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1. Gehören Stromleitungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Gesetzlicher Anknüpfungspunkt für die Frage, ob eine Räumlichkeit bzw. ein Bestandteil des Wohngebäudes zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zählt, sind die Paragrafen 3 Abs. 2 sowie 5 Abs. 2 WEG.
Ausweislich § 3 Abs. 1 WEG zählt zum Sondereigentum dasjenige Eigentum, “das an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf einem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude” besteht.
Demgegenüber wird das Gemeinschaftseigentum in § 5 Abs. 2 WEG definiert. Danach zählen zum Gemeinschaftseigentum alle “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”.
Doch was bedeutet das konkret für die Stromleitungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft? Lange Zeit war die Zuordnung zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum umstritten: So wurde etwa vom Oberlandesgericht Stuttgart, WE 1989, 144 und dem Landgericht München I, Urteil vom 8.11.2010 - 1 S 10608/10 WEG vertreten, dass Leitungen ab der Abzweigung von der Hauptleitung an dem Sondereigentum zuzuordnen sind.
Solange sie aber durch fremdes Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum führten, seien sie - selbst wenn sie nur der Versorgung einer einzelnen Wohnung dienten - zwingend Gemeinschaftseigentum.
Anders entschied hingegen das Bayerische Oberste Landesgericht mit Beschluss vom 31.10.2001 - 2Z BR 68/01. Demnach können Leitungen von dem Punkt an, von dem sie nur noch eine Einheit versorgen, im Sondereigentum stehen.
Klarheit in dieser Streitfrage brachte der Bundesgerichtshof erst mit zwei Entscheidungen aus den Jahren 2012 (Urteil vom 26.10. - V ZR 57/12) und 2013 (ZWE 2013, 3059):
Stromleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Dies gilt selbst dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.
Zwar lassen sich die einzelnen Leitungen in viele einzelne Teile zerlegen bzw. kategorisieren, was prinzipiell eine Einordnung zum Sondereigentum möglich machen würde. Allerdings bilden die Leitungen insgesamt ein “der Bewirtschaftung und Versorgung des gesamten Gebäudes dienendes Leitungsnetz” und stellen damit eine Anlage im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG dar.
2. Welche Stromleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum?
Der Bundesgerichtshof beantwortete in seinen Urteilen auch die Frage, bis zu welcher “Grenze” die Stromleitungen im Gemeinschaftseigentum der WEG stehen. Demnach endet das Gemeinschaftseigentum nicht schon ab dem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, also die Wohnung. Es besteht vielmehr bis zur ersten, für die Bedienung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Dies ist in der Regel der Sicherungskasten.
Im Klartext bedeutet das also: Diejenigen Leitungen, die bis zur vom Sondereigentümer bedienbaren Absperrmöglichkeit verlaufen, sind Teil des Gemeinschaftseigentums. Hierzu zählen insbesondere auch die Hauptleitungen und der Stromzähler im Keller. Eine abweichende Zuordnung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung ist unwirksam.
3. Welche Stromleitungen werden zum Sondereigentum gezählt?
Nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen stehen diejenigen Leitungen, die nach der Absperrmöglichkeit des Wohnungseigentümers verlaufen, in seinem, also im Sondereigentum. Dies gilt auch für die innerhalb der Wohnung befindlichen Steckdosen.
4. Neue Stromleitungen in der WEG: Was gibt’s zu beachten?
Insbesondere bei älteren Wohngebäuden ist die Sanierung der Hauselektrik sinnvoll – heutige Sicherheitsstandards sind mit den damaligen häufig nicht mehr kompatibel. Dies ist insbesondere deshalb der Fall, da heutige Haushalte viel mehr elektronische Geräte nutzen.
Dabei gilt: Arbeiten an der Hauselektrik sollten Sie stets einem Fachmann überlassen!
Schon kleine Fehler können zu einem Ausfall der gesamten Elektrik oder gar Schäden führen. Dieses Risiko sollten Sie und Ihre WEG nicht eingehen.
Zudem sind einige Planungsvorgaben (DIN) zwingend einzuhalten, mit denen sich Wohnungseigentümer in der Regel nicht oder zumindest nicht gut genug auskennen.
Stattdessen sollten verschiedene Angebote von Fachfirmen eingeholt und eine Beratung eingefordert werden.
Selbst tätig werden können Sie jedoch bei den “ungefährlichen” Aufgaben im Rahmen der Verlegung neuer Stromleitungen: Dies gilt etwa für das Aufstemmen und Verschließen der Schlitze oder das Setzen von Unterputzdosen. Hierdurch lassen sich die Kosten der elektronischen Sanierung deutlich senken.
Beachten Sie: Sprechen Sie dies unbedingt vorher mit dem zu beauftragenden Elektriker ab, sodass dieser seinen geringeren Zeitaufwand im Angebot berücksichtigen kann.
5. FAZIT: Stromleitungen in der WEG
Ob und welche Stromleitungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zählen, war lange Zeit umstritten. Seit zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus 2012 und 2013 steht fest, dass Stromleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit des Sondereigentümers, in der Regel also seinem Sicherungskasten, im Gemeinschaftseigentum der WEG stehen.
Ab dem Sicherungskasten verlaufende Leitungen stehen hingegen im Sondereigentum des betreffenden Wohnungseigentümers.
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