Sonderumlage bei einem Eigentümerwechsel: Wer zahlt in einer WEG?

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Im Jahr 2014 klagte ein Hausverwalter im Namen einer WEG den Anteil der Sonderumlage von einem säumigen Eigentümer ein. Dieser hatte zuvor behauptet, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet sei, weil er die Wohnung erst nach dem Beschluss der Sonderumlage erworben habe. Die Klage hatte Erfolg, auch wenn der Beklagte bis vor den Bundesgerichtshof gezogen war. 

In diesem Artikel erfahren Sie, warum die Klage Erfolg hatte. Dazu erhalten Sie von uns allgemeine Informationen darüber, wer für die Zahlung der Sonderumlage zuständig ist und wie sich die Zahlungspflicht in verschiedenen Sondersituationen verhält. 

Außerdem klären wir darüber auf, ob ein Verkäufer dazu verpflichtet ist, potenzielle Käufer über die beschlossene Sonderumlage zu informieren. 

1. Wer muss bei einem Eigentümerwechsel die Sonderumlage zahlen? 

Ob der alte oder der neue Eigentümer die Sonderumlage zahlen muss, ist abhängig davon, wann die Umlage fällig wird. Entscheidend für die Zuständigkeit ist, welcher Eigentümer am Tag der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Unerheblich ist, wer als Eigentümer eingetragen war, als die Sonderumlage beschlossen wurde. 

Diese Regelung basiert auf der sogenannten “Fälligkeitstheorie”. Diese besagt, dass der Eigentümer die Beitragsvorschüsse, welche aus der Sonderumlage oder den Wirtschaftsplänen entstehen, an die WEG zu entrichten hat. 

Dies basiert auf der Regelung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG: “Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.” 

Dies bedeutet, dass die Eigentümer in Abhängigkeit vom vereinbarten Kostenschlüssel ihren Anteil der Sonderumlage zahlen müssen. Dieser Kostenschlüssel ist im Beschluss zur Sonderumlage enthalten. 

Der Grund für die Anwendung der “Fälligkeitstheorie” in Bezug auf die Sonderumlage ist, dass diese als Nachtrag zum geltenden Wirtschaftsplan gesehen wird, welcher auch auf den neuen Eigentümer angewendet wird, obwohl er ohne ihn beschlossen wurde. 

Sonderumlage vor Eigentümerwechsel beschlossen, aber sofort fällig

In der Regel ist die Zeit zwischen dem Beschluss der WEG zur Sonderumlage und der Fälligkeit nicht groß. Daher kann es zu der Situation kommen, dass der alte Eigentümer im Begriff ist, die Eigentumswohnung zu verkaufen, allerdings zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Kaufvertrag noch nicht unterzeichnet ist. In diesem Fall stellt sich die Frage, ob der alte Eigentümer trotzdem zur Zahlung verpflichtet ist oder ob die Fälligkeit bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages aufgeschoben werden kann. 

Die Antwort ist, dass eine Verschiebung der Fälligkeit auf einen Zeitpunkt nach dem Abschluss des Kaufvertrages nicht möglich ist. Auch kann der Eigentümer nicht von der Zahlung seines Anteils befreit werden, weil er keinen Nutzen mehr aus der finanzierten Maßnahme zieht.

Entsprechend der Fälligkeitstheorie muss der alte, noch im Grundbuch stehende Eigentümer zahlen. Ebenfalls nicht möglich ist die Rückforderung der gezahlten Sonderumlage.

Sonderumlage vor Eigentümerwechsel beschlossen, aber erst nach Verkauf fällig

Auch hier greift die Fälligkeitstheorie. Zahlen muss die Sonderumlage in diesem Fall der neue Eigentümer. 

Aber es gibt eine Ausnahme zur gesetzlichen Regelung. Verkäufer und Käufer können sich im Rahmen des Kaufvertrages der Eigentumswohnung darauf einigen, dass die Kosten für die Sonderumlage trotz Fälligkeit nach dem Eigentumswechsel vom alten Eigentümer getragen werden. 

2. Muss der Verkäufer den Käufer auf die Sonderumlage aufmerksam machen? 

Je nach Höhe des zu zahlenden Anteils der Sonderumlage kann sie eine abschreckende Wirkung auf potenzielle Käufer haben. 

Daher stellt sich berechtigterweise die Frage, ob der Verkäufer die Käufer über die Sonderumlage informieren muss. Diese Frage kann bejaht werden, der Verkäufer ist rechtlich verpflichtet, die potenziellen Käufer über die ausstehende Sonderumlage zu informieren. Insbesondere dann, wenn die Fälligkeit erst nach dem Kauf eintritt.

3. FAZIT: Sonderumlage bei einem Eigentümerwechsel 

Die Zahlung einer Sonderumlage zum Zeitpunkt eines Eigentümerwechsels bringt viele Fragen mit sich und ist sowohl für die Verkäufer als auch für die Käuferseite selten ein schönes Thema. 

Verständlicherweise möchte der Verkäufer die Sonderumlage nicht mehr zahlen, denn er kann keinen Mehrwert aus ihr erzielen. Der Käufer wiederum hat kein Interesse daran, zusätzlich zu dem immensen Kaufpreis noch weitere Kosten finanzieren zu müssen, auch wenn er den entstehenden Mehrwert nutzen kann. 

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil klare Verhältnisse geschaffen und entschieden, dass der neue Eigentümer zur Zahlung seines Anteils verpflichtet ist, wenn er zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. 

Aus diesem Urteil lässt sich ableiten, dass der ehemalige Eigentümer zur Zahlung verpflichtet ist, wenn er zum Zeitpunkt der Fälligkeit noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, auch wenn er keinen Mehrwert mehr aus der Sonderumlage zieht. 

Neben dieser sehr klaren Regelung gibt es jedoch ein Schlupfloch. Verkäufer und Käufer können eine individuelle Regelung im Kaufvertrag über die Zahlungsverpflichtung treffen.

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