Pour faire voter des travaux de rénovation énergétique en copropriété, il faut les inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, puis réunir la majorité prévue par la loi du 10 juillet 1965. Aujourd'hui, les gros travaux relèvent de la majorité absolue (article 25). Le projet de loi « Relance Logement », présenté le 24 juin 2026 puis adopté au Sénat le 8 juillet 2026, prévoit de les faire basculer vers la majorité simple (article 24). Ce guide explique la procédure de vote, les obligations légales, les aides financières mobilisables et ce qui se passe en cas de refus.
Comment se vote une rénovation énergétique en assemblée générale ?
Un tel projet se vote en assemblée générale, selon une majorité qui dépend de la nature des travaux. Le vote se fait aux voix, réparties selon les tantièmes de chaque copropriétaire. La quote-part d'un lot dans les parties communes détermine donc son poids dans la décision. Une résolution mal cadrée peut être annulée, même votée.
La majorité simple, définie à l'article 24 de la loi de 1965, correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. Elle s'applique aux travaux d'entretien courant et aux économies d'énergie légères.
La majorité absolue, définie à l'article 25, correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Un copropriétaire absent qui n'a pas donné pouvoir compte, de fait, comme un opposant. Elle s'applique aujourd'hui aux gros chantiers, comme l'isolation thermique ou le changement d'un système de chauffage collectif.
Une passerelle existe déjà. L'article 25-1 permet, si un projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple. Les décisions les plus lourdes, elles, relèvent de la double majorité de l'article 26.
Ce que changerait le projet de loi « Relance Logement »
Le projet de loi ferait passer ces gros chantiers de la majorité absolue (article 25) à la majorité simple (article 24). Présenté le 24 juin 2026 en Conseil des ministres par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le texte a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026. Il compte dix articles.
Concrètement, seules les voix réellement exprimées compteraient. Une minorité de copropriétaires absents ou passifs ne pourrait plus bloquer un chantier. Certains juristes y voient la réforme la plus substantielle du régime des assemblées générales depuis la loi ELAN de 2018. Le gouvernement vise le retour sur le marché de 700 000 passoires thermiques, classées F ou G au diagnostic de performance énergétique.
Le texte adopté au Sénat intègre aussi le confort d'été dans la définition de la rénovation performante et dans le plan pluriannuel de travaux. Une « clause passerelle » faciliterait le vote des protections solaires extérieures : en cas d'échec, une nouvelle assemblée pourrait statuer à majorité simple.
Quelles obligations légales pèsent sur les copropriétés ?
Plusieurs obligations poussent les immeubles à rénover. La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier d'interdiction de louer les passoires : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. La pression sur les copropriétaires bailleurs est donc réelle.
À cela s'ajoutent des diagnostics obligatoires. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif s'impose progressivement à toutes les copropriétés, y compris les plus petites depuis le 1er janvier 2026. Le diagnostic technique global (DTG) dresse l'état de l'immeuble et une projection des travaux.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) complète le dispositif. Le PPT est défini comme une programmation sur dix ans des travaux nécessaires à la conservation et à la performance énergétique de l'immeuble. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les immeubles de plus de quinze ans. Ces documents nourrissent l'ordre du jour de l'assemblée et rendent le vote plus concret.
Quelles aides financières pour financer les travaux ?
Plusieurs aides permettent de réduire fortement le reste à charge et de financer le chantier. La principale est MaPrimeRénov' Copropriété, versée par l'ANAH (Agence nationale de l'habitat). Elle prend en charge une partie du montant de l'opération dès lors que le projet atteint un gain énergétique significatif, avec des bonus pour la sortie du statut de passoire.
D'autres dispositifs se cumulent. L'éco-prêt à taux zéro collectif, ou éco-PTZ, permet à la copropriété d'emprunter sans intérêts pour financer le chantier voté. Les certificats d'économies d'énergie (CEE) donnent lieu à des primes versées par les fournisseurs d'énergie. Selon les collectivités, des aides locales viennent parfois s'ajouter.
Ces montants réduisent la quote-part réellement réglée par chaque copropriétaire, calculée selon ses tantièmes. Le texte s'inscrit d'ailleurs dans une logique d'accélération, avec l'objectif d'une baisse durable de la consommation d'énergie des logements. Des associations comme l'ARC (Association des responsables de copropriété) publient des repères utiles pour bâtir un plan de financement.
Que se passe-t-il en cas de refus ou d'absence de vote ?
Si l'assemblée refuse les travaux, la copropriété reste soumise à ses obligations, sans le bénéfice des aides liées au projet rejeté. Pour un immeuble en infraction avec le calendrier des passoires, cela peut signifier l'impossibilité de louer certains lots. Le conseil syndical peut alors représenter le projet à une assemblée suivante, éventuellement en s'appuyant sur la passerelle de l'article 25-1.
Le texte prévoit une souplesse supplémentaire. En cas de refus de l'assemblée, le délai de mise en conformité énergétique serait porté à trois ans, contre 18 mois aujourd'hui. Le contrat de travaux devrait être signé avant 2030 pour les logements concernés. Un copropriétaire opposant garde par ailleurs le droit de contester une décision devant le tribunal, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.
Comment bien préparer l'assemblée générale ?
La meilleure façon de sécuriser un vote favorable est de préparer le dossier en amont, sans attendre l'assemblée. Un projet bien documenté se vote plus facilement, quelle que soit la majorité applicable. Cela suppose de réaliser l'audit énergétique, de collecter des devis comparables et de chiffrer précisément les subventions mobilisables.
La convocation joue un rôle décisif. Les copropriétaires doivent recevoir, avant le vote, la description du chantier, les devis, le plan de financement et les aides estimées. Une résolution claire, appuyée sur des documents complets, limite le risque de contestation et rassure les présents comme les représentés. Le conseil syndical a tout intérêt à porter le projet et à mobiliser en amont.
C'est là qu'un accompagnement compte. Avec un syndic professionnel comme Matera, un gestionnaire de copropriété dédié vous aide à monter le dossier, à sécuriser la rédaction des résolutions et à préparer l'assemblée générale. Un espace personnalisé permet ensuite de suivre les devis, les votes et l'avancement du chantier en toute transparence.
FAQ
Quels documents fournir aux copropriétaires avant le vote ?
Il faut communiquer l'audit énergétique, les devis détaillés, le plan de financement, les aides estimées (MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE) et, le cas échéant, les conclusions du DTG et du plan pluriannuel de travaux.
Quelle majorité s'applique aujourd'hui à ce type de projet ?
Ces gros chantiers relèvent de la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965. Le projet de loi « Relance Logement » prévoit de les faire passer à la majorité simple de l'article 24.
Que se passe-t-il si le projet est refusé ou non voté ?
La copropriété reste soumise à ses obligations, sans les aides du projet rejeté. Le conseil syndical peut représenter le dossier. Le projet de loi 2026 porterait le délai de conformité des passoires à trois ans en cas de refus.
Quand la réforme du vote entrerait-elle en vigueur ?
Aucune date n'est fixée. Le texte a été adopté au Sénat le 8 juillet 2026, mais l'examen à l'Assemblée nationale ne débuterait pas avant septembre 2026, avec une adoption espérée avant fin 2026.
