1. Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die Mieter vor stark steigenden Mieten schützen soll. Sie wurde erstmals 2015 eingeführt und begrenzt die zulässige Miethöhe in den von der Mietpreisbremse betroffenen Regionen.
1.1. Definition und gesetzliche Grundlage
Die gesetzliche Basis der Mietpreisbremse findet sich in § 556d Absatz 1 BGB. Hier wird festgelegt, dass die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Diese Begrenzung gilt jedoch nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, die von den Bundesländern per Verordnung festgelegt werden.
Die Mietpreisbremse greift nur für Neuvermietungen und nicht für bestehende Mietverhältnisse. Die zulässige Mieterhöhung innerhalb laufender Mietverhältnisse richtet sich nach anderen Vorschriften des Mietrechts.
1.2. Wie funktioniert sie in der Praxis?
In den betroffenen Gebieten müssen Vermieter Folgendes beachten:
- Die Miete darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand von Mietspiegeln oder Gutachten ermittelt.
- Mieter können eine zu hohe Miete rügen und eine Anpassung verlangen.
Vermieter haben sich zwar an die Regelung zu halten, da die Mietpreisbremse jedoch nicht automatisch überwacht wird, liegt es in der Verantwortung der Mieter, eine zu hohe Miete zu beanstanden. Fehlt ein qualifizierter Mietspiegel, können Vergleichsdaten oder Gutachten herangezogen werden.
Die Regelung enthält zudem Ausnahmen, die es Vermietern unter bestimmten Bedingungen erlauben, höhere Mieten zu verlangen. Diese werden in Abschnitt 3 dieses Artikels näher erläutert.
2. Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Zudem gilt sie nicht in allen Bundesländern und jede Landesregierung entscheidet selbst darüber, in welchen Kommunen die Mietpreisbremse gilt.
2.1. Welche Bundesländer und Städte sind betroffen?
Dreizehn von sechzehn Bundesländern haben eine Mietpreisbremse eingeführt. In Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und dem Saarland gibt es keine Mietpreisbremse, obwohl es auch dort teure Mietregionen gibt.
In Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen und Thüringen ist die Mietpreisbremse in Kraft getreten, wobei Berlin das einzige Bundesland ist, in dem die Mietpreisbremse flächendeckend gilt. Betroffen sind naturgemäß Großstädte sowie weitere dicht besiedelte Regionen mit hoher Wohnraumnachfrage, darunter wirtschaftsstarke Ballungsräume und Universitätsstädte wie München, Frankfurt am Main, Hamburg oder Köln.
Insgesamt gilt die Mietpreisbremse derzeit in über 400 (von etwa 11.000) Städten und Gemeinden, wobei circa ein Drittel der Bevölkerung in einer von der Mietpreisbremse betroffenen Region lebt.
2.2. Wie wird entschieden, ob eine Region unter die Regelung fällt?
Um das Kriterium eines “angespannten Wohnungsmarktes” zu erfüllen, spielen folgende Kriterien eine Rolle:
- Hohe Nachfrage nach Wohnungen bei gleichzeitig geringem Angebot
- Rasant steigende Mieten innerhalb kurzer Zeit bzw. stark erhöht im Bundesvergleich
- Geringe Leerstandsquote, sodass kaum bezahlbarer Wohnraum verfügbar ist
- Hohe Wohnkostenbelastung für die Mieter
Die jeweiligen Landesregierungen legen per Verordnung fest, welche Städte oder Gemeinden unter die Regelung fallen. Diese Verordnungen gelten zunächst für höchstens fünf Jahre und müssen danach erneuert oder angepasst werden.
3. Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Nicht alle Mietverhältnisse unterliegen der Mietpreisbremse. Es gibt mehrere Ausnahmen, bei denen Vermieter höhere Mieten verlangen dürfen:
- Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
- Erstvermietung nach umfassender Modernisierung: Wurde eine Wohnung umfassend modernisiert, gilt die Mietpreisbremse für die erste Neuvermietung nach der Sanierung nicht.
- Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses: Vermieter dürfen die zulässige Miete zu Mietbeginn um den Betrag anheben, der auch bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses erlaubt wäre (§ 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB).
- Vormiete liegt bereits über der Grenze: Hat der vorherige Mieter bereits eine höhere Miete gezahlt, darf der Vermieter diese Miete weiterhin verlangen – jedoch nicht mehr. Unberücksichtigt bleiben Mietanpassungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
- Kurzzeitmieten: Mietverhältnisse, die nur für einen vorübergehenden Gebrauch bestimmt sind (z. B. Ferienwohnungen), fallen nicht unter die Mietpreisbremse.
4. Wie wird die Mietpreisbremse angewendet?
In diesem Abschnitt zeigen wir auf, wie sich die zulässige Miete berechnet, welche Pflichten die Mietpreisbremse mit sich bringt und welche Konsequenzen Verstöße nach sich ziehen können.
4.1. Berechnung der zulässigen Miete
Die zulässige Miete wird anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt. Diese ergibt sich aus den durchschnittlichen Mieten vergleichbarer Wohnungen in der jeweiligen Region. Als Grundlage dient meist ein qualifizierter Mietspiegel, der von der Stadt oder Gemeinde veröffentlicht wird.
Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise zehn Euro pro Quadratmeter, darf die neue Miete höchstens elf Euro pro Quadratmeter betragen.
Falls kein qualifizierter Mietspiegel existiert, kann die Vergleichsmiete auch durch eine Gutachtenanalyse oder Daten von Vermieter- und Mieterverbänden bestimmt werden. Mieter können ihre Miete selbst überprüfen, indem sie den aktuellen Mietspiegel oder alternative Vergleichsquellen heranziehen.
4.2. Rechte und Pflichten für Vermieter
Vermieter müssen sicherstellen, dass die von ihnen verlangte Miete den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Zwar hat der Vermieter das Recht, eine höhere Miete zu verlangen, wenn eine der gesetzlichen Ausnahmen zur Mietpreisbremse vorliegt. Allerdings ist er gemäß § 556g BGB dazu verpflichtet, den Mieter vor Vertragsabschluss schriftlich und unaufgefordert darüber zu informieren.
Hat der Vermieter diese Informationen nicht vor Vertragsabschluss bereitgestellt, muss er sie auf Anfrage des Mieters nachträglich offenlegen. Falls der Vermieter die geforderten Informationen vor Unterzeichnung des Mietvertrages nicht oder nur unvollständig geliefert hat, kann dies für den Mieter ein Grund sein, eine Mietsenkung durchzusetzen.
4.3. Welche Risiken bestehen bei Verstößen?
Wird eine zu hohe Miete verlangt, ist der überhöhte Teil der Miete rechtlich unwirksam. Das bedeutet, dass der Mieter nur die zulässige Miete zahlen muss und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern kann.
Mieter müssen dazu die Mietpreisbremse schriftlich rügen und darlegen, warum die Miete überhöht ist. Ab dem Zeitpunkt der Rüge ist der Vermieter verpflichtet, eine angepasste Miete (auch rückwirkend) zu akzeptieren. Falls der Vermieter sich weigert, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten, etwa durch eine Klage oder über einen Mieterverein.
Laut BGB sind keine direkten Sanktionen für Vermieter vorgesehen, wenn sie gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Dennoch können rechtliche Konsequenzen drohen, insbesondere wenn eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) oder Mietwucher nach § 291 StGB festgestellt wird. Eine Mietpreisüberhöhung kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Mietwucher hingegen stellt eine Straftat dar, die mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren bestraft werden kann. Daher ist es auch im Interesse der Vermieter, dass ihre Mietforderungen gesetzeskonform sind.
5. Ausblick 2025: Wie geht es mit der Mietpreisbremse weiter?
Die amtierende Regierung verspricht sich von der Mietpreisbremse eine zumindest vorübergehend ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum, doch nach geltendem Recht laufen die Verordnungen der Länder bereits dieses Jahr aus – nämlich spätestens am 31. Dezember 2025. Eine Verlängerung oder Anpassung erfordert eine neue politische Entscheidung im Bundestag. Die Parteien vertreten hierzu unterschiedliche Positionen:
Einigkeit herrscht parteiübergreifend darüber, dass ergänzend oder anstelle der Mietpreisbremse weitere Maßnahmen erforderlich sind, um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken. Dazu zählen insbesondere der Bürokratieabbau im Bauwesen, die Vereinfachung von Genehmigungsverfahren sowie die Förderung des Wohnungsneubaus.
6. Fazit
Die Mietpreisbremse hat Vor-, aber auch Nachteile. Sie setzt klare Grenzen bei der Immobilienvermietung und gibt Mietern das Recht, überhöhte Mieten zu rügen. Allerdings gibt es zahlreiche Ausnahmen, und ihre Wirksamkeit hängt davon ab, wie konsequent sie durchgesetzt wird.
Mit Blick auf das Jahr 2025 bleibt die Zukunft der Mietpreisbremse ungewiss. Je nach politischer Entwicklung könnte sie verlängert, verschärft oder ganz abgeschafft werden. Ein Regierungswechsel könnte erhebliche Änderungen mit sich bringen. Man kann gespannt sein, welche Richtung die zukünftige Wohnungspolitik einschlägt. Wir von Matera unterstützen Sie dabei, den Überblick zu behalten und Ihre Immobilie professionell zu verwalten. Kontaktieren Sie uns unverbindlich!
