Wärmepumpe in der WEG: Alles, was Sie als Eigentümer wissen müssen (2023)

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Darleen Mokosek
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Wärmepumpe in der WEG: Alles, was Sie als Eigentümer wissen müssen (2023)

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1.2.2023
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Im Sinne der Energiewende gewinnt das Thema Wärmepumpe zusehends auch für Eigentümergemeinschaften an Bedeutung. Doch wie funktioniert eine Wärmepumpe, welche Vor- und Nachteile bietet sie für die WEG und ist sie wirklich so effizient wie gedacht?

1. Was ist eine Wärmepumpe?

Das Thema Wärmepumpe ist in aller Munde und auch bei vielen Wohnungseigentümergemeinschaften aktuell Thema.

Dennoch ist vielen Eigentümern noch nicht klar, was es mit Wärmepumpen genau auf sich hat.

Hier gibt es für Sie eine kurze Erklärung:

Mithilfe von Wärmepumpen können Gebäude geheizt und Warmwasser aufbereitet werden. Hierzu nutzen sie die Umweltwärme aus dem Grundwasser, der Luft und/oder dem Erdreich. Denn dort befindet sich Wärme, die entzogen und mit Hilfe eines Kältekreislaufs erhöht wird. Dies geschieht durch einen in der Wärmepumpe befindlichen Kompressor, der in der Regel mit Strom betrieben wird. 

Werfen wir einen Blick in die Wärmepumpe:

  • In dieser zirkuliert ein Kältemittel. Dieses entzieht der bereits genannten natürlichen Quelle wie dem Grundwasser die Wärme und verdampft hierbei.
  • Der Dampf des Kältemittels wird durch den Kompressor verdichtet, wodurch sich die entzogene Temperatur so weit erhöht, dass die Wärme an das im Gebäude befindliche Heizsystem abgegeben werden kann. Hierzu dient der Wärmetauscher. 
  • Ist die gewonnene Wärme erfolgreich in das Heizsystem abgegeben worden, wird das Kältemittel wieder flüssig und kann erneut zur Entziehung der Umweltwärme genutzt werden; die beschriebene Prozedur beginnt von vorn. 

Um von der  Funktionsweise der Wärmepumpe vollumfänglich profitieren zu können, sollte das Gebäude über eine sehr gute Wärmedämmung sowie ein sog. Niedrigtemperatur- Wärmeabgabesystem (beispielsweise eine Wand- oder Fußbodenheizung oder einen Niedrigtemperaturheizkörper) mit einer Vorlauftemperatur von unter 35 Grad Celsius verfügen.

Falls Sie sich für eine Wärmepumpe entscheiden, sollten Sie drei verschiedene Arten von Wärmepumpe kennen: 

  • Luftwärmepumpe
  • Erdwärmepumpe
  • Grundwasserwärmepumpe

Erstere nutzen die Wärmeenergie in der Luft, während Erdwärmepumpe die Wärmeenergie aus dem Boden gewinnen. Grundwasserwärmepumpe greifen, wie der Name schon erahnen lässt, auf das Grundwasser zurück. Weitere Informationen zu den drei Wärmepumpen-Arten finden Sie hier.

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Gut zu wissen :
Je höher die Temperatur der Wärmequelle, desto geringer die Energiekosten.  

2. Gehört eine Wärmepumpe zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Als Eigentümer einer WEG ist es wichtig zu wissen, welche Teile des Objekts zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören.

Ein Exkurs:

Zum Gemeinschaftseigentum i.S.d. § 1 Abs. 5 WEG gehören grundsätzlich das Grundstück und das Gebäude, soweit es nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten steht. 

Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Eigentümern gemeinsam verwaltet und genutzt. 

Zum Sondereigentum gehört im Umkehrschluss all das, was einem WEG-Mitglied allein zusteht; hierüber kann der entsprechende Eigentümer nach seinem Belieben verfügen und andere von der Nutzung ausschließen. 

Versorgt eine Heizungsanlage, in diesem Fall die Wärmepumpenanlage, die gesamte Eigentümergemeinschaft, so gehört diese zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Dies ist auch der Fall, wenn das Heizsystem nicht nur das Gebäude der WEG mit Wärme versorgt, sondern auch andere Objekte. 

Sondereigentum lässt sich maximal an einzelnen Heizkörpern, den Heizkörperventilen und den Zuleitungen durch eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarungen begründen, hierzu auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 08.07.2011 (Az. V ZR 176/10). 

Besteht eine solche Regelung nicht, ist die definitive Zuweisung der genannten Teile rechtlich nicht abschließend geklärt. 

3. Ist der Einbau einer Wärmepumpe eine bauliche Veränderung?

§ 20 Abs. 1 WEG regelt die bauliche Veränderung und definiert sie als jede Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. 

Die bauliche Veränderung ist daher regelmäßig von der Erhaltungsmaßnahme abzugrenzen.

Diese ist in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelt und setzt sich aus der Instandhaltung und der Instandsetzung (vgl. § 13 Abs. 2 WEG) zusammen. 

Übertragen auf Heizungsanlagen hilft folgender Grundsatz bei der Einordnung: 

Wird ein funktionierendes Heizsystem ausgetauscht, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Ist das Heizsystem jedoch kaputt und muss deshalb ausgetauscht werden, spricht man von einer Instandhaltungsmaßnahme. 

Die Abgrenzung und Einordnung ist von WEG zu WEG individuell zu betrachten. 

Häufig wird ein Wärmepumpensystem jedoch nicht allein deshalb eingebaut, weil die Gasheizung nicht mehr funktioniert, sondern vielmehr, weil die Wirtschaftlichkeit und Energieeffizienz die Eigentümer überzeugt hat. 

Hierbei würde es sich daher - wie beim Einbau einer Photovoltaik-Anlage oder der Umstellung der Zentralheizungsanlage auf Fernwärme - um eine bauliche Veränderung handeln.

Soll über die Vornahme des Einbaus entschieden werden und handelt es sich hierbei um eine bauliche Veränderung, genügt seit dem 1.12.2020 - mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform - die einfache Mehrheit zur Beschlussfassung.

Der Beschluss darf sich jedoch nicht auf den Austausch der Heizkörper erstrecken, welche zum Sondereigentum gehören. 

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Gut zu wissen :
Bautechnisch gesehen erfordert der Einbau einer Wärmepumpe das Ändern des bestehenden oder das Schaffen eines neuen Systems. Dies bedeutet, dass der Raum, in dem die Wärmepumpe installiert werden soll, möglicherweise modifiziert werden muss, um Platz zu schaffen. Dazu können unter Umständen der Einbau neuer Rohre, neuer Leitungen, die Änderung der Elektroinstallation oder die Änderung der Heizungsart gehören.   

4. Wer trägt die Kosten für die Installation einer Wärmepumpe in einer WEG?

Grundsätzlich tragen alle Eigentümer der WEG die Kosten für bauliche Veränderungen nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile

Voraussetzung hierfür ist, dass die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde. 

Die Kosten sind ebenfalls gemeinschaftlich zu tragen, wenn sie sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. 

Sind die Kosten für die bauliche Veränderung unverhältnismäßig hoch, so müssen nur diejenigen Wohnungseigentümer diese tragen, welche für das Vorhaben, hier also den Einbau der Wärmepumpe, gestimmt haben. 

Grundsätzlich dürften dann auch nur diese Eigentümer von der baulichen Veränderung - dem neuen Wärmepumpen-Heizsystem -  Gebrauch machen, was in der Realität aber kaum bis überhaupt nicht möglich ist. Die Eigentümer, die sich nicht an der Finanzierung beteiligt haben, würden dann trotzdem von den günstigeren Energiekosten profitieren. Wie sich dieses Dilemma in der Praxis zukünftig lösen lässt, bleibt unklar. 

Ist die Heizungsanlage so alt, dass sie ausgetauscht werden muss und tritt an ihre Stelle daher die Wärmepumpe, handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme, deren Kosten grundsätzlich von allen Eigentümern getragen werden müssen und bei der auf die Erhaltungsrücklagen zurückgegriffen werden kann. 

Hier bleibt es jedoch strittig, ob die Preisdifferenz, die sich bei der Entscheidung für eine Wärmepumpe und gegen eine neue - günstigere - Gasheizung ergibt, noch zu den Instandhaltungsmaßnahmen gezählt werden kann. 

Es kann durchaus vorkommen, dass beim Thema Wärmepumpe innerhalb der Eigentümergemeinschaft angesichts der hohen Anschaffungs- und Installationskosten Unruhe aufkommt und die (Un-)sinnigkeit der Maßnahme intensiv diskutiert wird, vor allem hinsichtlich der Kostenverteilung in der WEG

Im Vorfeld sollte sich daher umfassend über die Vor- und Nachteile einer Wärmepumpe sowie der Amortisierung anfallender Kosten bei den tatsächlichen Begebenheiten informiert werden. Hierzu jedoch gleich mehr. 

Wenn Eigentümer den Einbau einer Wärmepumpe in der WEG antreiben möchten, sollten diese bei den anderen Eigentümern “vorfühlen”, wie sie zu dem Thema stehen und welche Kritikpunkte aufkommen, um das Vorhaben möglichst glatt über die Bühne zu bringen. 

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Gut zu wissen :
Nicht eindeutig geklärt, aber durchaus denkbar ist die Umlagefähigkeit der Kosten für den Einbau der Wärmepumpe, da es sich hierbei um eine Modernisierung nach dem Mietrecht handeln könnte.  

5. Vorteile einer Wärmepumpe für eine Eigentümergemeinschaft

Eine Wärmepumpe ist eine der energieeffizientesten Heizmethoden, die in einer Eigentümergemeinschaft eingesetzt werden kann. 

Die Nutzung einer Wärmepumpe gehört zu den saubersten und umweltfreundlichsten Heizformen, die aktuell bestehen, da die Wärmequellen aus der Natur stammen und die Ressourcen, wie etwa die Umgebungsluft, in der Regel unbegrenzt vorhanden sind. Ein klarer Vorteil liegt hier also in der Schonung von fossilen Brennstoffen wie Öl und Gas und dem damit einhergehenden Schutz der Natur und Umwelt. 

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Gut zu wissen :
Der CO2-Ausstoß von Wärmepumpen ist bis zu 90 Prozent niedriger als bei herkömmlichen Gas- und Ölheizungen.  

Weitere Vorteile liegen etwa in der flexiblen Einsetzbarkeit der Wärmepumpe, die in so gut wie jeder Gebäudeart genutzt werden kann. Auch können Wärmepumpen unter den richtigen Voraussetzungen zum Kühlen genutzt werden.

Ja, die Installation und Anschaffung einer Wärmepumpe sind eine nicht unerhebliche Investition, die sich jedoch zügig amortisiert. Im Übrigen entstehen bei Wärmepumpen kaum Betriebskosten, sie sind nahezu wartungsfrei und haben eine sehr hohe Betriebssicherheit. Außerdem ist die “Lebensdauer” von Wärmepumpen länger als die von anderen Heizsystemen. 

Zudem bestehen verschiedene Subventionen und staatliche Förderungen für den Einsatz von Wärmepumpen. Diese können in Form von finanziellen Zuschüssen, Steuererleichterungen oder Zuschüssen für die Investitionskosten angeboten werden. Die genauen Regelungen und die Höhe der Förderungen hängen jedoch vom jeweiligen Land und seinen Förderprogrammen ab. Auch bieten einige Stromversorger günstigere Stomtarife für Wärmepumpen an. 

Für die Eigentümergemeinschaft bedeutet der Einbau einer Wärmepumpe vor allem eine mittel- und langfristige Kostenersparnis durch niedrigere Energiekosten: 

  • Um den Einsatz einer Wärmepumpe mit einer herkömmlichen Heizung hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit und Effizienz vergleichen zu können, wird die sog. Jahresarbeitszahl herangezogen. Diese gibt an, wie viel Energie ein Heizsystem im Vergleich zu seinem Energiebedarf braucht. 
  • Hier gilt: Je höher die Jahresarbeitszahl, desto effizienter ist das entsprechende Heizsystem. 
  • Bei Wärmepumpen beträgt die Jahresarbeitszahl 2,5 bis 4, während Ölheizungen eine Jahresarbeitszahl von etwa 0,8 bis 0,95 haben
  • Wärmepumpen verbrauchen also weniger Energie, um den gleichen Wärmebedarf zu decken. 
  • Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Jahresarbeitszahl von Wärmepumpen und herkömmlichen Heizungssystemen auch von anderen Variablen, wie der Größe des Gebäudes und der Isolierung des Gebäudes, abhängt.

6. Nachteile einer Wärmepumpe für eine Eigentümergemeinschaft

Trotz der vielen Vorteile sollen die Nachteile von Wärmepumpen für die WEG nicht ungenannt bleiben:

Der wohl zentralste Nachteil liegt in der anfänglichen hohen Investition, die im Zweifel von allen Eigentümer getragen werden muss (s.o.). 

Des Weiteren müssen bestimmte Voraussetzungen, insbesondere eine gute Gebäudedämmung, vorliegen, um die Wärmepumpe optimal und wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können: 

Um die volle Effizienz zu ermöglichen, sollten in den Wohnungen Fußbodenheizungen oder Niedrigtemperaturheizkörper installiert sein. 

Außerdem muss beachtet werden, dass für Warmwasser häufig ein zusätzliches System installiert werden muss. 

Mangelt es hieran und muss daher “nachgerüstet” werden, bedeutet dies weitere Kosten für die Eigentümer der WEG.

Allgemein ist die Analyse der Umsetzbarkeit, die Planung und die Installation von Wärmepumpen umfangreich und kann durch die Komplexität nur von Fachunternehmen durchgeführt werden. Diese sind aufgrund der aktuellen Begebenheiten und der hohen Nachfrage häufig monatelang ausgebucht und stehen nur mit entsprechender Wartezeit zur Verfügung. 

Je nach Art der Wärmepumpe kann es auch sein, dass sich die Eigentümergemeinschaft mit Behörden und zeitintensiven Genehmigungsverfahren (etwa für eine Tiefbohrung) rumschlagen muss.

Bevor sich die WEG für die Installation der Wärmepumpe entscheidet, sollten die genannten Punkte dringend, auch unter Zuziehung entsprechender Fachleute wie etwa Energieberatern, geklärt werden. 

7. FAZIT: Wärmepumpe in der WEG

Wärmepumpen bestechen neben ihrer guten Ökobilanz vor allem durch ihre Wirtschaftlichkeit, da sich die anfänglich hohen Installations- und Anschaffungskosten unter den richtigen Voraussetzungen schnell amortisieren und die Energie- und Heizkosten für die WEG sinken.

Dennoch sind auch die Nachteile, die der Einbau von Wärmepumpen mit sich bringt, nicht von der Hand zu weisen. 

Bestenfalls sollte daher bereits im Vorfeld innerhalb einer WEG Einigkeit unter den Eigentümern beim Thema “neues Heizsystem” bestehen, um Streitigkeiten und Frust, insbesondere hinsichtlich der Finanzierung des Vorhabens, zu vermeiden.

Wir hoffen, Ihnen hat dieser Beitrag zur Wärmepumpe in Eigentümergemeinschaften gefallen. An dieser Stelle wollen wir Ihnen gerne Matera vorstellen:

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