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Verwendung & Entnahme der Erhaltungsrücklage: Das müssen Sie wissen (im Jahr 2024)

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Verwendung & Entnahme der Erhaltungsrücklage: Das müssen Sie wissen (im Jahr 2024)

Aktualisiert am:
30.4.2024
Autor:
Darleen Mokosek
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Die Erhaltungsrücklage sorgt dafür, dass stets liquide Mittel zur Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums vorhanden sind. Doch wann kann die WEG Gebrauch von der Rücklage machen und was ist bei der Entnahme zu berücksichtigen?

1. Wofür darf die Erhaltungsrücklage in einer WEG verwendet werden?

Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um einen Geldbetrag, der durch regelmäßige Einzahlungen seitens der Eigentümer entsteht und dem Zweck dient, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren.

Daher ist die Bildung einer solchen Rücklage Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung und gesetzlich in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geregelt. 

Um sicherzustellen, dass die WEG bzw. der Verwalter die angesammelte Summe nur für Erhaltungsmaßnahmen einsetzt, ist die Entnahme der Rücklage grundsätzlich zweckgebunden. Darüber hinaus muss die zu finanzierende Maßnahme dem Zweck der Instandhaltung und Instandsetzung dienen

Doch was bedeutet das?

Mit der Instandhaltung werden solche Arbeiten gemeint werden, die den gebrauchs- und funktionsfähigen baulichen Zustand der Wohnanlage erhalten und Abnutzungserscheinungen beseitigen sollen.

Unter die Instandsetzung fallen solche Maßnahmen, die über die bloße Instandhaltung hinausgehen und notwendig sind, bereits entstandene Schäden und Mängel, welche den ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigen, zu beseitigen. 

Typische, instandsetzende Maßnahmen sind etwa Ersatzbeschaffungen oder Reparaturen. 

Es gilt: Die Zweckmäßigkeit ist bei solchen Maßnahmen in aller Regel zu bejahen, die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage daher zulässig.

Werfen wir einen Blick in die Praxis, so kann sich zur Durchführung folgender Maßnahmen von der Erhaltungsrücklage bedient werden: 

Hierzu zählen etwa

  • Renovierung oder Sanierung des Dachs
  • Instandsetzung nach Naturkatastrophen,
  • Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen, 

um nur ein paar Beispiele zu nennen. 

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Gut zu wissen :
Die Erhaltungsrücklage muss separat von den Hausgeldern verwaltet werden. Geschieht dies nicht, kann hierin eine erhebliche Pflichtverletzung seitens des Verwalters liegen.

2. Was darf nicht durch eine Erhaltungsrücklage finanziert werden?

Aufgrund der Zweckgebundenheit dürfen nicht alle anstehenden Kosten durch die Erhaltungsrücklage beglichen werden. So ist der angesparte Betrag nicht dazu da, Reparaturkosten am Sondereigentum zu decken oder Rechnungen von Dienstleistern auszugleichen. 

Hat die Eigentümergemeinschaft Probleme, ihre Betriebskosten zu decken und sieht sich in einem wirtschaftlichen Engpass gefangen, kann zum vorübergehenden Ausgleich ausnahmsweise (!) ein Teil der Erhaltungsrücklage verwendet werden - unter einer Bedingung: 

Zweckentfremdete Entnahmen der Erhaltungsrücklage zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen sind dann möglich, wenn ein Beschluss zur Überbrückung eines Liquiditätsengpasses durch einen Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage ermächtigt wurde. Jedoch müssen einige Voraussetzung erfüllt werden. So dürfen maximal 10% der Erhaltungsrücklage entnommen werden oder maximal Entnahmen bis zur Höhe von 3/12 der Höhe des Gesamtwirtschaftsplanes erfolgen. Die Entnahme darf zudem nur kurzfristig getätigt werden und erfordert eine Rückzahlung innerhalb von zwei Monaten.

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Gut zu wissen :
Grundsätzlich darf die Art, wie der Betrag der Rücklage angelegt wird, frei entschieden werden, solange die Anlageart zinsgünstig ist und die WEG jederzeit auch kurzfristig auf das Geld zurückgreifen kann.

Ist dies nicht der Fall, so entspricht die Anlage nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Kommt es zum Verlust der Anlage, haftet auch der Verwalter der WEG, soweit er das Verlustrisiko der speziellen Anlage erkennen hätte müssen, die WEG jedoch weder hierauf hingewiesen, noch seine Mitwirkung von einem gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung über die spezielle Anlage abhängig gemacht hat (vgl. OLG Celle, Beschl. v. 14.04.2004, Az. 4 W 7/04).

3. Was muss bei der Entnahme der Erhaltungsrücklage beachtet werden? 

Wichtig ist zunächst, dass die Entnahme durch einen eindeutigen Beschluss geregelt wurde. 

Aber auch die Möglichkeit der nachträglichen Genehmigung durch die WEG ist möglich (vgl. Landgericht Berlin, Az. ZWE 2014, 460).

Aufgrund der wichtigen Rolle, die die Erhaltungsrücklage für den Werterhalt der WEG spielt, muss stets ein Ausgleich nach der Entnahme geschehen.

Die Erhaltungsrücklage ist nach der Entnahme also wiederherzustellen. Dies kann etwa durch ein oder mehrere Sonderumlage(n) geschehen oder über das Hausgeld finanziert werden. 

Außerdem gilt der Grundsatz der “eisernen Reserve”, nach welchem es der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht, die Rücklage vollständig oder bis auf einen unbeachtlichen Rest aufzulösen.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Beschluss über die Entnahme von Rücklagen dann anfechtbar ist, wenn nicht gewährleistet wird, dass eine Reserve in der Erhaltungsrücklage verbleibt. 

4. FAZIT: Verwendung und Entnahme der Erhaltungsrücklage

Die Erhaltungsrücklage ist eines der wichtigsten Instrumente einer Eigentümergemeinschaft, um den Erhalt des Werts und Standards der Wohnanlage, genauer des Gemeinschaftseigentums, zu gewährleisten. 

Durch die Bildung einer entsprechenden Rücklage handelt die WEG nicht nur nach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern sichert sich auch finanziell ab, wenn wichtige Reparaturen oder ähnliche Maßnahmen anstehen. 

Daher ist es immens wichtig, dass Eigentümer mit der Zweckgebundenheit der Entnahme der Rücklage vertraut sind und darauf achten, dass im Vorfeld der nötige Beschluss ergeht oder die Entnahme alternativ nachträglich genehmigt wird. 

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