1. Gehören Wallboxen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stehen vor der Frage, ob und wie eine Wallbox auf dem Gemeinschaftseigentum installiert werden kann. Sowohl Mieter, als auch Eigentümer, die selbst im Gebäude wohnen, fordern einen Einbau einer entsprechenden Ladeinfrastruktur. Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist dabei wichtig, um zu verstehen, wer die Entscheidungen trifft und die Kosten trägt.

Gemäß § 1 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist Gemeinschaftseigentum all das, was nicht explizit als Sonder- oder Teileigentum ausgewiesen ist. Dazu gehören typischerweise das Grundstück, die tragenden Wände und das Dach des Gebäudes. Sonder- oder Teileigentum sind dagegen Bestandteile der Immobilie, die ausschließlich einzelnen Eigentümern zugeordnet sind, wie beispielsweise Wohnungen oder bestimmte Kellerräume.

Die Installation einer Ladeeinrichtung für Elektrofahrzeuge (Wallbox) berührt oft sowohl Elemente des Gemeinschaftseigentums als auch des Sondereigentums. Die Wallbox selbst und die damit verbundenen Installationen können in der Teilungserklärung der WEG als Sondereigentum deklariert werden, wenn sie ausschließlich einem Eigentümer dienen und keinen Einfluss auf das Gemeinschaftseigentum haben. In der Regel wird jedoch eine Installation in der Tiefgarage oder im für das Parken vorgesehenen Außenbereich des Gebäudes notwendig sein, da dieser Standort schlichtweg der sinnvollste ist und normalerweise auch ausreichend Platz für eine Wallbox vorhanden ist. Parkbereiche zählen aber häufig zum Gemeinschaftseigentum (anders verhält es sich oft bei Garagen). In jedem Fall werden die benötigten Stromleitungen dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sein.

Daher muss im Vorfeld des Einbaus eine Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholt werden. Hierbei kommt der ordnungsgemäße Beschluss zum Tragen, der sicherstellt, dass alle rechtlichen und technischen Voraussetzungen für das Vorhaben erfüllt sind und die Interessen aller Parteien angemessen berücksichtigt werden. Der Beschluss kann entweder in der Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss gefasst werden.

2. Wallbox in der WEG: eine bauliche Veränderung?

Die Installation einer Wallbox wird rechtlich als bauliche Veränderung betrachtet. Das bedeutet, dass sie über die gewöhnliche Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht und daher besondere Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zur Anwendung kommen.

Nach § 20 Abs. 1 WEG kann eine bauliche Veränderung grundsätzlich nur mit Zustimmung aller davon beeinträchtigten Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Dies schließt nicht nur die physische Installation einer Wallbox ein, sondern auch alle damit verbundenen Maßnahmen, wie das Verlegen von Stromleitungen oder die Anpassung der bestehenden Elektroinstallationen.

Jedoch gibt es seit der WEG-Reform im Jahr 2020 eine Erleichterung: Die Installation von Ladeinfrastrukturen für elektrisch betriebene Fahrzeuge ist durch eine gesetzliche Ausnahme geregelt. So regelt § 20 Abs. 2 WEG, dass jeder Eigentümer einen Anspruch darauf hat, auf seine Kosten angemessene bauliche Veränderungen zu verlangen, die dem Laden elektrischer Fahrzeuge dienen. Dies erleichtert die Beschlussfassung erheblich, da für solche Maßnahmen keine Einstimmigkeit mehr erforderlich ist. Es reicht eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung.

Trotz dieser gesetzlichen Erleichterung ist es ratsam, alle Eigentümer frühzeitig in den Planungsprozess einzubeziehen und auf eine breite Zustimmung hinzuarbeiten.

3. Kann eine Eigentümergemeinschaft eine Wallbox verbieten?

Die direkte Verweigerung der fachgerechten Installation einer Wallbox durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist seit der Gesetzesänderung im Dezember 2020 nicht mehr ohne Weiteres möglich. Wie bereits erwähnt, haben Wohnungseigentümer durch den § 20 Abs. 2 WEG nunmehr einen rechtlichen Anspruch auf die Errichtung von Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge, vorausgesetzt, die Installation ist technisch machbar und beeinträchtigt die übrigen Miteigentümer nicht übermäßig.

Jedoch gibt es Grenzen: Die Eigentümergemeinschaft kann bestimmte Anforderungen an die Ausführung stellen. So kann die WEG etwa Anforderungen bezüglich der Kapazität und des Standorts der Ladestation stellen, insbesondere wenn es um den Anschluss an das bestehende Stromnetz geht. Solche Bedingungen müssen allerdings verhältnismäßig sein und dürfen nicht dazu dienen, die Installation unnötig zu erschweren oder zu verteuern.

Letztlich können Einwände gegen eine geplante Installation dann erfolgreich sein, wenn nachweislich eine übermäßige Beeinträchtigung der Gemeinschaft oder eine Gefährdung der strukturellen Integrität des Gebäudes besteht. In solchen unwahrscheinlichen Fällen muss die Eigentümergemeinschaft Alternativvorschläge prüfen, um dem Eigentümer dennoch die Möglichkeit zu geben, sein E-Fahrzeug auf dem Grundstück zu laden.

4. Wer muss Wallboxen anbringen? Wer trägt die Kosten?

Die Selbstmontage einer Wallbox ist in Deutschland verboten, es muss zwingend ein Fachbetrieb beauftragt werden. Zudem muss die Meldepflicht beim Netzbetreiber eingehalten werden, die besagt, dass Wallboxen bis 11 kW meldepflichtig sind (solche ab 11 kW sind sogar genehmigungspflichtig). Darüber hinaus müssen Ladestationen ab einer Leistung von 4,2 kW steuerbar sein (§14a EnWG). Das heißt, die Ladeleistung darf dann bei Spitzenlastzeiten seitens des Energieversorgers gesteuert werden, um die Netzstabilität zu gewährleisten.

Für die oben genannten Verantwortlichkeiten, sowie auch für die Kosten der Umsetzung hat derjenige, der den Antrag gestellt hat, also der Wohnungseigentümer, der eine Ladeeinrichtung wünscht, Sorge zu tragen. Die Kosten, die durch die Wallbox entstehen, setzen sich aus mehreren Punkten zusammen und bestehen nicht nur aus denen für die Ladestation selbst. Auch die Installation kostet Geld, sowie eventuell notwendige Verstärkungen des Stromnetzes und die Einrichtung eines separaten Stromzählers, falls erforderlich. Es ist nicht möglich, diese Kosten auf die Gemeinschaft der Eigentümer umzulegen, es sei denn, es wird ein Beschluss gefasst, der eine gemeinsame Nutzung und damit eine Kostenverteilung vorsieht. Dies kann dann der Fall sein, wenn mehrere Eigentümer Interesse an einer Lademöglichkeit haben – sei es, weil sie selbst ein E-Auto fahren oder künftig eins anschaffen oder weil sie auf diese Weise den Wiederverkaufswert ihrer eigenen Wohnung steigern möchten. Da die Gesamtkosten erheblich ausfallen können, wäre dies natürlich die optimale Lösung. Zusätzlich bietet die KfW-Bank einen Zuschuss von bis zu 900 Euro pro Ladepunkt.

Wenn mehrere Eigentümer Interesse an einer Wallbox haben, bietet sich eine Ladestation an, die gemeinschaftlich genutzt werden kann. Dies ist häufig kosteneffektiver als mehrere Einzelinstallationen und ermöglicht auch, dass sich weitere Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt noch anschließen können. Dabei ist es sinnvoll, ein System mit Lastmanagement im zentralen Verteilerkasten zu installieren, das mehrere Ladepunkte gleichzeitig steuern kann. Auf diese Weise wird ausgeschlossen, dass das Hausnetz überlastet wird, wenn mehrere Fahrzeuge gleichzeitig geladen werden.

Für die Erfassung der geladenen Strommenge und die faire Verteilung der Verbrauchskosten zwischen den Nutzern gibt es zwei gängige Optionen: die Installation separater Stromzähler für jeden Ladepunkt oder die Verwendung eines RFID-Systems, das die einzelnen Nutzer und ihren jeweiligen Verbrauch ausliest.

Nutzen mehrere Parteien die Ladestation, erfolgt die Abrechnung über die Hausverwaltung. Die Auflagen der ordnungsgemäßen Verwaltung müssen dabei eingehalten werden, was durch Beschlüsse in der Eigentümerversammlung gesichert wird.

In der Praxis empfiehlt es sich, frühzeitig Gespräche mit der Hausverwaltung und den anderen Eigentümern zu führen, um eine gemeinsame Lösung zu finden, die für alle Parteien vorteilhaft ist. Dies könnte beispielsweise bedeuten, dass die Kosten für größere infrastrukturelle Anpassungen, wie das Upgrade der Elektroinstallationen des Gebäudes, von der Gemeinschaft getragen werden, während der oder die einzelnen Eigentümer, die eine Ladestation nutzen möchten, die Kosten für die Wallbox übernehmen.

Hier bedarf es jedoch Verhandlungsgeschick. Langfristig betrachtet können solche Investitionen nicht nur den Wert der Immobilie steigern, sondern auch helfen, die Betriebskosten durch effizientere Energieverwendung zu senken.

Gut zu wissen:

Die Grundhaftpflichtversicherung für ein Mehrfamilienhaus ist auch deshalb schon nötig, da die privaten Haftpflichtversicherungen der einzelnen Eigentümer nur einen unzureichenden Versicherungsschutz bieten.

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5. Wer ist für die Wartung von Wallboxen verantwortlich?

Die Verantwortung für die Wartung der Ladestation in einem Mehrparteienhaus hängt in erster Linie davon ab, wer Eigentümer der Wallbox ist. Generell gilt, dass der Eigentümer der Wallbox – also derjenige, der sie installieren ließ und deren Kosten trug – auch verantwortlich ist für die Beauftragung eines externen Dienstleisters, der die Wartung und Instandhaltung übernimmt.

Falls die Wallbox jedoch als Teil einer gemeinschaftlichen Anlage installiert wurde und von mehreren Eigentümern genutzt wird, kann die Wartung und Instandhaltung durch die Gemeinschaft übernommen werden. In einem solchen Fall sollten klare Vereinbarungen über die Aufteilung der Wartungskosten getroffen werden, die idealerweise schriftlich in der Hausordnung oder einem gesonderten Vertrag festgehalten werden.

Die Kosten für solche Wartungsarbeiten können entweder durch eine Umlage unter den Nutzern oder aus dem Gemeinschaftsbudget abgedeckt werden, je nachdem, was in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Die genauen Modalitäten sollten klar und transparent für alle Beteiligten geregelt sein, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.

6. Fazit

Eine Wallbox in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu installieren, ist inzwischen nicht mehr nur eine Annehmlichkeit, sondern für viele Menschen eine notwendige Anpassung an ihre Mobilitätsbedürfnisse. Somit wurden auch die Hürden für solche Vorhaben in den letzten Jahren deutlich gesenkt.

Jedoch muss man sich auch bei diesem Thema mit der Eigentümergemeinschaft abstimmen. Zwar kann die WEG eine Wallbox nicht verbieten, einige Entscheidungen sollten dennoch gemeinsam getroffen werden.Bei der Wallbox-Installation müssen zudem einige technische und rechtliche Aspekte beachtet werden.

Die Inanspruchnahme professioneller Unterstützung kann durch eine erfahrene Hausverwaltung erfolgen: Sie bringt Sicherheit in den Prozess, sodass die Wallbox nach allen Vorschriften installiert wird und langfristig allen interessierten Eigentümern zugutekommt.Suchen Sie nach einer effizienten und professionellen Hausverwaltung? Oder würden Sie gerne die Selbstverwaltung in Ihrem Mehrfamilienhaus optimieren? Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Angebot und erfahren Sie, wie Matera Ihnen helfen kann, Ihre Immobilie zukunftsfähig zu gestalten und Ihren gesamten Verwaltungsaufwand zu vereinfachen.