‍

Heizperiode im Mietrecht

Grundsätzlich gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen in Deutschland, die die Heizperiode konkret regeln. Die Bestimmung des Starts dieser Periode wird mitunter regional über Verordnungen unterschiedlich durchgeführt, da die Temperaturen innerhalb Deutschlands variieren können. Es ist jedoch möglich und auch ratsam, eine entsprechende Klausel im Mietvertrag festzuhalten, die den Beginn der Heizperiode bestimmt. Auch die Rechtsprechung hat hier bereits durch Urteile bestimmt, ab wann die Verpflichtung besteht, Heizanlagen in Betrieb zu nehmen. In der Praxis hat es sich durchgesetzt, die Zeit zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April als Zeitraum, in dem geheizt werden muss, festzulegen.

Vermieter und Hausverwaltungen haben während der Heizperiode dafür zu sorgen, dass die Heizung den Innenbereich am Tag, das heißt zwischen 6 und 23 Uhr, auf eine Temperatur von mindestens 20 Grad (in Bädern und Toiletten 21 Grad) und in der Nacht auf mindestens 18 Grad erwärmt. Während der Heizperiode ist der Vermieter oder die Hausverwaltung bei einer defekten Heizung verantwortlich. Sie müssen somit Sorge dafür tragen, dass die Heizungsanlage funktionstüchtig bleibt. Kleinere Reparaturen, die nur wenig Aufwand erfordern, etwa das Entlüften, können hierbei allerdings auf den oder die Mieter übertragen werden. Diese sind jedoch nicht dazu verpflichtet, zu heizen, daher sind entsprechende Klauseln im Mietvertrag nicht zulässig und unwirksam.

Kälteperioden außerhalb der Heizsaison

Wenn die Heizperiode vorbei ist, darf die Hausverwaltung die Heizung abstellen. Das Wetter zeigt sich hierzulande allerdings mitunter unbeständig. Somit ist nicht auszuschließen, dass auch außerhalb der gängigen Heizperiode ein erneuter Kälteeinbruch stattfindet, der es erforderlich macht, Wohnungen zu beheizen. Wenn ein solcher Temperatureinbruch nur für einen Tag erfolgt, sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, das Heizsystem sofort wieder in Betrieb zu nehmen. Kündigen Wettervorhersagen jedoch länger andauernde Kälteperioden an, die mehrere Tage umfassen können, sollte die Anlage wieder zur Verfügung stehen.

Generell gilt, dass die Raumtemperatur auch außerhalb der Heizperiode nicht niedriger als 18 Grad sein sollte. Liegen die Außentemperaturen unter 16 Grad bzw. über mehr als zwei Tage unter 18 Grad, ist die Heizung somit einzuschalten. Allerdings ist anzumerken, dass es auch dafür keine gesetzlich festgeschriebene Regelung gibt, jedoch haben gerichtliche Urteile in vielen Fällen für Klarheit gesorgt. Um Auseinandersetzungen und Unklarheiten zu vermeiden, ist es daher auch hierfür sinnvoll, wenn Sie entsprechende Regelungen in der Wohnungseigentümerversammlung vorher besprechen und entscheiden und sie im Mietvertrag dann festhalten.

Baujahr und Dämmung des Gebäudes entscheidend

Für ein möglichst effizientes Heizverhalten können sich je nach Art des Gebäudes und der Außendämmung unterschiedliche Temperaturen ergeben, die es notwendig machen, das Heizungssystem in Betrieb zu nehmen. Auch das Baujahr ist ein wichtiger Indikator in Bezug auf den optimalen Termin für den Start der Heizungsanlage. Hierbei spielen natürlich auch wirtschaftliche Überlegungen eine Rolle, denn die Heizkosten für eine 3-Zimmer Wohnung mit großer Wohnfläche fallen beispielsweise höher aus als für eine kleinere Wohnung. Für die Bestimmung des optimalen Heiztermins haben Experten einige Richtlinien aufgestellt.

So sollte für Altbauten, die bereits vor 1977 errichtet wurden, bereits ab Außentemperaturen zwischen 15 und 17 Grad die Heizung in Betrieb genommen werden. Für Neubauten aus der Zeit zwischen 1977 und 1995 mit einer Dämmung gelten 14 bis 16 Grad als optimal. In Neubauten, die erst nach 1995 entstanden sind, reicht es, die Heizung einzuschalten, wenn draußen zwischen 12 und 15 Grad herrschen. Eigentümer bzw. Hausverwaltungen von Niedrigenergiehäusern können warten, bis die Außentemperatur zwischen 11 und 14 Grad liegt, und bei Passivhäusern können es sogar nur 9 bis 11 Grad sein. Unsere Experten raten, die Heizung ruhig etwas früher einzuschalten, also auch, wenn die Temperaturen z. B. im Oktober noch etwas milder sind. So geben Sie der Heizungsanlage eine kleine Aufwärmphase und die Heizkörper arbeiten direkt energieeffizient und kostensparend, wenn die erste richtig kalte Periode eintritt.

Zusammenfassung: Darauf muss die Hausverwaltung beim Heizen achten

Grundsätzlich gibt es keine rechtlich bestimmte Heizperiode, es hat sich jedoch der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April eingebürgert. Um ganz sicherzugehen, sollten Sie die Verordnungen in Ihrer Region überprüfen, da hier in einigen Gegenden eigene Bestimmungen gelten. Die Heizperiode kann hier von Stadt zu Stadt und sogar in einzelnen Gebäuden ganz unterschiedlich bestimmt sein. Um mögliche Unklarheiten von vornherein auszuschließen, formulieren Sie am besten entsprechende Klauseln im Mietvertrag. So wissen Vermieter und Mieter genau, wann die Heizanlage in Betrieb genommen werden muss.

Die Heizung funktioniert nicht? Dann sind Eigentümer bzw. Hausverwaltung dafür verantwortlich, den Schaden unverzüglich nach Meldung des Mieters zu beseitigen. Kleine Arbeiten, etwa das Entlüften der Heizkörper oder Überprüfen der Brennstoffe, können jedoch auf den Mieter übertragen werden. Generell muss bei länger anhaltenden kalten Perioden eine Möglichkeit zum Heizen bestehen. Ist dies nicht gegeben, besteht ein Anrecht auf Mietminderung. In Bezug auf die Innen- und Außentemperatur gibt es diverse Richtwerte, jedoch sind auch Gebäudeart, -baujahr und die Dämmung als Faktoren in die Überlegung einzubeziehen, ab wann geheizt werden sollte. Mit dem richtigen, effizienten Heizverhalten sparen Sie Umständen eine Menge Kosten ein, sodass es sich lohnt, alle relevanten Kriterien bei der Bestimmung der Heizperiode zu berücksichtigen.

Stellen Sie uns Ihre WEG-Frage

Sie haben eine Frage zum Thema WEG-Verwaltung und möchten diese unter der Rubrik "Nachgefragt" beantwortet wissen? Kontaktieren Sie uns unkompliziert unter der Adresse blog@matera.eu. Wir freuen uns auf Sie!