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1. Ist die Bestellung eines WEG-Verwaltungsbeirats Pflicht?
Grundsätzlich ist die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nicht verpflichtend, sondern freiwillig: Wirft man einen Blick ins Wohnungseigentumsgesetz, der primären Rechtsquelle für WEGs, so findet man in § 29 Abs. 1 S. 1 WEG einen Hinweis hierauf:
Demnach können (nicht müssen) Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden; eine gesetzliche Pflicht zur Wahl eines Beirats besteht jedoch nicht.
Weitergedacht bedeutet dies, dass den einzelnen Eigentümern regelmäßig auch kein Anspruch auf das Wählen eines Verwaltungsbeirats zusteht.
Jedoch gibt es wie so oft auch hier eine Ausnahme: Wurde in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung die Bestellung eines WEG-Beirats durch einen Mehrheitsbeschluss festgelegt, so wird dies zur Pflicht, welche die Wohnungseigentümer berücksichtigen müssen.
In so einer Konstellation kann auch jeder Eigentümer die Bestellung des WEG-Beirats verlangen oder vor Gericht einklagen.
Gut zu wissen: Ein weiteres Indiz für die Freiwilligkeit der Beiratsbestellung: Grundsätzlich steht jedem Eigentümer der WEG Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen beim Verwalter zu, ob nun ein WEG-Beirat besteht oder nicht (BGH, Urt. v. 11.02.2011, Az. V ZR 66/10). Hierbei kann dann etwa die Jahresabrechnung geprüft werden.
2. Wann muss ein WEG-Beirat bestellt werden?
Ein WEG-Beirat, der die Rolle der Hilfs- und Kontrollinstanz für den internen oder externen Verwalter einnimmt, muss (!) dann bestellt werden, wenn die Bestellung in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung besagter Eigentümergemeinschaft verankert ist.
Inhalte der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind gegenüber der gesetzlichen Regelung vorrangig, weshalb sie - grundsätzlich und innerhalb eines rechtlichen Spielraums - von diesen abweichen können.
Beispielsweise kann eine generelle Pflicht zur Wahl eines WEG-Beirats in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung geregelt sein. Alternativ kann auch bestimmt werden, dass die Bestellung nur bei Allstimmigkeit der Eigentümer erfolgt und eine (gesetzliche) Mehrheit der Stimmen nicht ausreichend ist.
Dann müssten alle Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind, einheitlich für die Bestellung des WEG-Beirats abstimmen. Eine andere Regelung, die der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung entnommen werden kann, ist der Ausschluss der Bestellung eines Verwaltungsbeirats. Dies ist häufig bei kleineren WEGs, die nur aus drei oder vier Eigentümern bestehen, der Fall.
Wurde so ein Ausschluss bei einer größeren WEG einst beschlossen und dennoch ein Verwaltungsbeirat bestellt, so ist der hierauf basierende Mehrheitsbeschluss nicht unwirksam und die Bestellung nicht per se nichtig.
Vielmehr ist der Beschluss “nur” anfechtbar. Solange also kein Eigentümer den Beschluss über die Bestellung eines WEG-Beirats trotz dessen Ausschluss in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung anfechtet, bleibt dieser wirksam bestehen.
Für die Anfechtung gilt eine Frist von einem Monat ab der Beschlussfassung.
3. Gute Gründe für die Bestellung eines WEG-Verwaltungsbeirats
Während die Bestellung eines Verwalters wie bereits festgestellt keine Pflicht ist, sprechen dennoch einige gute Gründe, von denen an dieser Stelle welche vorgestellt werden, dafür:
Grundsätzlich dürfen nur Wohnungseigentümer besagter WEG in den Beirat gewählt werden, wodurch die Aufgabe zur Herzensangelegenheit wird.
Die Mitglieder des Beirats profitieren schließlich unmittelbar von der richtigen und guten Arbeit des internen oder externen Verwalters und würden es eigens zu spüren bekommen, wenn es keine Gegenprüfung der Tätigkeit gäbe und hieraus falsche Ergebnisse resultieren würden.
Der WEG-Beirat, bzw. dessen Mitglieder, wären also die primär Betroffenen nachlässiger Verwaltung, weshalb ein rein “egoistischer” Antrieb des Beirats zur korrekten Prüfung und umfangreichen Unterstützung des Verwalters der gesamten WEG zugutekommen würde.
Ein anderer Vorteil der Bestellung eines Beirats liegt in seiner Prüfungsfunktion, welcher der WEG-Beirat nachkommen muss. Hierzu gehören die Gegenprüfung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung sowie von Kostenvoranschlägen und weiteren Rechnungen. Diese sensiblen Daten und Posten haben eine direkte Wirkung auf die monetäre Lage der WEG und somit auf den Geldbeutel jedes Eigentümers und stellen wichtige Verwaltungsaufgaben dar, bei denen ein genauerer Blick von mehreren Augenpaaren nur Vorteile hat.
Auch rechtlich macht es Sinn, wenn sich die WEG für einen Verwaltungsbeirat entscheidet: Dieser fungiert als gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter und nimmt so die Rechte und Interessen der WEG wahr.
Im Zuge der Reform des WEG-Gesetzes wurde auch der Verwaltungsbeirat berücksichtigt: Dieser haftet jetzt nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Basiert die Pflichtverletzung hingegen auf einfacher Fahrlässigkeit, ist die Haftung der WEG-Beiratsmitglieder ausgeschlossen.
4. FAZIT: WEG ohne Beirat
Obwohl der Verwaltungsbeirat kein verpflichtendes Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, so ist die Bestellung des solchen dennoch sinnvoll, vor allem - aber nicht nur - bei größeren Eigentümergemeinschaften.
Neben der Hilfe und Unterstützung des internen oder externen Verwalters durch den Beirat, wirft dieser auch einen prüfenden Blick auf dessen Tätigkeit und kann daher umfassend und positiv zur ordnungsmäßigen Verwaltung einer WEG beitragen.
Wir hoffen, Ihnen hat dieser Beitrag zur vertieften Fragestellung rund um den Verwaltungsbeirat gefallen.
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