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Der WEG-Beirat kontrolliert und unterstützt Verwalter einer WEG und gehört daher zu den wichtigsten Bestandteilen einer Eigentümergemeinschaft. Um dem Beirat zumindest rechtlich entgegenzukommen, besteht die Möglichkeit der Entlastung. Doch was versteht man darunter? Und wie funktioniert die Entlastung eines WEG-Beirats? Auf diese und viele weitere Fragen erhalten Sie in diesem Beitrag Antworten.
1. Was versteht man unter der Entlastung des WEG-Beirats?
Der Verwaltungsbeirat dient als Kontrollinstanz für den externen oder internen Verwalter einer Eigentümergemeinschaft und ist daher mit Aufgaben wie etwa der Rechnungs- und Belegprüfung betraut.
Hierbei handelt der Beirat innerhalb einer festgelegten Kompetenz und hat gewisse Pflichten, die er erfüllen muss und welche er nicht verletzen darf.
Die Tätigkeit des WEG-Beirats erfolgt regelmäßig unentgeltlich, weshalb sich die sog. Entlastung des Verwaltungsbeirats etabliert hat.
Unter der Entlastung des WEG-Beirats versteht man den freiwilligen, in einem Mehrheitsbeschluss festgelegten Verzicht der Eigentümergemeinschaft auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, die zu einem zurückliegenden Zeitpunkt, wie etwa dem letzten Wirtschaftsjahr, entstanden sind.
Somit wird von der Inanspruchnahme des Verwaltungsbeirats abgesehen. Die Folge ist ein sog. negatives Schuldanerkenntnis, welches in § 397 Abs. 2 BGB geregelt ist: Ist eine Entlastung des Beirats durch die WEG beschlossen worden, so kann diese den WEG-Beirat aufgrund einer vergangenen Pflichtverletzung nicht mehr rechtlich belangen.
Da dies ein nicht unerheblicher Verzicht auf wichtige Rechte seitens der Eigentümer ist, gelten hier bestimmte Voraussetzungen:
Der Ausschluss von Ersatzansprüchen für einen zukünftigen Zeitraum ist ausgeschlossen. Auch ist eine Entlastung für strafbares Verhalten des Beirats nicht möglich, ebenso wenig wie für die Ansprüche einzelner Eigentümer aus dem Sondereigentum; die Entlastung bezieht sich ausschließlich auf gemeinschaftliche Ansprüche der WEG.
Hintergrund dieser Maßnahme ist, dass der WEG-Beirat für Pflichtverletzungen, also Fehler, die ihm in seiner Tätigkeit unterlaufen und die er zu verschulden hat, haftet.
Regelmäßig kommt es dem WEG-Beirat daher sehr gelegen, wenn er für vergangenes (Fehl-) Verhalten nicht mehr in Anspruch genommen werden kann. Um dies rechtssicher festzuhalten, wird die Entlastung des Verwaltungsbeirats durch einen Mehrheitsbeschluss verankert.
An dieser Stelle ist jedoch wichtig zu erwähnen, dass die Entlastung des WEG-Beirats seit der Reform des WEG-Gesetzes etwas an Bedeutung verloren hat: Die gesetzliche Haftung von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats, die unentgeltlich tätig werden, beschränkt sich gem. § 29 Abs. 3 WEG nur noch auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit; liegt hingegen „einfache“ Fahrlässigkeit vor, so ist die Haftung ausgeschlossen.
Wurde nun die Entlastung des Verwaltungsbeirats von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und so auf etwaige Ersatzansprüche gegen den WEG-Beirat innerhalb des zulässigen Rahmens verzichtet, ergeben sich hieraus, insbesondere zwei zentrale Rechtsfolgen:
Einerseits kann der Verwaltungsbeirat für das besagte Wirtschaftsjahr nicht mehr rechtlich in Anspruch genommen werden (auch nicht vor Gericht) und andererseits darf der WEG-Beirat nicht aufgrund solcher Gründe abberufen werden, die von der Entlastung umfasst sind.
2. Wie wird der WEG-Beirat in einer WEG entlastet?
Konkret bedeutet die Entlastung des WEG-Beirats den Verzicht der Eigentümergemeinschaft auf die Geltendmachung von Ersatzansprüchen gegen den Verwaltungsbeirat.
Letzterer muss also nicht befürchten, aufgrund einer Pflichtverletzung im vergangenen Wirtschaftsjahr von der Eigentümergemeinschaft rechtlich belangt und vor einem Zivilgericht verklagt zu werden.
Die Entlastung bezieht sich auch auf die Handlungen, die mit dem eigentlich zu entlastenden Vorgang zusammenhängen, weil sie etwa hierfür die Grundlage bilden oder zeitlich und logisch nicht getrennt betrachtet werden können.
Ergab sich die Pflichtverletzung aus einer inkonsequenten Kontrolle der Jahresabrechnung und wurde die Entlastung des Verwaltungsbeirats beschlossen, so erstreckt sich diese „Haftungsbefreiung“ auch auf die Prüfung der einzelnen Rechnungen und Posten.
Wieso? Da diese Positionen mit dem Endergebnis in einem sachlichen Zusammenhang stehen und nicht getrennt betrachtet werden können.
In der Praxis erfolgt die Entlastung des Verwaltungsbeirats durch einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.
Hierbei ist jedoch zu beachten, dass – um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden, separat über die Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters bzw. WEG-Beirats beschlossen werden sollte. Dies bedeutet für die Einladung zur Eigentümerversammlung, dass den jeweiligen Beschlüssen einzelne Tagesordnungspunkte zugeschrieben werden sollten.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich vor allem dann für die Entlastung des WEG-Beirats entscheiden, wenn dessen Tätigkeit in der Vergangenheit nicht zu beanstanden war und es daher auch keine Zweifel gibt, dass der Beirat etwa die Rechnungsprüfung sorgfältig durchgeführt hat und innerhalb seiner Kompetenz agierte.
3. Darf der Verwaltungsbeirat über seine eigene Entlastung abstimmen?
Nein, der Verwaltungsbeirat einer WEG darf nicht über seine eigene Entlastung abstimmen. Das Stimmrecht derjenigen Eigentümer, die den WEG-Beirat bilden, ist nach § 25 Abs. 5 WEG bei Abstimmungen zu der Entlastung des Verwaltungsbeirats ausgeschlossen.
Dies ist nur konsequent, da der WEG-Beirat an einem positiven Ergebnis zur Abstimmung über die Entlastung interessiert ist und daher die Gefahr besteht, dass sich die entsprechenden Eigentümer nicht objektiv mit den Vor- und Nachteilen der Entlastung auseinandersetzen würden.
4. Besteht ein Anspruch auf die Entlastung des Verwaltungsbeirats?
Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Beirats auf Entlastung. Hierzu kann sich in der Gemeinschaftsordnung jedoch eine Ausnahme finden:
Wurde hier bzw. durch vorherigen Beschluss dem Beirat ein Anspruch auf Entlastung eingeräumt, so kann dieser die Entlastung von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.
5. FAZIT: Entlastung des WEG-Beirats
Der entscheidende Vorteil der Entlastung des WEG-Beirats liegt vor allem darin, dass sich hierdurch mehr Eigentümer für die unentgeltliche Tätigkeit finden lassen, da sie so besser vor Ersatzansprüchen geschützt werden. Auch kann die Entlastung als gegenseitiger Vertrauensvorschuss oder -beweis gelesen und das Klima innerhalb der WEG hierdurch verbessert werden. Zuletzt schafft die Entlastung vor allem für den Verwaltungsbeirat (Rechts-) Sicherheit, was die vergangenen Wirtschaftsjahre angeht.
Wir hoffen, wir konnten Ihnen in diesem Beitrag das Thema rund um die Entlastung des Verwaltungsbeirats näherbringen.
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