Bundesländern 1935 aktualisiert wurden. Aufgrund der fehlenden Anpassung an aktuelle Marktwerte kam es zu erheblichen Verzerrungen, da Immobilien in boomenden Lagen zu niedrig und in strukturschwächeren Regionen zu hoch bewertet wurden. Die Reform schafft dieses System nun ab und ersetzt es durch eine neue Berechnungsmethode.
Eigentümer sollten ihren Bescheid prüfen oder – sofern dieser noch nicht eingegangen ist – bei ihrer Gemeinde fragen, wie sich die Grundsteuer ab sofort berechnet. Im Bundesmodell wird die Steuer fortan anhand folgender Faktoren berechnet:
- Bodenrichtwert des Grundstücks
- Gebäudeart (z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie)
- Wohn- oder Nutzfläche
- Alter des Gebäudes
Diese Werte fließen in die Ermittlung des neuen Grundsteuerwertes ein, der anschließend mit einer vom Gesetzgeber festgelegten Steuermesszahl multipliziert wird. Der endgültige Steuerbetrag ergibt sich dann durch die Multiplikation mit dem Hebesatz, den jede Gemeinde individuell festlegt.
Durch die Neubewertung der Immobilien kann es dazu kommen, dass Eigentümer künftig eine deutlich höhere oder niedrigere Grundsteuer zahlen müssen als zuvor. Ob eine Immobilie nach der Reform stärker belastet wird, hängt von mehreren Punkten ab:
- Veränderung des Bodenrichtwerts: In beliebten Wohnlagen sind die Bodenwerte in den letzten Jahrzehnten stark gestiegen, was zu einer höheren Steuerlast führen kann.
- Hebesatz: Die Kommunen haben die Möglichkeit, ihre Hebesätze nach der Reform anzupassen, um eine zu hohe Grundsteuer zu vermeiden oder aber das Steueraufkommen zu steigern.
- Gebäudeart und Nutzung: Wohnimmobilien haben tendenziell niedrigere Steuermesszahlen als gewerbliche Objekte, was bedeutet, dass Gewerbeimmobilien eine höhere Steuerlast tragen müssen.
Für Vermieter ist die Grundsteuerreform besonders relevant, da sich nicht nur ihre Steuerbelastung möglicherweise verändert, sondern auch direkte Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung hat. Solange die Grundsteuer im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskosten vereinbart wurde, kann sie weiterhin auf die Mieter umgelegt werden. Vermieter sollten proaktiv prüfen, ob sich ihre Grundsteuerlast erheblich verändert. Falls dies der Fall ist, kann es sinnvoll sein, die Nebenkostenvorauszahlungen anzupassen, um Nachzahlungen für die Mieter zu vermeiden. Letztlich haftet der Eigentümer gegenüber dem Finanzamt. Sollte ein Mieter seine Nebenkosten nicht zahlen oder eine hohe Nachforderung erhalten und diese nicht begleichen können, muss der Vermieter zunächst in Vorleistung treten und sich die Summe anschließend vom Mieter zurückholen. Zudem muss die Nachforderung innerhalb der gesetzlichen Frist von drei Monaten nach Steuererhöhung liegen, damit die Weitergabe der Kosten an den Mieter rechtlich zulässig ist.
Zusätzlich sollten Vermieter darauf achten, ob ihre Immobilie nach der neuen Bewertung in eine andere Steuerkategorie fällt. So kann es beispielsweise passieren, dass ein bislang als Wohnhaus geführtes Gebäude aufgrund einer gewerblichen Nutzung stärker besteuert wird. In solchen Fällen ist es ratsam, sich frühzeitig mit einem Steuerberater auszutauschen.
Gut zu wissen: Ein weiterer wichtiger Punkt der Reform ist die Einführung der Grundsteuer C. Ab 2025 haben Kommunen die Möglichkeit, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz festzulegen. Hintergrund ist die Praxis, dass Grundstücke häufig über Jahre unbebaut bleiben, während Eigentümer auf eine Wertsteigerung spekulieren. Durch die Grundsteuer C soll dies verhindert und Wohnungsbau gefördert werden. Allerdings entscheiden die Kommunen selbst, ob und in welcher Höhe sie diese Steuer anwenden, sodass es zu regional unterschiedlichen Regelungen kommen kann.
1.2 Berechnung der Grundsteuer
Die neue Grundsteuerberechnung folgt einem dreistufigen Verfahren:
- Ermittlung des Grundsteuerwertes: Basierend auf Grundstücksgröße, Lage, Bodenrichtwert und Nutzung. Online-Rechner bieten hier einen guten Anhaltspunkt.
- Anwendung der Steuermesszahl: Diese beträgt je nach Nutzungsart zwischen 0,31 Promille für Wohnimmobilien und 0,34 Promille für alle anderen Grundstücksarten, etwa für Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke.
- Multiplikation mit dem Hebesatz der Gemeinde: Der Hebesatz variiert regional und hat den größten Einfluss auf die endgültige Steuerhöhe. Er ist bei der Gemeinde zu erfragen.
Beispielrechnung:
- Ein Mehrfamilienhaus hat einen ermittelten Grundsteuerwert von 400.000 Euro.
- Die Steuermesszahl für Wohnimmobilien beträgt 0,31 Promille.
- Die Gemeinde setzt einen Hebesatz von 480 % fest.
400.000 Euro × 0,31 Promille = 124 Euro
124 Euro × 480 % = 595,20 Euro Jahresgrundsteuer
2. Schritt-für-Schritt-Anleitung: Grundsteuer auf Mieter umlegen (inkl. Beispielrechnung)
Um die Grundsteuer auf Mieter umzulegen, sind bestimmte rechtliche und formale Schritte zu beachten. Prinzipiell wird sie durch § 557 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 Nr. 1 ermöglicht. Basierend hierauf dürfen Vermieter:innen regelmäßig die Grundsteuer bis zu 100% auf Mieter:innen umlegen.
2.1 Mietvertrag prüfen
Die Umlage ist nur zulässig, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist. Eine typische Formulierung könnte lauten:
"Der Mieter trägt die Grundsteuer als Bestandteil der Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV)."
Fehlt eine solche Klausel, darf die Grundsteuer nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden.
2.2 Verteilung der Grundsteuer auf die Mieter
Die Verteilung erfolgt nach einem festgelegten Umlageschlüssel, meist abhängig von der Wohnfläche oder der Anzahl der Mieteinheiten.
Beispiel:
- Gesamtgrundsteuer: 1500 Euro
- Gesamtwohnfläche: 500 m²
- Wohnfläche eines Mieters: 100 m²
Rechnung:
1.500 Euro ÷ 500 m² × 100 m² = 300 Euro pro Jahr
Dieser Betrag wird anteilig auf die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen aufgeschlagen, demnach muss der Mieter in diesem Fall im Rahmen seiner Warmmiete monatlich 25 Euro Grundsteuer für seine Wohnung leisten.
3. Wie viel Grundsteuer darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Neben den im Hausgeld enthaltenen Betriebskosten (§§ 556 f. BGB und §§ 1 f. BetrKV), zählt auch die Grundsteuer gemäß § 557 BGB und § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Nebenkosten. Somit dürfen Vermieter die Grundsteuer grundsätzlich vollständig auf ihre Mieter übertragen. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine eindeutige vertragliche Regelung im Mietvertrag. Fehlt diese Klausel, trägt der Vermieter die Kosten selbst. Eine nachträgliche Einbeziehung der Grundsteuer in die umlagefähigen Nebenkosten ist nur dann möglich, wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen oder eine bestehende Vereinbarung entsprechend geändert wird. Eine solche Anpassung erfordert die Zustimmung der Mieter. Andernfalls bleibt nur die Möglichkeit, die Grundsteuer selbst zu zahlen und stattdessen als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen.
Bei der Umlage ist es wichtig, dass sie in der jährlichen Betriebskostenabrechnung erfasst wird und nach einem klaren Verteilerschlüssel erfolgt, sofern die Immobilie an mehrere Parteien vermietet wird. In den meisten Fällen wird die Grundsteuer nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt, da dies als gerechte Methode angesehen wird. Es ist jedoch auch möglich, eine Verteilung nach Anzahl der Wohneinheiten vorzunehmen. Entscheidend ist, dass die gewählte Methode nachvollziehbar und fair ist.
Wenn eine Immobilie sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen enthält, verändert sich die Berechnung der Grundsteuer, da für Gewerbeflächen in der Regel höhere Hebesätze gelten als für Wohnflächen. Dadurch kann sich die Steuerlast für das gesamte Gebäude erheblich erhöhen. Um zu verhindern, dass Wohnmieter überproportional belastet werden, gilt eine gesetzliche Regelung: Falls die höhere Grundsteuer der Gewerbeeinheiten dazu führt, dass sich die Steuerbelastung für die Wohnmieter um mehr als 10 % erhöht, ist eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer für Wohn- und Gewerbeflächen erforderlich. Das bedeutet, dass die Grundsteuer anteilig aufgeteilt werden muss, sodass Wohnmieter nicht für den höheren Hebesatz der gewerblichen Flächen aufkommen müssen.
Bei Immobilien mit bis zu 80 % gewerblicher Nutzung spricht man von Mischnutzung. Liegt die gewerbliche Nutzung über 80 %, wird die Immobilie als Geschäftsgrundstück eingestuft. In diesem Fall greift eine andere Berechnungsmethode: Statt des Ertragswertverfahrens kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz, was oft zu einer höheren Steuerlast für die Gewerbeflächen führt. Daher sollten Eigentümer darauf achten, dass die Grundsteuer für Wohn- und Gewerbeeinheiten korrekt aufgeteilt wird. Fehler bei dieser Berechnung können dazu führen, dass Mieter eine Rückforderung geltend machen oder die Nebenkostenabrechnung anfechten.
Ähnlich verhält es sich, wenn einige Mieter Garagen oder Stellplätze nutzen, während andere keine entsprechenden Flächen haben. In solchen Fällen darf die Grundsteuer nicht ausschließlich anhand der Wohnfläche umgelegt werden, sondern es muss eine gerechte Aufteilung erfolgen.
Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, die Umlage der Grundsteuer nachvollziehbar und korrekt darzustellen. Dies bedeutet, dass sie ihren Mietern auf Verlangen eine detaillierte Aufschlüsselung der berechneten Grundsteuer vorlegen müssen. Fehlt eine nachvollziehbare Berechnung oder stellt sich heraus, dass zu hohe Kosten umgelegt wurden, können Mieter eine Korrektur oder Rückerstattung verlangen. Vermieter sollten außerdem darauf achten, die Nebenkostenabrechnung fristgerecht zu erstellen. Sie muss den Mietern spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorliegen. Die Grundsteuer für Zeiten des Leerstands muss der Vermieter selbst tragen.
4. Fazit – Mietverwaltung hilft bei der Umlage der Grundsteuer auf den Mieter
Die Umlage der Grundsteuer auf Mieter ist eine gängige Praxis und unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben problemlos umsetzbar. Entscheidend ist, dass die Umlage der Betriebskosten bereits im Mietvertrag klar geregelt ist. Dies ist meistens der Fall.Auch mit der Grundsteuerreform 2025 ändert sich an der Umlagefähigkeit nichts. Vermieter können weiterhin über die Betriebskostenabrechnung die Grundsteuer umlegen. Sollte sich die Grundsteuer erhöhen, kann eine Nachforderung an die Mieter gestellt werden, wobei diese innerhalb von drei Monaten erfolgen muss, nachdem die neue Grundsteuer festgesetzt wurde.In Ausnahmefällen ist auch eine Minderung oder Befreiung der Grundsteuer möglich. Dies betrifft beispielsweise Immobilien mit hohen Erhaltungskosten aufgrund von Denkmalschutzauflagen. Die Grundsteuer kann unter anderem auch bei unverschuldetem Leerstand erlassen werden (z.B. verursacht durch Hochwasser oder Brand). Vermieter, die außergewöhnliche finanzielle Belastungen tragen, sollten sich an das zuständige Finanzamt wenden, um eine mögliche Steuererleichterung zu prüfen.Doch für die Mehrzahl der Eigentümer bleibt die Grundsteuer ein beständiger Kostenfaktor. Im Zuge der Grundsteuerreform kann sich die Steuerlast ab diesem Jahr je nach Region und Immobilie erhöhen oder verringern. Um den Überblick über die sich regelmäßig ändernden gesetzlichen Regelungen für Immobilieneigentümer zu behalten, kann eine professionelle Mietverwaltung eine wertvolle Hilfe darstellen. Eine solche Verwaltung nimmt Ihnen alle Aufgaben rund um die Vermietung Ihres Eigentums ab.Neben der Mietverwaltung ist auch die WEG-Hausverwaltung ein wichtiges Thema für Wohnungseigentümer. Das Team von Matera unterstützt Sie gerne. Lassen Sie sich von unseren Experten beraten und profitieren Sie von einer professionellen Verwaltung, die Ihre Immobilie optimal betreut und Sie bei allen administrativen und organisatorischen Fragen entlastet.
