1. Vermieterrechte

Als Erstes geben wir Ihnen einen Einblick in Ihre Rechte als Vermieter. Denn unabhängig davon, dass in Deutschland die Mieterrechte sehr stark verankert sind, haben auch Sie als Vermieter einige Rechte gegenüber Ihren Mietern.

Die wichtigsten Rechte sind:

Mieterhöhung

Sie dürfen die Miete während der Vertragslaufzeit erhöhen, sofern die Mieterhöhung begründet ist. Diese Option ist auch gesetzlich verankert und findet sich in § 558 BGB. Es gibt verschiedene Gründe für eine Mieterhöhung. So besteht die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, wenn die ortsüblichen Mieten im Laufe der Mietzeit angestiegen sind. Es ist ebenfalls möglich, die Miete anzupassen, wenn Sie oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Modernisierungen durchgeführt haben. Voraussetzung für eine Erhöhung der Miete ist, dass Sie Ihrem Mieter die Erhöhung schriftlich ankündigen. Ist die Ankündigung formal fehlerhaft, dann kann die gesamte Mieterhöhung unwirksam sein. Es ist daher empfehlenswert, sich diesbezüglich von einem Experten im Vorfeld beraten oder unterstützen zu lassen. Allerdings darf die Mieterhöhung über einen Zeitraum von drei Jahren maximal bis zu 20 Prozent betragen. Zudem muss Ihr Mieter der Mieterhöhung zustimmen, bevor diese Gültigkeit erlangt. Mieter haben zwei Monate nach Zugang der Ankündigung Zeit, die Erhöhung abzulehnen oder ihr zuzustimmen. Die Zustimmung kann auch stillschweigend erfolgen.

Kündigung

Unter bestimmten Umständen dürfen Sie als Vermieter Ihren Mietern den Mietvertrag kündigen. Wann genau dies möglich ist, ist gesetzlich festgelegt! Für die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags ist ein berechtigtes Interesse Ihrerseits an der Kündigung notwendig. Dies wird in folgenden Fällen als gegeben betrachtet:

• Vertragsverletzungen des Mieters
• Eigenbedarf
• Wirtschaftliche Gründe

Eine Vertragsverletzung liegt vor, wenn die Miete über eine Dauer von zwei Monaten nicht gezahlt wurde oder andere schwerwiegende Pflichtverletzungen aus dem Vertrag durch den Mieter begangen wurden.

Bei der Kündigung müssen Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Die konkrete Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer von unter fünf Jahren beträgt sie drei Monate, zwischen fünf und acht Jahren sind es sechs Monate und ab einer Mietdauer von mehr als acht Jahren sogar neun Monate. Nur in sehr spezifischen Fällen ist eine fristlose Kündigung möglich. Hierzu gehören eine nicht genehmigte Untervermietung der Wohnung, die Beschädigung der Wohnung sowie der Verzug der Mietzahlung. 

Umlage von Kosten

Als Vermieter dürfen Sie bestimmte Betriebskosten der Wohnung bzw. Ihren Anteil der WEG Kosten auf Ihre Mieter über die Nebenkosten umlegen. Hierzu gehören:

• Heizkosten 
• Abwasserkosten
• Frischwasserkosten 
• Müllabfuhrgebühren 
• Versicherungskosten des Gebäudes

Wichtig ist, dass die Kosten konkret im Mietvertrag aufgeführt sind. Alternativ können Sie auch auf die Betriebskostenvereinbarung verweisen. 

Tierhaltung

Ihre Mieter müssen Sie als Vermieter um die Erlaubnis für die Tierhaltung bitten, wenn sie in der Wohnung große oder exotische Tiere halten möchten. Dies umfasst auch die Haltung von giftigen Schlangen. Ein grundsätzliches Verbot zur Haltung von Tieren in der Wohnung darf hingegen nicht ausgesprochen werden. Formfreie MietverträgeSie dürfen als Vermieter grundsätzlich auch einen formfreien Mietvertrag schließen. Es ist ausreichend, wenn die Mietbedingungen mündlich zwischen Ihnen und dem Mieter vereinbart werden. Allerdings fehlt Ihnen im Streitfall ein entsprechend belastbares Dokument, um Ihre Rechte durchzusetzen. 

2. Was dürfen Vermieter nicht?

Neben den Rechten des Vermieters gibt es jedoch auch einige Dinge, welche Sie als Vermieter nicht machen dürfen! Dies umfasst:

• Sie dürfen Ihren Mietern nicht grundlos kündigen. Jede Kündigung muss begründet sein!
• Es ist Ihnen ebenfalls verboten, ohne Zustimmung Ihres Mieters die Wohnung für eine Wohnungsbesichtigung zu betreten. 
• Ebenfalls verboten ist, dass Sie über einen Schlüssel verfügen, der Ihnen Zutritt zur Wohnung verschafft. Dies gilt sowohl für Generalschlüssel als auch für Zweitausfertigungen des konkreten Wohnungsschlüssels
• Außerdem dürfen Sie Ihren Mietern die Untervermietung Ihrer Wohnung nicht grundsätzlich untersagen. Allerdings darf die Untervermietung auch nur dann erfolgen, wenn Sie dieser zustimmen. Gründe wie eine Überbelegung der Wohnung, die Vermietung der gesamten Wohnung oder eine Untermiete von mehr als 10 % über der eigentlich vereinbarten Miete sind Gründe, um die Untervermietung zu verbieten.
• Auch wenn es sich negativ auf die Wohnung auswirken kann, dürfen Sie Ihren Mietern das Rauchen in der Wohnung nicht untersagen. Dies begründet sich darin, dass Rauchen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung gehört. Sollte es durch das Rauchen zu vergilbten Wänden oder anderweitigen Schäden kommen, müssen für die Beseitigungskosten allerdings die Mieter aufkommen. 

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3. Aufgaben & Pflichten von Vermietern

Neben Ihren Rechten als Vermieter haben Sie natürlich auch verschiedene Aufgaben und Pflichten. Welche dies im Einzelnen sind, stellen wir Ihnen hier vor!

Instandhaltungspflicht/ Reparatur inkl Kostenübernahme

Als Vermieter sind Sie zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Hierzu gehören unter anderem funktionierende Gas-, Wasser- und Stromleitungen. Dies bedeutet, dass Sie für Reparaturen, welche über Kleinreparaturen hinausgehen, zuständig sind. Kleinreparaturen sind alle Mängel in der Wohnung, welche einen Maximalbetrag von 75 Euro bis 100 Euro nicht überschreiten. Die konkrete Grenze der Leistungspflicht des Mieters ist in einer vertraglichen Regelung festzuhalten. Geschieht dies nicht, dann ist der Mieter von seiner Leistungspflicht befreit. Ebenfalls verpflichtet sind Sie zur Beseitigung von Mängeln, welche nicht durch den Mieter hervorgerufen wurden. Dies gilt auch dann, wenn die Mängel erst nach Übernahme der Wohnung durch den Mieter bekannt werden. Hierzu gehören:

• undichte Fensterrahmen 
• Schimmelbefall
• defekte Badelemente (z. B. kaputtes Waschbecken)

Wenn Sie im Rahmen der Mängelbeseitigung eine Modernisierung durchführen, dann können Sie die Kosten in Form einer Mieterhöhung in einem gewissen Rahmen auf Ihre Mieter umlegen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Wert der Immobilie durch die Modernisierung nachweislich erhöht wurde!Bei Schimmelbefall müssen Sie nicht grundsätzlich die Beseitigung leisten. Insofern ein falsches Lüft- bzw. Heizverhalten des Mieters Ursache des Schimmelproblems ist, liegt die Pflicht zur Beseitigung bei ihm. Schimmel kann aber auch aufgrund der Gebäudesubstanz entstehen. Dies ist besonders für Schimmel unter Tapeten der Fall. In diesem Fall sind Sie als Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Wichtig ist, dass der Schimmel gründlich und nachhaltig entfernt wird. Dies umfasst auch den Grund für die Feuchtigkeit, welche den Schimmel verursacht hat, zu finden und zu beseitigen. 

Gut zu wissen:

Als Vermieter sind Sie in der Nachweispflicht. Sie müssen nachweisen, dass der Schimmel auf ein falsches Lüft- oder Heizverhalten Ihrer Mieter zurückzuführen ist und nicht aufgrund der Bausubstanz entstanden ist. Zusätzlich empfehlen wir Ihnen, Ihre Mieter zum  richtigen Lüften und Heizen in der Wohnung zu  informieren.

Versicherungspflichten (Verkehrssicherungspflicht)

Sie unterliegen als Vermieter der Verkehrssicherungspflicht. Dies umfasst nicht nur die einzelne Mietwohnung, sondern auch alle anderen dazugehörigen Räume wie den Keller oder Parkplatz sowie die Gemeinschaftsbereiche. Sie müssen sicherstellen, dass die Nutzung der Immobilie durch Dritte sicher möglich ist. Ob die Mieter die Bereiche tatsächlich nutzen, ist irrelevant. Dies umfasst unter anderem:

• Sicherzustellen, dass keine Dachziegel vom Dach fallen 
• die Gehwege frei von Eis und Schnee sind
• Keine Schäden an elektrischen Geräten vorliegen
• Ausreichende Beleuchtung 

Heizung

Während der jährlichen Heizperiode von Anfang Oktober bis Ende April müssen Sie als Vermieter sicherstellen, dass die Räume der Wohnung tagsüber auf mindestens 20 Grad und nachts auf mindestens 18 Grad geheizt werden können. Außerhalb der Heizperiode besteht dieser Anspruch nicht. Ab dem Jahr 2027 muss der Heizkostenzähler aus der Ferne ablesbar sein. Sollte der Zähler bis zu diesem Zeitpunkt nicht umgerüstet sein, besteht die Möglichkeit zur Kürzung der Nebenkosten! Die Mieter sind gesetzlich nicht zum regelmäßigen Heizen verpflichtet, auch wenn dies die beste Vorbeugung für einen Schimmelbefall darstellt! Besteht für Ihren Mieter während der Heizperiode keine Möglichkeit zum Heizen, kann dieser eine Mietminderung vornehmen. 

Wohnungsbescheinigung

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, Ihren Mietern eine Wohnungsbescheinigung, auch Vermieterbescheinigung genannt, auszustellen. Mieter benötigen Sie für Ihre Versicherungen oder zur Ummeldung ihres Wohnsitzes beim Bürgeramt. Insbesondere für letzteres ist die Bescheinigung zwingend notwendig, da die Behörden inzwischen stärker gegen Scheinwohnsitze vorgehen. Zur Erstellung der Bescheinigung haben sie eine Frist von maximal zwei Wochen. In der Regel wird die Bescheinigung direkt nach Abschluss des Mietvertrags an den Mieter ausgehändigt. Die Bescheinigung muss Vornamen und Nachnamen sowie die Adresse von Mieter und Vermieter beinhalten. Außerdem muss das konkrete Ein- oder Auszugsdatum auf der Bescheinigung erkennbar sein. 

Nebenkostenabrechnung

Sie sind verpflichtet, innerhalb eines festgelegten Intervalls die Betriebskosten für die vermietete Wohnung abzurechnen. In der Regel beträgt dieses Intervall ein Jahr. Sie können als Vermieter jedoch auch ein kürzeres Intervall festlegen. Die Nebenkostenabrechnung muss transparent und leicht verständlich sein. Für die Berechnung der Nebenkosten wird ein festgelegter Schlüssel verwendet. Hierzu haben Sie verschiedene Optionen:

• Wohnfläche
• Bewohner:innen in der Mietwohnung
• Verbrauch
• oder Anzahl der Wohnungen

Es gibt keine Vorgaben, welchen Schlüssel Sie für Ihre Wohnungen wählen. Sie können den aktuellen Schlüssel jederzeit verändern, wenn hierdurch eine bessere Kostenverteilung auf alle Beteiligten möglich ist. Wichtig zu wissen ist, dass die Nebenkostenabrechnung maximal bis zum Ende des Folgejahres gestellt werden kann. Danach muss der Mieter die etwaige Nachzahlung nicht mehr zahlen!

Diese Frist gilt jedoch nicht für ein mögliches Guthaben des Mieters! Dieses muss auch bei einer verspäteten Bereitstellung der Nebenkostenabrechnung von Ihnen an den Mieter überwiesen werden. Darüber hinaus unterliegen Sie gegenüber Ihren Mietern einer Rechenschaftspflicht hinsichtlich der Betriebskosten. Das bedeutet, dass Sie Ihrem Mieter auf dessen Verlangen hin Rechnungen und Belege für jeden Kostenpunkt der Betriebskostenabrechnung vorlegen müssen. Dies gilt insbesondere, wenn es zu Kostensteigerungen im vergangenen Jahr gekommen ist.

Allerdings sind Sie nicht verpflichtet, stets das kostengünstigste Angebot zu wählen. 

Handwerkersuche

Wenn es Schäden oder Mängel an der Wohnung gibt, welche durch Sie als Vermieter zu beseitigen sind, obliegt es Ihnen, einen geeigneten Handwerker zu suchen. Im Vorfeld der Beauftragung ist es Ihnen gestattet, sich in der Wohnung ein Bild vom Schaden zu machen, der beseitigt werden soll. Dies dient dazu, dass Sie einschätzen können, was der Handwerker konkret machen soll.

Sollte Ihr Vermieter entgegen dieser Regelung selbsttätig einen Handwerker beauftragen, dann muss er die entstandenen Kosten auch selbst tragen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Beauftragung des Handwerkers zeitnah erfolgen muss, um die Ausbreitung des Schadens zu verhindern oder wenn der Mieter Sie über den Schaden informiert hat, Sie aber nichts getan haben, um den Schaden zu beseitigen. Im letzteren Fall muss Ihr Mieter Ihnen aber zunächst eine Frist zur Beseitigung geben und diese muss von Ihnen nicht eingehalten werden. 

3. Welche Aufgaben kann der Vermieter abgeben

Insbesondere, wenn Sie mehrere Eigentumswohnungen oder ein Mehrfamilienhaus besitzen und vermieten, ist der Aufwand rund um die Verwaltung der Vermietung hoch. Wenn dies nicht Ihr eigentlicher Beruf ist, sondern lediglich eine Investition in Ihre Zukunft, dann kann es hilfreich sein, sich durch eine Mietverwaltung unterstützen zu lassen. Insbesondere deswegen, weil Fehler bei der Einhaltung der Rechte und Pflichten rechtliche Konsequenzen haben können. Mietverwaltungen haben die Übernahme solcher Aufgaben professionalisiert und schützen damit Ihre Kunden bestmöglich vor einer solchen Konsequenz.Folgende Aufgaben können Sie an die Mietverwaltung abgeben:

• Überwachung der Mietzahlungen
• Betreuung der Immobilie im kaufmännischen und / oder technischen Bereich
• Durchführung von Mieterhöhung 
• Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung und Übersendung der Nebenkostenabrechnung an die Mieter
• Erstellung von Mahnungen bei Zahlungsverzug der Mieter
• Übernahme von Wohnungsbesichtigungen
• Erstellung von Mietverträgen 
• Übernahme der Verkehrssicherungspflichten, insbesondere von Streuen und Räumen der Gehwege im Winter
• Gartenpflege insofern notwendig

Welche Aufgaben Sie an die Mietverwaltung abgeben, ist nicht geregelt, sondern kann von Ihnen individuell entschieden werden. Darüber hinaus sollten Sie beachten, dass bestimmte Aufgaben durch die Hausverwaltung übernommen werden müssen und nicht von der Mietverwaltung übernommen werden können, wenn sich Ihre Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) befindet. 

4. Fazit

Egal ob Sie Wohnungen in Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart vermieten, als Vermieter haben Sie eine Vielzahl von Rechten, allerdings auch von Pflichten und Aufgaben. Um Streit mit Ihren Mietern zu vermeiden, sollten Sie konkret wissen, was Sie dürfen und was nicht. Wenn Sie Wohnungen in einer WEG vermieten, kann das ganze durch das Vorhandensein einer WEG und einer anderen Pflichtverteilung nochmal deutlich komplizierter werden. Für Sie als Vermieter kann es daher hilfreich sein, eine professionelle Mietverwaltung zu engagieren, welche Ihnen bei Ihren Aufgaben und Pflichten zur Seite steht bzw. diese übernimmt.

Als WEG mit vermieteten Eigentumswohnungen ist eine erfahrene Hausverwaltung ein absolutes Muss. Ein verlässlicher Partner an Ihrer Seite kann Matera Hausverwaltung sein. Matera bietet seinen Kunden neben dem klassischen Hausverwalter auch eine Vielzahl von Experten in den relevanten Bereichen einer WEG. Wir alle unterstützen Sie bestmöglich in allen Fragen rund um den Umgang mit der Vermietung von Wohnungen in Ihrer Eigentümergemeinschaft. Außerdem bieten wir unseren Kunden eine digitale Plattform, um den Austausch sowie die gesamte Verwaltung effizienter zu gestalten. Das klingt genau nach dem, was Sie suchen? Dann fordern Sie noch heute Ihr persönliches Angebot bei uns an. Wir freuen uns darauf!