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1. In welchem Rahmen wird eine Sonderumlage beschlossen?
Der Beschluss einer Sonderumlage kann ausschließlich im Rahmen einer Eigentümerversammlung beschlossen werden. Bei einem kurzfristigen Finanzierungsbedarf kann es daher notwendig sein, dass eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden muss, um einen entsprechenden Beschluss zu fassen.
Alternative kann auch ein Umlaufbeschlussverfahren in Erwägung gezogen werden, um eine Sonderumlage in die Wege zu leiten.
2. Was muss eine Beschlussfassung für eine Sonderumlage enthalten?
Damit die WEG die Beschlussfassung der Sonderumlage rechtssicher durchführt, müssen bestimmte Informationen im Beschluss selbst enthalten sein. Diese sind:
- Der Anlass bzw. Grund der Sonderumlage
- Die Höhe der Sonderumlage
- Der Verteilungsschlüssel, nach dem die Sonderumlage auf die Eigentümer aufgeteilt wird
- Der sich aus dem Verteilungsschlüssel ergebende Anteil der einzelnen Eigentümer
- Der Fälligkeitstermin, zu dem die Eigentümer ihren Anteil an den Hausverwalter gezahlt haben, müssen
Diese Informationen müssen offensichtlich im Beschluss zu finden sein. Fehlt eine der Informationen, ist der Beschluss zur Sonderumlage ungültig. Eine Ausnahme stellt dabei die Information der Anteil der einzelnen Eigentümer dar. Insofern sich aus dem Gesamtbetrag und dem Verteilungsschlüssel problemlos erkennen lässt, wie hoch der Anteil der einzelnen Eigentümer ist, darf auf diese Information im Einzelfall verzichtet werden.
Darüber hinaus kann im Beschluss noch die Zahlungsmodalität festgehalten werden. Also ob die Eigentümer den Betrag als Einmalzahlung leisten oder eine Rate vereinbart wird. Im letzteren Fall bietet es sich darüber hinaus an, die Höhe der einzelnen Raten sowie die konkreten Zahlungstermine zu verschriftlichen.
3. Welche Mehrheiten sind im Einzelfall bei einer Eigentümerversammlung erforderlich?
Welche Mehrheit in der Eigentümerversammlung für den Beschluss einer Sonderumlage notwendig ist, ist abhängig von der Maßnahme, für welche die finanziellen Mittel benötigt werden.
Einfach Mehrheit
Eine einfache Mehrheit, also eine Zustimmung von über 50 Prozent der abgegebenen Stimmen, ist ausreichend, wenn die Sonderumlage für einfache Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen genutzt wird.
Doppelt qualifizierte Mehrheit
Anders verhält es sich, wenn Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden sollen. In diesem Fall müssen zwei Drittel aller Eigentümer und mindestens 50% aller WEG-Mitglieder mit Miteigentumsanteilen zustimmen.
Hinweis von uns: Sie möchten ein Umlaufverfahren für den Beschluss einer Sonderumlage nutzen? In diesem Fall müssen alle Eigentümer zustimmen (“Allstimmigkeit”). Eine Enthaltung oder Gegenstimme lässt das Vorhaben scheitern. Dank der WEG-Reform können Umlaufbeschlüsse auch mit einfacher Mehrheit erzielt werden. Darüber muss jedoch vorab bei einer ordentlichen Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst werden.
4. Ist eine Sonderumlage ohne Beschluss möglich?
Grundsätzlich ist eine Sonderumlage ohne Beschluss nicht möglich.
Aber es gibt Sachverhalte, in denen es nicht möglich ist, auf den Beschluss der Eigentümerversammlung zu warten. Insbesondere deswegen, weil die gesetzliche Ladungsfrist auch in dringenden Notfällen nicht verzichtet werden darf. In einem solchen Fall ist der Hausverwalter berechtigt, von den Eigentümern eine Zahlung zu fordern, welche die Höhe des monatlichen Hausgeldes übersteigt. Die Fälligkeit der Zahlung ist in einem solchen Fall sofort.
Denkbare Fälle sind beispielsweise Dachschäden aufgrund eines Sturms oder der Austausch der Heizungsanlage aufgrund eines Schadens in den Wintermonaten.
In allen Fällen, in denen die Möglichkeit besteht, durch die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung den Beschluss der Sonderumlage zu fassen, ohne dass am Gemeinschaftseigentum ein größerer Schaden entsteht oder Gefahr für Leib und Leben herrscht, darf diese Ausnahmeregelung nicht angewandt werden.
5. Ab wann ist eine Sonderumlage fällig?
Wie bereits erwähnt, sollte die Fälligkeit der Sonderumlage Teil des Beschlusses sein.
Wurde die Festlegung der Fälligkeit im Beschluss vergessen, dann wird die Umlage fällig, sobald der Hausverwalter einfordert.
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, dann stellt sich die Frage, wer für die Zahlung des Anteils an der Sonderumlage verantwortlich ist. Auch wenn im ersten Moment angenommen werden könnte, dass es bei der Zuständigkeit auf den Zeitpunkt der Festlegung ankommt, ist dies nicht der Fall! Entscheidend ist der Zeitpunkt der Fälligkeit der Zahlung.
Gehört die Eigentumswohnung zu diesem Zeitpunkt bereits dem neuen Eigentümer, muss dieser auch für die Kosten aufkommen. Wer Eigentümer ist, ergibt sich aus dem Eintrag ins Grundbuch.
Dies trifft ebenfalls auf Eigentümerwechsel zu, welche im Rahmen einer Zwangsvollstreckung erfolgen und sich daher außerhalb des Grundbuches vollzieht.
6. FAZIT: Sonderumlage in einer WEG beschließen
Der Beschluss einer Sonderumlage obliegt im Regelfall immer der Eigentümerversammlung. Der Hausverwalter kann lediglich den Bedarf einer Sonderumlage feststellen und dementsprechend eine Versammlung einberufen.
Neben der Möglichkeit, die Sonderumlage in einer Versammlung zu beschließen, besteht auch die Option, über die Sonderumlage über einen Umlaufbeschluss abzustimmen.
In dringenden Fällen, in denen ein Beschluss der Sonderumlage durch die Eigentümer nicht abgewartet werden kann, darf der Hausverwalter die Sonderumlage eigenständig beschließen und von den Eigentümern einfordern.
Wird die Sonderumlage regulär beschlossen, dann ist die benötigte Mehrheit für den Beschluss abhängig von der Art der geplanten Maßnahme. Während kleinere Reparaturen lediglich eine einfache Mehrheit benötigten, brauchen komplexe bauliche Veränderungen eine einstimmige Zustimmung durch die Eigentümerversammlung.
Damit der Beschluss über die Sonderumlage vor dem Gesetz bestehen kann, müssen bestimmte Informationen im Beschluss enthalten sein. Andernfalls kann der Beschluss angefochten werden.
Gezahlt werden muss die Sonderumlage von dem Eigentümer, welcher zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht.
Insbesondere bei Eigentumsgemeinschaften in Selbstverwaltung kann der Beschluss einer Sonderumlage manchmal regelrechtes Kopfzerbrechen hervorrufen. Wenn Sie davon betroffen sind, dann sollten Sie sich über Matera informieren.
Matera ist ein in Frankreich gegründetes Unternehmen, welches es sich zur Aufgabe gemacht hat, selbstverwaltete Eigentümergemeinschaften durch ihre Online-Plattform und ein Team aus Experten rund um die Verwaltung einer WEG zu unterstützen.
Um dieses Angebot zu nutzen, zahlen Sie lediglich eine Service-Gebühr, welche alle Leistungen inkludiert. Wenn Sie Fragen haben, ob die Sonderumlage, welche beschlossen werden soll, mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit beschlossen werden muss, dann können Sie sich in der Zeit von montags bis freitags an die Experten von Matera wenden. Die notwendige Eigentümerversammlung lässt sich bequem über die Online-Plattform abhalten und auch die Eintragung des Beschlusses in die Beschluss-Sammlung erfolgt dort.
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